来源丨武清住宅研究院（ID：WQIP001） 作者丨院长 编辑丨主任 推荐关注！
最近研究院的小伙伴们开始研究学区，大家提到了天娇里（后面再聊学校的事情），我当天午饭都没吃，便兴冲冲跑了过来。
要说第一次来天娇里，还是2013-14年左右，初中好友结婚，天娇里是其新房。
说到这里叨叨一下武清的婚礼，很多外地的小伙伴可能听说过天津的习俗是晚上举行婚礼，这多少让人有些难以接受，毕竟大多数地方，只有二婚才是晚上。
这一点上，武清跟天津市区完全不同，不愧说是京津冀一体化试验田，我们的风俗全国化：中午办典礼。
开发商：通利地产
上一次提及通利，还是在写翠亨花园的时候，参考阅读：武清老社区第一评——翠亨花园北里
其实仔细想想通利真的没有什么烂项目，但是通利的产品，能够打动人的本身真的不多…我们再回顾一下院长之前对于通利的印象。
开发商介绍-隐退的通利
翠亨花园的开发商是通利房地产开发有限公司，可能最近才关注武清房产的小伙伴，会觉得非常陌生。
同为国企，通利隶属于武清区房管局（怎么样，有没有感觉这个爹很横），可以说是雍鑫和城投的老大哥了。
通利的辉煌时代，打造了当时一批优秀小区，文化巷，德安巷，还有翠亨花园、天娇里。
除此之外通利的兄弟企业，武清住宅合作社，同隶属于武清区房管局，开发了大家熟知的，和平里，平安里、颐安西区。
近几年发展变化，雍鑫和城投的崛起，逐渐盖过了大哥的风头。
通利也似乎有了隐退的意思，不拿地，不开发，不被人们提及。
补充一点，现在前进道南侧，城际城站西侧，通利的围挡和塔吊再次竖立，名字为：汇鑫商务广场。
了解的小伙伴，请聊聊这块项目。
位置与学区
天娇里的位置，可以说没什么可挑剔的，对于一些守旧的老杨村人，非要以前进道为界限，天娇里也算外环以内。
放眼看整个武清的现状，也属于核心区域地块，距离武清城际站、小镇2公里多一点。
社区自己配了不少商业，南北皆有，但是南侧大片的商业状态不好，空置率高，商业层次较低，有些可惜。
铁路之隔，对面就是黄庄中央水城的核心区域，当然开车过去并不方便，东西两条桥洞都有些距离（就这不合理的设计，我倒是看看武清能花多久解决，挖桥洞是需要北京铁路局批准的），看看下面图片，是不是希望自己有一双翅膀…
再说学校，天娇里划片的学区，是8小5中，之前我写华庭豪苑（同样划片）的时候就说过，这个小学初中的配置，可以说是纯公立划片招生的中，比较完美的组合了。
参考文章：必看|武清小升初学区划片指南！武清豪宅之雍鑫华庭豪苑
项目规划
建筑面积：167430平方米；房屋总数：964户：楼栋总数：19栋板楼，总高17层。
物业费0.5元/m²+电梯费，全地下停车，100%人车分流。
建筑风格…....我的确概括不出，但是这个风格在武清通利的建筑里又十分常见，我们就叫最炫武清风吧！
社区体验
上次进去天娇里也要追溯到1年前了，可是天娇里门口的瓢城粥屋，感觉隔三差五的总有机会和好友去吃点简餐，武清人对于吃特别热忱，对一些食物很忠诚难以形容，比如喝羊汤，吃羊杂，大饼加一切…
今天把车停在北门，换了几个角度看天娇里这个北门，真够大！
但是说不出来哪里的问题，不气派，不精致，也不洋气，反正通利产品的通病，就是有点土…又忍不住说实话，我这么说肯定有很多业主会喷我了…
进入小区，首先说门禁，小区一共两个门，北门是正门，非常气派，东门比较小，就是缩小版的翠亨正门。
看看下面的图，有没有分不清楚。
从上图中可以看出，天娇里的车行道是有电子识别杆的，人行道随便进出，这点最起码比翠亨好，翠亨是人车不限，啥都能进…
要说天娇里的设计里，我觉得最舒适的就应该是这个100%人车分流，通利建设的小区里，天娇里应该是唯一的了。
熟悉院长的小伙伴都知道，我个人非常推崇人车分流，作为一个两岁孩子的父亲，我非常担心小区里横冲直撞的车辆对屁事儿不懂的小孩，造成伤害。
社区的绿化，规规整整，没什么特名贵的树木，也没有规规整整的草坪，说到这里我又想说和翠亨像。
但是讲真，卫生保持的比翠亨上了一个档次，没有常年累计的白色垃圾，狗屎也少很多。
小区中心有一块活动场地，活动器材，乒乓球，休闲凳。
小区体量小，基本没有什么水系，正对北门的喷泉算是唯一的水系，池子里有水，证明喷泉会开，很遗憾院长在小区的时间里，没有遇到。
社区有专门的非机动车停车位，管理也比较有序，没有看到其他地方大面积乱停非机动车。
虽然社区的门禁对于行人来说，形同虚设，但每栋楼的门禁，非常严格。
基本90%以上的都紧闭，需要刷卡才能进入。
天娇里的楼虽然不洋气，但用料上还算厚道，2层以下干挂石材，上面是涂料。
楼门进门后的大堂外立面、地面、还有楼体都是瓷砖装饰。
而且一层公共区域也没有发现非机动车和乱放的杂物，这点值得点赞。
但开发商鸡贼的是只在1-2楼之间的楼梯，用了瓷砖，再往上走就都是水泥瓷砖了。
还有就是1层公共区域虽然干净无杂物无机动车，但是到了高一点楼层的楼道，却又是一番景象了，大葱都种上了，这可能是武清上一代住宅产品永远解决不了的通病。
天娇里在电梯的管理上与翠亨高层一样，每年物业单独收取电梯使用费，凭刷卡才能使用电梯到指定楼层，这个设计虽然麻烦，但是保证了安全。
电梯品牌是江苏阿尔法，应该不属于一线品牌，了解的小伙伴欢迎留言赐教。
社区商业配置
社区北侧的大门，配了两层小楼，内外分别有商业，小超市、药店、饭店（就是开篇提到的瓢城粥屋），基本的生活需求都能解决了。
正南侧的商业广场，面积很大。
有一些还不错的餐饮、足疗、房产（德佑有两家），但是大多数是空置或者中低端商业。
说实话，这部分商业并没有给业主提供非常好的体验，有一个重要的原因是没有直通商业的道路。
虽只有一墙之隔，却要绕道东门走小路过来，实际上我觉得开一个需要刷卡进出的南门，只要管理严格，就能给业主带来更多的便利。
小区和商业之间的铁栅栏
通往南侧商业的小土路，我突然想起一句话，世界上本来没有路，走的人多了便成了路。
热门户型
102.18 ㎡ 两室两厅
107.27㎡ 两室两厅
134.96㎡ 三室两厅
141.43㎡ 三室两厅
从整个市场来看，天娇里的房源并不多，且面积相对来说比较大，且和同学区里的其他小区相比，单价、总价都是最高。
房价及对比
（和悦花园）
（翠亨花园）
（荔城公馆）
（顺驰城市艺墅）
（颐安花园）
（天娇里）
最后，院长想说，天娇虽好，华丽处少，价格较高，鲜有成交…