实践中，债权人与债务人在签订《借款合同》后，为保障债权的实现，往往又会签订《房屋买卖合同》等作为借款的担保，也就是我们常说的“名为房屋买卖实为民间借贷。”此时，双方之间存在何种法律关系？发生纠纷后，法院又如何裁判？请看本文小编的介绍。
一、案情简介 2018年5月13日，债务人王某因资金紧张向债权人李某借款人民币300万元，债权人李某要求债务人王某将其名下的一套房屋押给自己。为了确保债权的实现，李某还要求王某在签署《借款合同》的同时签署《房屋买卖合同》《房款收据》等材料。
为了获得借款，王某只能按李某的要求签署上述全部材料。其中，《房屋买卖合同》中约定的房屋价格为320万元(实为借款本金及利息)，《房款收据》上载明的金额亦为320万元。
一年后，借款到期，王某无法按期偿还李某的借款本息。李某提出，以王某押的房屋抵债给自己，并要求王某按《房屋买卖合同》的约定办理过户手续。但该房屋市场价高达400余万元，王某不愿意。
2019年9月28日，王某收到法院的传票。原来，李某以《房屋买卖合同》《房款收据》为据将王某告到法院，要求王某履行《房屋买卖合同》的约定，将房屋过户给自己。
二、争议焦点
1.王某与李某之间存在何种法律关系？是否存在真实的房屋买卖关系?
三、法院判决
法院认为，王某与李某签订的《房屋买卖合同》《房款收据》仅为保障双方之间民间借贷关系而签订的，双方之间并无真实的房屋买卖关系，也并非是双方真实的意思表示。庭审中，法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，向李某释明，其与王某签订《房屋买卖合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖的目的，李某拒绝变更诉讼请求。因此，法院裁定驳回李某的起诉。
四、笔者解析
判断王某与李某签订的《房屋买卖合同》《房款收据》是否为双方的真实意思表示，是否为真实的房屋买卖关系，从以下几点来进行分析:
1.王某与李某签订《房屋买卖合同》《房款收据》时，双方的真实意思表示究竟是借贷担保关系还是房屋买卖关系?
首先，王某与李某之间存在民间借贷关系。
王某因资金紧张向李某借款，双方之间签订《借款合同》，而债权人李某也依《借款合同》的约定向王某支付了借款300万元，双方之间存在真实的民间借贷关系。
其次，《房屋买卖合同》《房款收据》实际是为了保障债务的履行和债权的实现而签订的，实际上是一种借贷担保的方式，双方虽有约定如果债权一且无法按期实现，则债权人有权依《房屋买卖合同》《房款收据》办理过户手续，但该约定因违反《担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定。
2.《房屋买卖合同》约定的交易权利义务是否对等？
诉讼中，法院委托第三方评估机构对涉案房屋在王某与李某签订《房屋买卖合同》的时点的价值进行了评估，评定价格为410万元，该价格远远高于《房屋买卖合同》约定的320万元的成交价，明显与市场价格不符，严重损害王某的利益。
3.《房屋买卖合同》的内容约定是否完备？
签订《房屋买卖合同》时，除了房价款外，王某与李某并没有约定房屋交易的其他事项，如税费由哪方承担、办理产权过户的时间等都没有进行约定，而且签订《房屋买卖合同》之后，双方亦未去房产交易部门办理网签手续，明显与正常交易惯例不符。
4.李某在诉王某要求将房屋过户的诉讼中，有没有刻意隐瞒双方之间存在民间借贷关系？
诉讼过程中，李某仅向法院提供了《房屋买卖合同》《房款收据》证明其与王某之间为房屋买卖关系，并要求按《房屋买卖合同》来完成过户交易关系，完全隐瞒了双方之间签署的《借款合同》，刻意隐瞒双方之间真实的民间借贷关系的事实。
综上所述，王某与李某签订的《房屋买卖合同》《房款收据》并非王某的真实意思表示，并非为了实现房屋买卖的目的。故，法院裁定驳回李某的起诉。