上海新房，突然不香了。
9月底，破天荒。
炙手可热的前滩东方悦澜开盘现场。
一共481套房源，在748号才清盘。
超过250组弃号。
无独有偶。
大虹桥网红蟠龙府468套房源。
选房当天，852个大筹客户选房结束后，靠编外96个小筹客户勉强清盘。
这两个项目，都是高积分高认筹比的红盘。
曾经清盘挤破头，如今清盘直发愁。
其实背后传递一个很危险的信号。
当下，被弃号最多的，都是小户型。
这个点很重要。
要知道在前几年，前滩被疯抢最多的，就是小户型。
顶级地段、顶级配套、再配上低总价门槛。
对市场放出的信号就是：豪门扩招。
2020年，前滩三湘开盘。
700%的认筹率，突破价格壁垒的12.18万单价。
一个是90㎡总价1100万价格段；
一个是超200㎡总价2500万价格段；
但开盘不到一个半小时，90㎡的两房已经全部售罄。
而大户型，拉距战一直持续到5个小时之后，才勉强清空。
现在，前滩还是那个耀眼的前滩。
市场的需求却已经完全发生逆转。
为什么小户型不香了？
摆在桌面上的理由很简单：
东方悦澜入围的都是96.9分超高分选手。
这样的积分在楼市可以横着走。
这批人不愿意浪费自己的房票和积分。
希望将钱花在最值的地方。
那就是一步到位，买个大面积的改善户型。
另一方面，即便在新房市场上，改善意愿更强烈。
这点来说，真实的反应了一个问题：
目前上海市场池子里，刚需太少，大多是改善。
这样的现象导致的一个后果就是：
不管是新房，还是二手房。
大家对于大户型的需求，都远高于小户型。
而从整个上海楼市来看：
客户结构，改善多，刚需少。
房源结构，小户型多，大户型少。
所以这样的现象已经在二手房市场的成交中显现出来：
老破小，刚需的房子在下跌。
改善型，改善的房子很坚挺。
豪宅型，终极改善涨幅最高。
二手房发生的变化，让新房也开始逐渐恢复理性。
买新房要考虑一个很现实的问题：未来房子是否具备接盘的有利条件。
毕竟倒挂是由二手房市场决定，而二手房市场一旦出现偏差，倒挂就是个笑话。
2020年，前滩东方惠礼，9.2万左右的单价。70平的一居室，总价在650万左右。
而今年二手房成交的价格在1130万。
未来，如果新鲜血液依旧不足的情况下。
谁愿意花1300-1500万接盘这样的一居室？
而三湘名邸1100万的两房，如今的挂牌价已经达到2200万。又有多少人，有能力为此而买单？
这类的小户型房子，放眼未来。
从价格来说，没有性价比。
从居住本身，没有舒适度。
从置换考虑，没有接盘侠！
一旦没有了倒挂。
新房的价格优势就荡然无存。
而相比二手房来说，近年的新房可能还要面临一个更艰巨的问题。
就是产品力不扛打。
很明显，这几年的产品抗打程度普遍较弱。
先不较真房屋质量，装修水准，以及小区绿化。
这都需要时间验证。
我们就单拎户型：
这是一个很经典的，这几年比较流行的小三房设计。
真的很垃圾！
二房东看了都要流泪。
因为完全没有发挥的空间。
次卧的原始建筑面积，居然只有5㎡。
套内肯定还不足5㎡。
狗都不住。
不要说因为现在房价太贵，所以这是开发商所谓的追求功能性。
功能性的前提，是先保障舒适性。
这样的三房，除了主卧，其他两个次卧都是狗窝。
这样的功能性保留，但把舒适性完全打破。
简直是丢了西瓜捡芝麻。
在本来就不够的空间内划分更多独立空间，所以每个空间都是鸽子笼。
这样的户型，在真正居住后，舒适度非常差。
这几年，靠着倒挂的诱惑。
垃圾户型，真的挺多。
市场上户型雷同性非常大。
丢一个户型图出来，根本分不清是哪个项目。
比如近年比较火，且常见的户型：
房型也比较方正。
没有什么特别大的短板。
相对于市场上的歪瓜裂枣。
这已经算的上“好户型”了。
但真的计较起来。这样的户型，在普遍得房率只有75%的当下。
因为走廊的设计，让卧室的使用率更少！
而我们可以看到，不管是2房、3房，还是4房，大多都是这种户型。
这就导致，不管是几房，次卧都是狗窝。
这种户型，短进深，长开间。
为了更大的采光性，而得出的户型。
所有的开发商都抢着复制。
完全忽略了，从当下居住需求本身考虑，去做户型创新设计。
早些年，上海是出现过一批好户型的。
不仅舒适实用，且，在二手房市场，也非常抢手。
比如，这个02年某开发商研发的户型：
除了干掉了过长的走廊，还设置了收纳洗衣房的空间。
在入户的地方，人性化设置可以收纳全家50双鞋子的空间。
有过多年家庭居住经验的人都知道，收纳的重要性。
所以，这个户型的厨房，在兼顾采光通风的同时，在窗口的上下都做了收纳柜：
即便过了20年时间，依旧不过时。
再比如，10年某小区89㎡做成的三房：
户型内的所有卧室，大小很合适。
至少，次卧的面积都在9㎡以上。
且，干掉了走廊。
当然，能够做到这么宽裕的另一个原因是：面积赠送。
赠送后，整个90㎡的房子得房率达到了95%以上。
这个套内面积在如今的新房市场，建筑面积要120㎡左右。
如果你是一个善于分析户型的人，经常在二手房市场看房。
可以发现，在某几个特殊年份，能找到相当多一部分，很耐看，很实用，很舒适的产品。
有些时候，时间能够告诉我们很多答案。
好的产品，好的户型。
是能够扛得住时间的考验。
特别是当市场上大部分都是有改善需求的时候。
产品好坏与否，才是决定流通性的根本。
最后，对购房者一个好的细节：
现在，中山公园龙之梦，已经开始有上海的新房做展台巡展。
相对于前几年，没有售楼处，照样排队认筹的市场来说。
这代表着，新房市场将从卖方转向买方时代。
买家重新掌握主动权。
所以，切记盲目打新。
因为后续的供应量足够你有时间挑挑拣拣。
而对于各位开发商来说，产品、质量、还有服务……
前些年丢下的东西，后面几年都要捡起来了。