东莞这座城市，城区和松山湖发展迅猛，寮步镇凭借独特的地理位置，该镇成为众多置业者的选择。
今天要介绍寮步镇的万科金域东方，自入市以来备受外界关注，前段时间项目备案了304套产品，价均为30582元/平，结果开盘当天1个小时售罄。
那么，这个盘究竟有什么魅力呢？是否值得入手？带着这些疑问，楼哥团队特意前往实地考察一番。
01 现场实探
万科金域东方选址寮步香市路与金富路交汇处，从区位上看，这里属于寮步镇中心区，前往城区和松山湖都很方便。
不难看出，万科金域东方如此火爆，主要和所在地段有关。
楼哥团队下午从南城汇一城出发，行程13公里，耗时约29分钟即可抵达营销中心。考虑到正赶上国庆长假，八一路和松山湖大道较为拥堵，因此耗时比平常要多。
项目营销中心就设在马路边，距离金富路不到100米，按照开发商设置的引导标语，很容易就能找到。
而项目周边，香市路北侧各式商铺林立，办公楼和酒店随处可见，日常生活消费需求都能满足。顺着香市路深入，就是成片的住宅区，比如：鼎峰花漫里、星际国际花园等，居住氛围浓郁。
万科金域东方紧挨着寮步湿地公园，但目前该公园正在施工改造，现场比较杂乱，景观资源优势未能发挥出来。
另外，虽然项目四周没有大面积工业用地，但大多为闲置地块，项目西南方向约300米还设置了临时污水处理点，与热闹的香市路北相比，这里显得格外"荒凉"。
据楼哥现场观察，项目还有一个不足的地方，临近十字路口，北边有多处汽车4s店、维修店、二手车市场，东莞国际汽车城距离项目不到1公里。
这意味着来往的车流量较多，对靠近香市路的住户带来噪音、灯光等影响。
02 项目测评
项目由万科负责开发，万科是国内排得上号的房地产开发商。而后期物业也是由万科亲自包办，对小区的管理会更加到位，业主也能享受到优质服务，这算是项目的优势吧。
那万科金域东方的基本情况到底如何呢？
万科金域东方占地面积约5.7万㎡，建筑面积约17万㎡，容积率达到3.0，由10栋住宅和底层商办两部分组成，容积率达到3.0。
这是一个高容积率项目，未来小区里面将会十分拥挤。不过，万科采取了"围合式"布局，尽量降低高容积率带来的影响。
从沙盘可以看出，高层洋房分布在项目外围，中间是运动为主题的中央公园，配备了游泳池、儿童活动场地等配套，保证了一定的休闲娱乐空间。
小区总户数为1610户，共配置了1922个地下停车位，车位还是比较充裕的。
此外项目还配备了地上停车位，缺点是没有做到人车分流，对于小区行走的小孩和老人，存在交通隐患。
据置业顾问介绍，3-6栋洋房已售罄，4栋洋房则用作安置房用途。但由于施工进度等因素，要等到11月份，项目才会加推8-10栋。
楼哥从外围观察到，其中最外围的3栋洋房最高已建至15层，浅蓝色的保护网和楼栋主体清晰可见。
03 小区户型
项目有洋房和底层商办组成，项目采取精装交付，梯户比有两种。
分别是2梯4户和2梯5户。其中1-3栋的第2单元采取2梯4户设计，其余楼栋均采取2梯5户设计。
需要注意的是，所有楼栋层高都超过30层，这么一来2梯5户的缺点就很明显了，高层的住户等待电梯时间变长，出入不方便。
户型方面，在售户型分别是建面78㎡三房、建面95㎡三房、建面120㎡四房。
先来看看78㎡的安+户型，这是项目的主力户型。
说实话，楼哥在参观样板房时觉得很意外，77㎡的空间居然做出了三房，户型朝南，面积虽小但没有感受到压抑。
该户型有两个亮点，首先是主卧那独特的270°飘窗设计，最关键的是总价低，这样的户型适合预算紧张的年轻刚需客户。
再来看看95㎡的悦+户型，这一次，楼哥还是觉得很意外。
一般来说，该面积段的户型理应成为项目主力，但是万科来了招"反其道而行"，悦+户型的数量是最少的。
据置业顾问透露，相比其余两个户型，悦+户型的售价也是最贵的，售价保持在3.2万-3.4万/㎡这个区间。
悦+户型在采光和通风的表现很不错，在观景阳台可以欣赏到小区内部的绿化园林，景观视线有优势。
有两个地方需要注意，厨房的尺寸偏小，特别是厨房摆放了冰箱后，只能容纳一个人使用。
另外，公共洗手池摆放在客厅，正对卧室门口。这种创新设计的好处是洗手池和过道连成一体，提高了空间的使用率。弊端是，来往走动的家人造成卧室私密性降低。
最后是120㎡的享+户型，在整个项目里属于"高端货"。
约6.8m的大横厅，提供了足够的活动空间，而4房的设计，就算是三代同堂也不成问题。相对于悦+户型，公共洗手间和厨房的空间更大，厨房还预留了摆放双门冰箱的空间。
至于不足的地方，4间卧室的房门直对客餐厅，私密性一般，也无法做到动静分离。此外该户型临近金福路，受到的噪音干扰也是最明显的。
04 周边配套
项目3公里范围内，分布着欧尚商圈和万润广场商圈，这是寮步发展最为完善的商业区域。
欧尚商圈距离项目不到700米，业主步行3分钟即可前往，在这里吃饭逛街都方便。而万润广场则是寮步最完善的商圈了，沃尔玛、星巴克、麦当劳以及美食街都可以找得到。
休闲娱乐方面，首先项目紧挨着寮步湿地公园，附近有本地村民经营的农家乐、鱼塘等，业主可以在休闲时间前往游玩放松。
项目2公里范围内，分布着东莞香市动物园、香市公园等景点，驾车前往大概只需5分钟。
值得一提的是，项目距离东莞篮球中心只有2公里。
教育配套方面，距离项目700米范围内，分布着2所幼儿园，分别是：星城幼儿园、威利斯幼儿园。
交通配套方面，小区楼下就配置了两个公交站，乘坐bus前往寮步各村落还是很方便的。
据置业顾问透露，按照就近划分学区原则，业主小孩大概率前往香市一小读书。香市一小是寮步新创办的小学，并于今年9月份正式开学。
除此之外，东莞理工学院城市学院距离项目约3.4公里，自驾只需要10分钟，业主可以前往感受大学人文风光。
医疗配套方面，东莞市中医院距离项目约7.7公里，该医院是一所三级甲等医院。
05 购买态度
项目所在的区域属于寮步新中心，住宅项目分布密集，可供的选择其实是蛮多的，在售或将入市的项目有金地保利领峯、裕大知府、保利卓越中环广场。
此外还有热度很高的环湖项目华侨城纯水岸、松湖碧桂园三期。
我们选房的顺序是如何呢？先来看看楼哥整理的部分新楼盘对比表格：
金地保利领峯和保利卓越中环广场，位于万科金域东方3公里范围内，这3个项目都属于寮步镇物业。
不过，万科金域东方所在地段更好，靠近寮步镇中心，周边配套比较完善。而该项目的短板在于价格，比其余两个楼盘都要高。
而金地保利领峯和保利卓越中环广场周边配套乏力，附近分布着很多旧建和工业厂房，另外临近松山湖大道，居住体验较低。
目前项目备案价还没有出炉，不过按照目前寮步镇楼市现状，预估均价在2.8-3.2万/㎡这个区间，和万科金域东方相比价格有优势。
裕大知府属于黄旗山板块物业，紧邻东城区，区位优势明显，可以享受到东莞城区的资源和配套。
另外，东莞城区在售的新盘单价基本在4万上下，而裕大知府的售价比较"亲民"。项目采取高标准的精装交付，适合在东莞城区（尤指东城）置业的朋友入手。
至于环湖项目，先来说说纯水岸，该项目的亮点是紧邻松山湖北，沿着石大路就能进入松山湖，但价格却是寮步镇区水平。
项目主要户型是89-126㎡的三房和四房，采取毛坯房交付。目前项目首推产品已售罄，后期准备加推，据纯水岸置业顾问透露，部分产品单价将上浮5个点。
松湖碧桂园三期，从项目进入松山湖CBD，只需要10分钟时间，是实打实的环湖物业。
目前松山湖新房供应紧缺，二手楼盘也只有16个，这个前提下，松湖碧桂园三期的升值前景是可期的，3.2-3.5万/㎡的售价也比较合理。
不过，我们也要意识到该项目存在不足，比如大型商业配套的缺乏、正对东华医院大门和石大路等等。
06 楼哥点评
目前东莞城区和松山湖房价居高不下，这种情况下，万科金域东方不失为一种折中的备选方案。
万科金域东方选址寮步新中心，可以享受到寮步最棒的资源和配套，此外还受到城区CBD和松山湖CBD的辐射。
当然，万科金域东方也存在不足，自身属于高密度拥挤社区，居住舒适度有待提升，价格相对寮步其他楼盘偏高。此外附近的景观资源优势还未能发挥出来，这需要一段长时间优化。
据金域东方置业顾问介绍，项目8-10号楼开始冻资（2万），具体还是看大家如何取舍吧。