在“散装”的佛山，北滘是一个非常特殊的存在。
这座位于佛山顺德区的工业小镇，总面积不过92平方公里，却有着强大的内生力。
这里坐拥 2家世界500强企业总部，十几家上市企业 ，还孕育了庞大的制造业产业集群，甚至在转型升级的浪潮中，出现了库卡机器人、博智林机器人、大疆无人机等智能制造和高新科技企业，令人叹为观止。
2019年，北滘的GDP高达645亿 ，和同样以产业著称的东莞松山湖相当。
产业高度发达的另一面，是 区域楼市的长期横盘。
从2017年房价达到高点至今，长达三年多的时间里，北滘楼市起起伏伏，一直没有大的起色。
发展最为成熟的北滘新城片区，新房价格不过2.5万上下，与隔壁产业基础一穷二白的陈村价格相当。
为什么两家世界500强坐镇，巨量的人才涌入，都带不旺这座小镇的楼市？
前几天，我们探访了这里。
初见北滘新城，城市界面是很友好的。
道路宽阔，绿树成荫，楼栋崭新，商业发达，人气旺盛，一副欣欣向荣的小镇景象。
去的时候，恰逢周末，路边的年轻人和孩子很多，仔细听听，说的大都是普通话，一看就来自天南海北。各家销售口中的“人才比例高”，所言非虚。
但是，如果仔细了解，就会发现，新城的各个角落，都或明或暗地写着两个字：美的。
美的大道旁，美的总部办公大楼是北滘新城最耀眼的地标。
沿着美的大道，一路上的小区，从领贤公馆到凤起兰庭再到君兰江山，个个都是美的置业出品。
最新人气最旺的购物中心，由美的旗下的商业公司打造，抬头就可以看到美的的写字楼。
环绕在美的总部旁边，是北滘两个最有名的公共文化设施：
和园。
以及， 和美术馆。
这两处，也和美的有着脱不开的关系。
由世界知名大师安藤忠雄设计的和美术馆，创办人兼馆长是美的集团创始人何享健的儿子，而和园是由“广东省和的慈善基金会”捐赠3亿元人民币所建。
对于这个基金会，官网是这样介绍的——
甚至连路边的文化集市，名字也打上了美的的烙印。
一座彻彻底底“美的城”没错了。
而同属北滘，但更靠近广州的顺德碧桂园板块，也是如此。
碧桂园总部地址是“碧桂园大道1号”，这儿背靠体量庞大的顺德碧桂园小区，周边教育机构从慈善高中到国际学校，大都是碧桂园自办。
碧桂园首个商业综合体碧乐时光就在总部大门边步行50米，综合体里，是碧桂园自办的精品超市。
这还不算，碧桂园孵化出的机器人板块“博智林”总部，未来的产业发展用地机器人谷，都在碧桂园总部旁边。
在这个小镇上，你看到的，是 极度亲密的产城融合 ——
每一个土生土长的龙头企业都有自己的地盘，他们在自己地盘上有巨大的土地储备，也有充分的话语权，他们会横向扩大自己的产业版图，承担一部分生活，以及公建配套。
这边的外来者非常少，所以，地盘到底发展得怎样，有什么样的城市界面， 很大程度上，体现了龙头企业的意志。
好了，说回房子本身。
其实，北滘的房价，也是涨过的。
安居客数据显示，北滘的楼市起飞于2016年年中。
那也是佛山楼市起飞的时间，一年时间，北滘二手房均价跟随佛山涨价的步伐，从6000+直接涨到了9000往上。
2017年，因为广州地铁7号线西延顺德段将延伸到北滘新城的消息， 北滘走出了一波独立行情，房价直线起飞，均价一度达到1.45万元，比起半年前，房价翻了一倍还多。
谁也没想到，那就是这些年的巅峰了。
直到2019年年底，北滘的二手均价才冲上1.47万元，而2020年，又震荡回归到1.44万元上下。
为什么呢？
首先，从区域来看，北滘，尤其是北滘新城，还是距离广州太远了。
（图片来源：假装是投资总）
虽然北滘处于广佛交界地带，但配套最完善的 北滘新城是不临广的。
真正临广片区是顺德碧桂园一带，但直接接壤的区域又是番禺的大夫山。这个区域本身都刚需得不能再刚需，要论外溢，肯定没有荔湾、越秀和海珠的外溢强大。
其次，在佛山境内看，北滘本身也距离千灯湖、祖庙、大良这些各区传统中心比较远。
佛山房价普遍不贵，如果不是为了工作，在传统中心区住惯了的本地人根本没有动力来北滘，更别说置业了。
一切只能靠自己。
靠自己强大的产业吸引人才，靠自己做商业和教育配套，就像前面一部分说的，出现极度亲密的产城融合。
再靠自己的人才，去消化本地的房产。
所以， 北滘的楼市极度依赖产业发展本身。当某些世界500强都开始默默“优化”员工的时候，楼市接盘的动力是不太足的。
而且，近几年人才房供应量比较大，被吸引过来的人才也未必一定要在北滘买房。
最后，北滘楼市的供应量，还真不小。
我看了一下几个月前的库存数据，北滘的一手去化周期16.3个月，在顺德仅次于陈村，甚至比我们想象中的“高端睡城”佛山新城还要长。
二手就更不要提了……
看到这个可怕的数字，我默默捂住了眼睛……
少有外来投资客需求，又强势上涨过一波，北滘新城的新房价格一连几年在2.5万上下徘徊，而会展世纪城这种产业稍微弱一些的片区，价格战打得极为惨烈，有的新盘，低至1.3万都有成交。
“房住不炒”区域，算是可以盖章了。
2021年，地铁7号线顺德段、广佛环线有望通车，这两条轨交，在北滘都有站点。
通车之后，北滘新城的房价会不会有一波涨幅呢？
当然会有，但是绝对不会像上一波那么轰动了。
利好兑现，终究是没有利好出炉时的影响力大的。
而且，就如《这个临广TOD板块的最好可能性，是睡城》里面分析过的，7号线的走势是从顺德一路向东，连接广州南站和广州大学城， 全程在番禺境内。
从北滘新城出发，7站到广州南，这确实可以给北滘提供交通上的利好。
但是，如果要从南站换乘去珠江新城，最少需要经历一次换乘，一共19个站，而去新兴CBD金融城和琶洲，需要地铁转城际轨道。
对于通勤而言，确实有点太折腾了。
而7号线上，真正可以外溢的片区，只有万博。
整个番禺的二手房价不过2.6万，而就算是番禺的核心区域万博，二手价格也只是在3.5-4万的样子。
这注定了即使通车，也并不会让北滘的房价天花板提高多少——
何况，中间还横着一个距离广州更近，价格相近的陈村。
而对于广佛城轨而言，虽然可以直达新兴CBD金融城和琶洲，但城轨站点设得比较偏，对于当下北滘新城的中心区来说，交通提升并不大。
讲真，在临广这条线上，北滘的产业基础是最好的，而和陈村相比，北滘的居住体验，也更好的。
只是，广州这片区域，太大了，比深圳大得多，所以广州人外溢的需求，远远没有深圳那么强，能够 分给佛山的本来就不多了。
而佛山紧邻广州的区域，也很多，能够真正被惠及的区域，也只有一点点而已。
产业重镇北滘，当然不屑于抢那一点点。
还不如祝福北滘的产业集群能够发展得更好，传统制造业早日升级成功。
毕竟，这才是这儿最大的基本盘。
（以上为正文，来自局姐）