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编者按
大家都知道，地产开发是小镇盈利的重要板块，也是实现小镇宜居的一个重要标尺。当一栋栋漂亮的住宅建起来后，却发现乏人问津、独自飘零，开发者怎能不捶胸顿足？
如何做好地产开发却是一道难题。与普通的住宅开发相比，文旅小镇的地产开发更加复杂，更需要专业的知识和团队。造城者用过去的经验、理念“种高楼”，必然只有死路一条。
正文:
首先，我要强调一点，房地产开发当然是小镇开发不可或缺的重要一环。一方面，没有房子哪来小镇？无论是小镇居民的居住需求，还是为小镇消费者提供服务的商业设施，都需要通过房地产开发来解决。另一方面，因为小镇开发投资大、周期长，通过房地产开发，快速回笼资金实现滚动开发是现阶段最好的选择，靠门票收入那只是一种幸福的向往。这两方面决定了目前小镇开发离不开房地产。
但小镇的地产开发却不同于单纯的商住开发，我们在很多正在开发或者已经完成的小镇看到，小镇的房子卖不出去，小镇开发被蒙上一层阴影。
原因一：选址不正确
小镇选址正确与否，直接决定小镇的兴旺，没有小镇的兴盛，就没有房地产开发的基础。皮之不存，毛将附焉？那么小镇依托的必要条件有哪些?一是文旅资源必须＂特＂；二是交通条件必须＂顺＂；三是离人气源必须＂近＂。三点缺一不可。
也许有人认为，我有独一无二的资源，酒香不怕巷子深。那么请问，地球上独特优美的自然资源何其多？可为什么被人类发现的又何其少？祖国的名山大川何其多，能去的又有几座？为什么？皆因交通使然。交通不通，交通不到，纵然美如天堂，你也只能望美兴叹！
而离人气源近更好解释，那么多的小镇选址城郊，不就是因为人气源足够近吗？没有人气就没有一切，更没有地产开发的基础和条件。
二、定位不清晰
一般小镇开发的规模都比较大，少则几千亩，多则上万亩。规模大意味着单一的业态肯定无法支撑。于是，小镇就成了一个筐，什么都往里面装：养老、度假、文化、体育、科技、教育、中药、艺术、武术等等。到最后，小镇到底成了什么东西？不仅别人不知道，连自己也不明白。
这正是小镇开发最忌讳的一点——乱。杂乱无章、乱七八糟，没有主题、没有主体，即根本没有定位。
如此乱七八糟，又何谈特色和发展呢？即没有做好顶层设计。
不同的小镇应该有不同的禀赋、颜值和气质。正是因为有这些不同才非常清晰地区分各自不同的游客群。而不同的游客群，其旅游方式又有很大的不同，如有走马观花的观光游、暂居小栖的度假游，有家庭集体出游，有个人独处背包游。有的*情纵**山水、有的追求浪漫、有的沉迷历史文化、有的只想孤独前行。回归、回忆、找寻、探索都可以是一段旅游的主题。因此，这就决定了某一类游客对某一类小镇的情愫，一旦情愫滋生和发酵，任凭什么都不可阻挡他们前往的脚步。而这一批又一批满怀情愫的忠诚游客，是最有可能由暂居变旅居，继而成为小镇的＂镇民＂的。当他们准备成为镇民时，首先考虑的是什么?置业！这是扎根在中国人心中千百年都无法改变的观念，难道不是最好的购买动机?
小镇的定位越淮确，其情愫表达的就越充分，吸附力就越大，忠诚度就越高，人气就越旺。
如此，房子还愁卖吗？
原因三：需求研究不够
相信大家都懂需求决定产品这个道理。但“懂”和“做”是两回事，我在拙作《地产6堂课》里举了四川青城山的例子。2012年青城山云集了龙湖、中信、泰达、海航、中铁等10多家中国知名房企，但16个项目销售额总和只有5个多亿，还不如上海星河湾开盘一天销售额的一半。
按道理说，这些大牌房企可都是在全国市场真刀真枪打拼出来，其产品无论是户型、景观、外立面那都绝对称得上样板，可为什么都折戟沉沙呢？总结一句话，就是所有的开发商都抱着过去的开发理念和经验在开发旅游度假产品。
青城山作为旅游度假胜地，最主要的需求就是度假产品，这一点从政府到开发商我相信没人不明白。可真正开始开发后，所有的一切仍被过去所左右，其结果自然只能是惨不忍睹。当然，我们不能责怪开发商，2012年，文旅地产开发才冒头，到底怎么搞大家都是摸著石头过河，理念的转变是需要启发的，更需要时间和过程。但今天我们不能再犯同样的错误。
请一定牢记，我们的消费者不是我们在写字楼、购物中心、大马路上擦肩而过的＂白领黑脸或者花脸＂，而是＂度假人＂。要研究度假需求，首先要分析度假的目的是什么。我们可以归纳为四类：减压放松类；享受成果类；感受情怀类；满足新奇类。（关于这四类需求分析详见《文旅小镇消费的四大特征》一文。）
只有真正满足了度假需求，旅居才能真正实现。只有实现旅居，小镇房地产开发才有基础。
四、产品创新不够
文旅小镇的地产开发主要有以下四类产品：
一是小镇居民住房：这和过去的商住开发一样；
二是旅居度假住房：一般以别墅、多层洋房、民宿小院为主；
三是观光游客住宿：以度假酒店、度假公寓为主；
四是商业经营用房：小开间商铺和中小卖场为主；
显然，除了第一类小镇居民居住用房和过去的商住产品有所相同外，其他都有很大不同。
具体说，居民住房产品品质和档次要求更高：虽然户型不一定太大，但风格必须切合小镇的整体定位，景观以原生自然为主，配套以玩、吃、看、乐为主。
这里特别强调的是户型的功能和普通住宅有很大不同，如厨房、客厅、衣帽间、储藏室等其功能作用不大，完全可以简化，有的甚至可以舍弃，而室外空间成为重要的需求，如前后小院，屋顶露台等。这需要设计师更多的创新——控制室内面积，增加室外空间，功能满足度假需求，景观原生自然，风格表现独特。
至于度假酒店，我更建议不要盲目追求星级标淮，而应根据小镇的总体定位，以主题酒店的形态出现，更能增强小镇的文化氛围。
所谓主题酒店就是一定以表现某个或某种主题为原则，并不一定是奢华，而是文化或者情怀。主题酒店档次和舒适度并不比五星六星差，但情趣和风格更有个性。
我认为，小镇商业开发应该分为两种形态：
一是以满足小镇居民日常生活为主的商业中心，不建议盲目追求高大上。因为小镇居民消费实力和消费观念不一定能接受什么购物中心、商业广场等。商业中心可根据小镇人口密度和交通距离设置一个或多个，面积无需太大，功能不一定以购物为主，业态要丰富，环境同样不可忽视。
二是针对游客的商业形态，最好是以商业步行街的形态出现。以吃购为主，但休闲业态如咖啡吧、书吧、游戏室、西点、艺术品、书画、土特产、纪念品等都应整合设计。建筑风格可以是民族的，也可以是欧风，既可以古朴也可以现代，这需根据小镇的整体定位决定。
但这些商铺和城市商业中心的商铺有所不同。有的可以很小，仅作展示用；有的却可以更大，特别是进深可以更长。因为，有些特色商品现场制作更让游客有体验感。比如，丝绸印染小镇，完全可以把从春蚕吐丝到编织到印染全过程进行展示，并可以让游客自己动手。参与和体验是最好的销售方式，这样做商铺销售空间自然会扩大。
但不管怎样的形态出现，针对游客的商业街，文化和游乐是不变的主题。
陈仁科老师重磅新作
——《文旅小镇之生存法则》