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提问：房姐您好，请教一下，听说2000多万的豪宅项目平均10年到15年会过气，涨幅会逐渐低于大盘平均项目，所以不宜持有时间太长。请问市场情况是这样吗
回答：北京最早的富人区在商品房的起源地方庄，随后亚运村概率的兴起 富人逐渐转移，由于亚运村设计和交通的问题，又转向郊区别墅，但2000年后4 换内 环境配套和交通的完善，富人向中心区回归 你会发现口味变化非常快 品质溢价+接盘人少，在时间的作用下折价会更明显。对于投资来说豪宅重来不是好的选择
提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？
回答：朝阳公园周边，这个概念很大。 朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。
提问：房姐好！之前看您评价保利中央公园是溢价盘，请问您觉得这个盘价格在多少是合理呢？另外有亲戚19年入手了这个盘的一个四居，入手时价格是10万6左右，如果长期看会跑输大盘的话，您建议两年后出手吗？
回答：保利中央公园 9以内才有性价比 这个 盘自 住没问题的 看个人喜好， 2年后要对比市场 才能确定是否还溢价
提问：房姐好！因为小孩出生的缘故，需要置换房产。15年买了北京三里屯的永利国际50年产权商业房做婚房，正南向68平loft，自住4年出租1年。但是商住被限制被*压打**，价格一直起不来。目前开始挂售，成本560，预计出手600。目前在国奥村老人家蹭住，双方老人均不缺房，两边都是好位置大户型。我和太太想置换孙河区域，不知是否妥当。之前孙河板块房产均已实地踩盘，目前景粼原著平层比较倾向，价格1200左右。年前看了未来金茂府，但是距离略远，总价也近1000，有所犹豫。家里只有我在国企上班，年薪30，地点西直门。请房姐提提建议，感谢！
回答：孙河位置和未来发展都会不错，不过这个盘价格高了 金茂府也是热门贵妇,不用看 自住保值可以看下融科橄榄城
提问：房姐您好！夫妻18年毕业都京户，分别在五棵松二院慈寿寺气象所上班，现在恩济里小区租房，骑车步行上下班感觉很方便。首付可300+，年收入40+。买房原则～居住舒适、便于通勒生活、兼顾学区(海淀内，中等偏上）。考虑总价700左右，还贷含公积金每月2万以内(公积金7000）。选择，一是在八里庄或紫竹桥区域选择，如恩济里或北洼西里双紫小区，生活方便居住一般。二是在万寿路，奔学区去交通方便，但房子更老居住差。三是去石景山八角古城次新房，居住交通都可但学区又不如意。请问房姐，以你的智慧和经验，帮助把关定向地审视下我们的考量，预算是否可行，还有对我们的选择有何建议或更好的推荐吗，谢谢！
回答：综合你的需求建议方案一 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的 这一片像 北洼西里、八里庄北里、七贤村 都是可以淘的
提问：你好房姐，新人首问：再有几个月买房的资质就有了，我买房首先是先给孩子落户，目前大孩子、二孩子分别在保定上初二和二年级，准备让他们在北京上初中和高中，提问1、像我这种情况有必要买学区房吗？如果有选哪些区域比较合适？2、今年买房后，大孩和二孩直接转入北京的学校能转吗？3、因为疫情，我还没有踩过盘呢，准备投入1000+三室或四室的全款买，看看在北京哪个区比较合适？最好具备投资属性，谢谢回复
回答：首先你得了解一下各个学校接不接受转学生，据我所知，好点的学校都不接收，所以这根本不是一个买房的问题，你买学区房不解决问题，因为你不是幼升小，你是插班生啊 因为你没有学籍，只有户籍，而且是转学过来，我建议你看看朝阳区的好学区，东西海估计都比较困难，朝阳看看芍药居的人大附朝阳吧，这是最适合你的选择了，如果人家不接受转学过来，你在那买个房子，初中也可以上的。
提问：房姐，现在这个情况下，北京买房计划要暂缓吗？
回答：不需要延缓，如果疫情控制不超过3个月，基本是正常顺延。 如果中介上班了，疫情差不多了，就可以看房定房了。
提问：房姐好，我们属于置换型，兼顾居住和投资，新买的话属于二套房资格，可用资金1000。最近看了北苑的华贸城8号院大三居（1000万左右），以及福熙大道大三居（1100万左右）。请问：1，这两个小区如何选？哪个小区投资价值更高？2，北苑和望京的话，哪个区域更有发展潜力？因为后续还想往四环置换，所以希望这次置换的盘增长潜力大。3，如果有其它有价值的盘，也请推荐。谢谢。
回答：福熙大道品质更高一些，但是福熙大道这个开发商卖的价格太高，造成后期上涨动力不足，我比较倾向于华贸城8号院。 望京>北苑 望京可以看看 上京新航线、融科橄榄城、大西洋新城，宝星国际
提问：北京房姐，你好！今天刚加入，一口气读完了79个精华帖，感谢你的这些专业的文章。我目前情况是离异，名下一套房，在公园1872有一套西北向两居室，目前出租，大约1000万，*款贷**已经还清。因为我基本居住在国外，所以考虑把1872卖掉，把一部分钱转到国外，剩下的大约4、5百万以下买个房子挂户口。请问：公园1872的房子未来升值空间怎么样，现在是不是出售的好时候。如果是4、5百万以下的预算，哪儿比较升值保值，能否推荐几个小区？谢谢
回答：公园1872 这种房子，属于涨幅小，但是租金高的类型，升值空间一般。现在可以出售 推荐看下朝青、石佛营、十里堡、双井附近 例如 国美、炫特、朝阳园、朝阳无线、苹果社区
提问：请问房姐，父母都是北京户口，名下沈阳有一套房。现在我家想在北京买房，打算抵押沈阳的房然后全款：1.以我的名义买的话是二套，那么父母名下沈阳的房能抵押给我买房么？2.父母有北京买房资格，是首套，是不是沈阳的抵押了然后以父母名义买更好？如果父母名义买的话，将来继承转我名下成本是多少啊？谢谢房姐！
回答：抵押后用父母首套资格更优，你的首套可以保留以后再用 后期转建议通过 买卖交易 ， 赠予和继承 税太高
提问：房姐好，目前家庭名下只有望京一套三居市价约800，无学区，明年夏天满五唯一，卖掉净得大约650。手中还有*弹子**几百。 计划卖掉望京这套然后全款买套海淀三居，考虑一离我两公司近，二是俩娃上学用。也想过买占坑一居，但实在不想租房10年遂放弃。计划全款买海淀三居后再抵押出来去东三环来套小两居投资。 这思路没问题吧? 目前跟老公争论的是换房时间点，大娃三年后上小学，老公想等望京这套明年中满五唯一了再卖，说新装修三年就换房太折腾不值当。我主张现在开始挂出来卖+年底买海淀(据说年底市场通常比较冷)。 双方争执不下，求您解惑。
回答：满二相比满五要多缴一个个税，今年换还是明年换, 不需要考虑装修问题，1年的差别不大。只需要将期间的损失算一下 如果不大能接受。早点换是可以的
提问：房姐老师你好，突然想到一个有意思的问题，西城学区房的老师都住哪里，新入职的教师买得起西城的学区房吗？
回答：老教师，已经分了房。 新来的教师，大多数本身即是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我几位在北大人大的老师朋友，除了家里北京的，都是在附近租房。 少数工作几年后，着手买房。 教职工不一定买学区房，有的有子女入学。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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