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2019年，米宅资深主编——大渔，南下深圳，开了一个新号——米宅珠三角。
壹地产独家专访米宅资深主编——大渔，看看米宅，如何看待2019年的深圳楼市。
01
Kenny：请问，你如何看待2019年的深圳楼市？
米宅资深主编——大渔
预测，从来都是这个世界上最难的事情，尤其是预测房价。
不过，万物皆有规律，我们如果掌握了足够多维度的有效信息，然后进行合理整合与分析，还是可以得出最接近真相的结论。
2019年，深圳房价会何去何从，涨？跌？还是原地踏步?
先来看数据，2018年，深圳全年一手和二手房成交共计93627套，月平均成交7800套。
这个数据低于楼市火爆的2015和2016年，但和2017年相比略有上升，高出5000套左右。以最能代表市场真实现状的二手房来说，成交均价为52321元。
再来看价格，二手房价格全年上涨了5.4%。
这两个数据说明了什么?
首先，深圳是本轮最早启动，也是最早调控的城市，2016年325调控之后，后续又经过10月4日调控加码，三价合一，房改新政，731新政等多项政策，每一次都是针对楼市的利空和*压打**。
政策工具的持续叠加，加上三年的本地楼市盘整，和国内楼市的全面降温，可以说，如果是一个战斗力稍微弱一点的城市，早就举白旗投降了。
可是，去年的深圳不论是平均成交量还是成交价，都有了小幅回升，充分说明，深圳楼市泡沫已吸收殆尽，价格已经夯实，目前的深圳房价物有所值。
所以，首先我们可以基本确定的一点是：2019年，深圳的房价不会降。
不会降，那就只剩下两个选择，涨或者是横盘。
涨又分为两种，大涨或者小涨，2017年，多军的祖师爷欧神喊出深圳2018年有一波大涨，依据是波段原理，房价三年一轮回，深圳2015年最先启动，那2018年满了三年大限，会再有一波大涨。
事实打了神的脸，预测为什么失败?
第一，欧神忽略了价格涨到足够高位以后，上涨的动力会越来越弱，就好比中国的GDP增速从1999年到2007年，从7.6%一直冲到14.2%，动力十足，但在08年之后一路下滑，前两年还一直在喊保八，现在不喊了，已经跌到了6.6%。
其实每年的经济增量还是在逐年增长的，但是由于总量实在太大，增速必然减缓。
房子也是同样的道理，前些年房价被低估，市面上又有大量货币在寻找合适的沉淀之地，而货币最终与房产一拍即合，擦出火花之后，房价就开始了轰隆隆的上涨之路。
5000翻倍到1万，1万翻倍到2万，2万翻倍到4万，4万翻倍到8万，都是货币集聚效应，而非单纯的房价上涨。
当房价基数足够大时，需要同等倍数级的天量增发货币才能继续推动，而目前中央在努力抑制放水冲动，一次几千亿，一万亿的货币增发，面对巨无霸的楼市，已是杯水车薪，无力再推动房价的急速上涨。
第二，还有政策调控、限购限贷限售等多方面的影响。
因此，2019年深圳也几无大涨的可能。
首先排除了大涨的可能，那么会横盘吗?
我要说，很难，或者说不可能。
刚才说过，2018年二手房成交均价52321已经是深圳楼市的真实价值，2019年如果房价想维持变，就需要以下几点的配合。
一是货币不增发，二是继续加码调控，三是供需基本平衡。
首先第一点排除，新年开始就全面降准，从各个银行降准、利率下调、信贷放松的动作来看，2019年会是一个持续降准和货币宽松之年。而且货币增发的脚步只有快和慢之分，从来不会停止，这是基本常识。
至于加码调控，去年年底开始，随着楼市全面降温，各城市就开始各种花样松绑，房贷利率也在持续下调，不出意外，调控稳步放松是今年楼市的主旋律，做为一线城市的深圳，楼市调控即使不会放松，但继续收紧从严的概率也相当小了。
三是供需平衡的问题，这个问题对深圳多少有些了解的人都知道，深圳人地资源极度紧张，土地极为稀缺，人口却在继续涌入，目前新盘大部分是在旧改的基础上完成，旧改成本极高，更高推动地价和房价。
近几年，深圳教育资源一年比一年紧张，尤其是幼升小，学位严重供不应求，而幼儿园的幼儿人数还在屡创新高。
近期罗湖螺岭外国语小学发生的针对小户型业主入学限制，和罗湖区教委发布的不受理非深户子女入学申请的通知，都是人地和资源矛盾进一步恶化的结果，也必然会进一步刺激人们入深户和买房的热情。
分析了货币是否增发、是否加码调控、供需是否平衡几个层面，我们发现，深圳房价继续稳定的基础是不存在，内在的动力是上涨的，但是由于资金总量已经过大，和政策性的干预，大涨不现实，但小涨几乎已成必然。
至于是微涨5个点，还是小涨10-15个点，甚至20个点，这个无法准备预估，我个人更倾向于10-15个点的涨幅，因为深圳楼市已被压抑三年，连续三年不涨或微涨，今年随着降准降息，很可能冲破微涨，是一个小幅上涨之年。
当然，这个上涨只是一个平均的估值，具体到每个片区和楼盘，又会有不小的差异，就调控三年后的今天，深圳有继续上涨30%的楼盘，也有一分不涨甚至微跌的楼盘。
具体如何选筹，又是一个更宏大的话题。
02
Kenny：看好深圳哪些板块？
米宅资深主编——大渔
深圳的发展，一路向西。前海，一定是未来深圳发展的重中之重。
南山是深圳上市公司最集中的一个区域，购买力强劲，加上片区有稀缺的山海资源，后期开发规划好，楼盘新，所以豪宅在这里集中。
随着粤港澳大湾区的跨时代规划，深圳中心西移，未来、深圳湾、蛇口、前海、宝中、碧海，一定是成片的豪宅区，未来深圳豪宅集中在这片。
另外，虽然深圳一路向西，但是深圳寸土寸金，这个城市，未来遍地都是中心，不存在所谓郊区，郊区只能是临深。
深圳东部，一定也有一个价值至高点，那就是大运。深圳有5大国际门面，香蜜湖、深圳湾、前海、大空港、大运，东部唯一上榜的地方，就是大运。
过去30多年的发展，深圳一路向西，所以造成今天西强东弱的局面。但是，有短板，就意味着有机会。
随着1.4万亿东进战略的推进，深圳的东部也在补齐短板，整个龙岗，占据了深圳接近一半的成交量，刚需都在用脚投票。
4万左右的单价，依然能在龙岗、坪山买到新盘、5年以内的次新盘，地铁口，大花园社区，环境优美，这在北京上海是完全不能想象的。
深圳的刚需还是比较幸福的。未来，随着深圳几大副中心的崛起，地铁口、4字头的新房、次新房，刚需房，还是有比较大的投资空间的。
毕竟这个城市，只有百分之30的人才有自己的房子，有百分之70的人想要买房，刚需房还是很有投资价值的。
03
Kenny：你如何总结2018年的深圳楼市？
米宅资深主编——大渔
你要问我如何总结2018年的深圳楼市，我会用一个字“稳”。
根据深圳中原研究中心提供的深圳年终房地产数据分析报告，2018年，全市二手住宅成交64627套，比去年上升1.7%，成交面积531.2万平，成交均价52321元。
全年64627套的成交量，从过往十年的纬度来看，属于一个稳定偏下的数值。
分析真实的深圳楼市，要重点研究二手房市场。
因为深圳是一个存量市场，二手房成交量远大于一手房，而且二手房遍布全市各个区位，成交更稳定更均衡，不受限价影响，自住客多于投资客，更能反应真实的市场价值；
来看二手房的几个成交数据，年成交64627套，月度平均成交5386套，这是在2018年深圳房价很高、楼市不火的前提下产生的，可以推导出是一个被压抑的成交数量，也是一个很难继续下探的成交数量。
52321的成交均价反应了人们对深圳房价的接受度，五万多的房价是入股这个城市的基本门槛。
还有一个值得注意的数据，是二手房套均成交面积，为85平。
这个数据比我想象中要高，深圳40-70平的小户型房源众多，85平的平均成交面积，说明深圳的购买力还是比想象中更强，大多数人会努力选择一步到位。
成交均价445万元/套，是这个城市的安家门槛线。
第二看新房数据。
2018年，全市新房成交2.9万套，比去年上升13.8%，成交面积292.4万平，同比上升12.8%，成交均价54120元。
首先，新盘的成交量和成交面积和去年相比，都上升了不小的幅度，一方面是因为和2017年相比，捂盘已久的开发商看不到大涨的希望，迫于资金和政策的双重压力，加快了推盘速度；
二是新盘大部分位于郊区，面积大，社区环境好，价格相对便宜，年轻人接受度更高，外地投资客基于对升值的预期，加上不需要自住，也普遍选择郊区新盘。
因此，新楼盘虽然没有推一个火一个，但还是保持了相当不错的去化率。
华润城润府、海上世界双玺这些开盘即售磬的项目虽然是极少数，但大部分项目慢慢推慢慢卖，也都能卖个七七八八。这说明大部分人还是很看好深圳楼市的。
只要价格合理，新房就不愁卖不出去，很多人期待的楼市暴跌并没有出现。
米宅作为一个全国号，虽然全国的房地产都有涉及，但是，米宅的50万粉丝里，大家最关心的城市，还是深圳。
这也是2019年，米宅为什么要在深圳成立分公司，打造米宅珠三角这个公众号的初衷。
我们
米宅很看好，深圳的未来。