公寓的投资，和住宅有着很大的区别，住宅有着人口基数，刚需人群的支撑，甚至可以衍生出更多的类似边际利益的支撑，以及金融属性的支撑，是可以有小小的泡沫，商业楼，公寓楼，虽然也有一些金融功能，但是没有刚性需求，而是属于完全市场化的运作，那就有太大区别了；
那么投资公寓，就要更大限度的考虑他的功用价值，谁来决定它的投资价值，这里只有一个标准，对于投资者而言那就是租金价值，决定他的最大的投资价值，放在商业中的一环，那就是运营价值，例如一个酒店公寓，酒店最后关闭了，是不是就意味着这套公寓结束了它的价值？
酒店公寓还好，只要选择旅游城市，或者城市足够大，那么他的租金价值就一定会水涨船高，如果是商住公寓，那也还好，大不了可以自己用，或者搬进去居住也是可以的，当然前提的是，你不怕物业费高，不怕水电费高，就可以了，公寓是商业投资中，风险最小的，其次是社区商铺，最后就是产权公寓，商场商铺，产权商铺等等，随着价值递减，投资风险也就越大；
今天只说公寓，公寓分为住宅公寓，还有商住公寓，酒店式公寓，这都是后来的名词划分，实际就土地而言，就两种，住宅公寓，也就是小户型，拎包入住，产权70年，土地性质是住宅，剩下的就是商业公寓，产权40年，一般用于酒店，办公居多，酒店可能占比更高；
一般理解的公寓，就是商业公寓，40年的产权，用做酒店的居多，俗称酒店式公寓，当然也有商住公寓，主要混合公寓，可以办公，可以当作酒店使用，既能居住，又能办公，就是商住公寓，商住公寓就是面积较小，不能分割的公寓，主要是为了销售方便，而产生的一种商业用房；
真正办公地点，叫做写字楼，专门用于办公用的楼宇，和商住公寓只见是一个过度和补充，因为小的创业者，租住不起写字楼的时候，商住公寓办公，更具备经济及价值，但是70%以上的公寓，都用作酒店使用了，这么大的概率，还是应该具体聊聊，是吧？
酒店公寓的投资，有几个原则，可以根据情况，先后选择，对号入座，对投资更有把握！
首先，城市足够大，或者是不是旅游城市，是购买公寓的前提条件；
买公寓之前，要确定公寓所在的城市，是不是旅游城市，来旅游的人多，自然住酒店的人也会很多，公寓做酒店是最划算的，最后不行自己出租短期公寓，也是可以的，有着更好的租金价值，还有就是城市足够大，来来往往的人较多，自然也会住酒店的多，那就可以购买；
成都是西部门户，个人觉觉得是可以购买的，之色是可以考虑，但是不是绝对条件；
其次，绝对条件，就是租售比计算，租金一个月多少钱，多少个月能够收回，非常重要，200个月以内能收回的公寓，是可以投资的，超过240个月收回成本的投资，就要做很大的思考了，和不符合投资规律，因为国内的公寓，大多数是40年的产权，非常的不划算，明白吗？
回收投资的时间，可以作为绝对条件来计算一下，那就是投资回报比；
还有，就是选择房源的优势，最好在地铁步行10分钟之内能够到达，还有就是户型，楼层的选择，房子必须具有居住价值，才是还房子，光线选择，透风选择，户型的方正选择，户型的设计，以及格局的合理性，有没有装修价值等等，都要考虑进去，需不需要装修也很重要；
拎包入住，直接就能够投入使用，会节省很多的资源，哪怕价格高一点点，也是划算的；
阿永哥点评：
一是公寓的投资一定要计算投资产出比例，这是一条铁的军规；
二是公寓投资，一定要选择好的房源，包括户型，光纤，朝阳性质，都会直接影响到它的再次出手的价值，往往价值的体现，就在居住的使用过程当中，增值也会有更多的可能！
三是公寓适合长期持有，算长期的帐，公寓的过户税费较高，短期的投资只能亏钱，这是规律；
四是公寓的增值价值有限，有可能几年内都不会涨价，完全是货币市场，或者是纯市场价值突出的时候，才具有跟很多的投资价值，否则适合长期持有，10年以上，才有更多的租金和增值；
五是交通价值是公寓的一个参考因素和标准，占据到5-10%左右，还有一个参考因素就是停车位，占据到公寓投资价值的20%以上，公共停车位不足的公寓，要赶紧的pass掉了；
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