限购地区“借名买房”协议的效力
引言
在社会生活中，由于不同地区限购政策的施行，现出现大量不符合限购政策的人员通过“借名买房”名义进行购房，从而导致纠纷事件频发。本文旨在通过介绍基于规避成都市限购政策而签订的“借名买房”协议的效力变化，归纳提炼“借名买房”的司法裁判规则。
一、司法裁判规则
实务要点一：借名人与出名人（登记人）之间签订“借名买房”协议虽双方自愿签订，但该协议内容侵犯了其他具有购房资格的人的利益，违背了公序良俗，而应认定为无效。
对应案例：最高人民法院（2020）最高法民再328号、四川天府新区成都片区人民法院（2021）川0192民初3328号
实务要点二：“借名买房”是规避成都市的限购政策，属于规避国家政策、违背公共秩序的行为，如果此种情况下的“借名”属实，也不宜直接确认物权，应当与不违反法律规定和国家政策的“借名”有所区别，以体现物权确认案件中不同事实应不同裁判的原则。
对应案例：四川省成都市中级人民法院（2021）川01民终11611号
实务要点三：在实际购房人不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确属为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《协议书》系真实意思表示，借名买房合同有效。因合同继续履行会导致房屋调控政策的落空，故不应允许规避政策的合同履行。因双方合同约定规避了房屋限购政策，无论双方是否有履行意愿，合同均不能履行。根据《合同法》第七条，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。当事人签订规避房屋限购政策的合同，属于扰乱社会经济秩序的行为，因此属于根据《合同法》第九十四条规定“法律规定的其他情形”，案涉借名买房合同可以依法予以解除。
对应案例：成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6472号
二、具体案件情况
案件1：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书【最高人民法院（2020）最高法民再328号】
最高人民法院认为，本案再审阶段当事人争议的焦点问题为：（一）实体上，徐沛欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体包括：第一，徐沛欣与曾塞外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；第二，案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行；第三，案涉房屋过户至徐沛欣名下后是否能够排除执行；第四，中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。（二）程序上，原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。
关于徐沛欣与曾塞外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐沛欣依照与曾塞外签订的《房产代持协议》，以曾塞外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐沛欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付，徐沛欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐沛欣妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐沛欣的购房款支付给星泰房地产公司，曾塞外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以*翻推**上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐沛欣实际支付，符合常理，并无不当。况且通过徐沛欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐沛欣实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐沛欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾塞外之名进行买房并支付了购房款，徐沛欣与曾塞外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。” 北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
案件2：童韬、童欧委托合同纠纷民事一审民事判决书【四川天府新区成都片区人民法院（2021）川0192民初3328号】
四川天府新区成都片区人民法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施以前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。
本案中，童韬与童欧签订《借名购房协议》是童韬为了规避成都市限购政策而借童欧的名义购买案涉房屋，庭审中双方对此事实均无异议，虽为双方自愿签订，但该协议内容侵犯了其他具有购房资格的人的利益，违背了公序良俗，故童韬与童欧之间签订的《借名买房协议书》无效。 合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现童韬与童欧签订的《借名购房协议》无效，故童欧应当返还童韬支付的购房款及酬金人民币950000元并支付童韬产生的资金占用损失（以900000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的*款贷**市场报价利率从2017年3月31日起计算至实际付清为止；以50000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的*款贷**市场报价利率从2018年6月19日起计算至实际付清为止）
关于违约金的问题。合同法第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，并不涵盖合同无效的情形，故合同中关于违约金的约定也因合同无效而无约束力。对于违约金的诉请，本院不予支持。
案件3：薛松、杨明星等所有权确认纠纷民事二审民事判决书【四川省成都市中级人民法院（2021）川01民终11611号】
四川省成都市中级人民法院认为， 需要特别指出的是，杨柯在诉讼中主张“借名”是规避成都市的限购政策，属于规避国家政策、违背公共秩序的行为，如果此种情况下的“借名”属实，也不宜直接确认物权，应当与不违反法律规定和国家政策的“借名”有所区别，以体现物权确认案件中不同事实应不同裁判的原则。
案件4：叶敏与沈亮合同纠纷一审民事判决书【成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6472号】
成都市武侯区人民法院认为，根据本院查明的事实，沈亮、叶敏对于借名买房的事实均无异议， 在实际购房人叶敏不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确属为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《协议书》系真实意思表示，本院对于双方形成真实有效的借名买房合同关系予以确认。
关于合同能否履行的问题。 因合同继续履行会导致房屋调控政策的落空，故不应允许规避政策的合同履行。因本案原被告双方未就合同解除达成一致意见，不符合约定解除的情形。关于本案是否适用法定解除的情形，因双方合同约定规避了房屋限购政策，无论双方是否有履行意愿，合同均不能履行。根据《合同法》第七条，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。本案双方当事人签订规避房屋限购政策的合同，属于扰乱社会经济秩序的行为，因此属于根据《合同法》第九十四条规定“法律规定的其他情形”，案涉借名买房合同可以依法予以解除。 故，叶敏诉请解除双方于2017年6月29日签订的《协议书》，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，沈亮已经取得并登记为案涉房屋物权所有人，叶敏为此支付了购房款30.5万元，对于上述购房款费用，沈亮应当向叶敏予以返还。故，叶敏诉请沈亮归还购房款30.5万元，本院予以支持。关于叶敏诉请沈亮支付房屋的溢价款7.5万元，因双方明知国家购房限购政策而签订协议，实属双方故意而为之的规避政策行为，最终导致合同的解除双方各有责任，故叶敏诉请沈亮支付房屋溢价款于法无据，本院不予支持。
三、结论
最高人民法院于2020年12月26日作出（2020）最高法民再328号判决书之前，在司法实务中借名人与出名人（登记人）之间签订的“借名买房”协议效力合法有效，也有案例但也可能属于扰乱社会经济秩序的行为，导致无法履行，法院会据此判定双方“借名买房”协议约定规避了房屋限购政策，无论双方是否有履行意愿，合同均不能履行，法院会判定符合法定解除条件而解除“借名买房”协议。
在（2020）最高法民再328号判决书之后，借名人与出名人（登记人）之间签订的“借名买房”协议效力，会受到最高院判决的影响，从而认定借名人与出名人（登记人）之间签订的“借名买房”协议属于因违背公序良俗而认定无效。
故，提请各位购房者注意，在现行司法裁判规则已对“借名买房”协议认定无效的情况下，若借名人在参与房屋买卖过程中使用借名进行交易时，注意“借名买房”协议风险的防范，避免房财两空。
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