评测对象：漫城都荟

项目地址：聚贤街与彩云南路交叉口

销售价格：2021年3月份均价15500元

项目特点：位置好、地块小

NO. 1｜项目回顾

2019年09月12日，上海鹏欣地产和北京世博联合以7.1亿元底价拍下本项目用地，项目共有8个地块，一共124亩，折合土地单价约276.5-631万元/亩，楼面价约485-2951元/平米。根据出让文件，竞得者还要引入至少两个发达国家的城市政府*交性**流机构，引入至少两个在世界500强企业中国西南区域总部，引入国际排名前十的五星级酒店品牌，酒店客房不低于300间。并要求自持项目的办公楼宇面积不少于6万平方米，商业楼宇自持建筑面积不少于3万平方米，酒店建筑面积不少于3万平方米，全部自持，自持期限不得少于10年。同时，项目内入驻企业纳税规模每年不低于6亿。 这个外挂条件还是挺高的。

地块分布图

在2020年9月份，项目的大股东上海鹏欣地产把自己的全部股权出质给广发银行股份有限公司昆明分行， 股权出质是一种融资担保方式。

上海鹏欣地产成立于1995年，为上海鹏欣集团的子公司之一。业务涵盖商业地产、住宅地产、旅游地产、养生地产开发及商业酒店经营、建筑安装、物业管理等。上海鹏欣集团是个民营企业集团，业务非常杂，旗下拥有鹏欣资源、大康农业、国中水务、润中国际等四家上市公司。

NO. 2｜区位交通

项目位于呈贡区的核心发展轴上，也是小街区、密路网的核心区域，所以每个地块都非常小。项目北临韶光街，南临聚贤街，西临谊康南路，东临彩云南路。项目最远的地块距离地铁1号线的站点约880米左右。公共交通使用方便。自驾出行也方便， 区位交通还是可以的。

NO. 3｜地块分布

项目总占地约124亩，总建筑面积约73.4万方，是集住宅、公寓、商业、写字楼等业态于一体的大型城市综合体项目。项目共有8个地块（A1-A8），其中A1-A4四个地块为商住混合用地，A5地块规划为18班幼儿园，其余地块都是商业商务用地，主要建设公寓、写字楼及集中商业。

地块分布图

A1地块： 占地约18.2亩，规划户数为384户，容积率3.78，绿地率25.03%，建筑密度24.22%，住宅建筑层数25层，建筑高度79.8米。

A2地块： 占地约20.7亩，规划户数为376户，容积率3.28，绿地率25.02%，建筑密度20.7%，住宅建筑层数24—25层。

A3地块： 占地约25.4亩，规划户数为336户，容积率2.48，绿地率33.02%，建筑密度21.39%，住宅建筑层数21—23层。这个住宅地块是这三个地块里面相对最好的。

A4地块： 占地约13.7亩，容积率2.52，绿地率17.03%，建筑密度37.67%，这个地块商业建筑体量大，相对外部干扰挺大的。

A8地块占地约14亩，规划建设263米写字楼，现在是没有动工的迹象，如能顺利实施，将成为呈贡新区的建筑地标之一。

NO. 4｜周边配套

项目北侧是中铁佳苑，中铁佳苑项目主要针对中国中铁内部职工进行销售， 这个项目当年那是非常火 ，从下面的声明就能看出此地无银三百两了。

中铁佳苑实景图

项目东侧是中通世纪广场和永鑫哈弗中心项目，这个哈弗中心项目还写过一个评测，《离地铁很近的公寓和商业，涌鑫哈佛中心评测》，项目建了这么多年，还没有建完，真是浪费了一块好地。

哈弗中心实景图

项目西侧是未开发用地，主要规划有居住用地、商住混合用地、27班中学、24班小学用地等。项目西侧这些地块进行开发建设会对项目产生较大的外部干扰。

项目在建实景图

项目自身配套有幼儿园，小学需要等到交房后，根据教育局划片区才能确定业主孩子上哪所学校。项目A1地块东侧(现在售楼部位置）规划为公园绿地，聚贤街南侧也规划有一大片公园绿地。项目周边的商业非常丰富，项目也自带商业。总体来看，项目周边的生活配套还是不错的。

项目幼儿园效果图

NO. 5｜A1地块规划方案

A1地块共4栋住宅，总层高为25层，2T4户。面积段为97-123㎡，项目预计2022年年底交房，带装修交付。 这四栋外部都是道路交叉口 ，靠近小区中庭的户型稍微安静些，但是日照相对不佳。

项目总体鸟瞰图

1栋， 假板式楼，总高25层，东南朝向，梯户比为2梯4户，楼栋一层设置为架空层，楼栋南侧为社区体育活动场所，本栋日照还行。

2栋， 假板式楼，总高25层，东南朝向，梯户比为2梯4户。本栋西侧为小区主出入口和地下车库，本栋低层的日照相对不佳。噪音干扰比1栋好一点。

A1地块在建实景图

3栋， 假板式楼，总高25层，东南朝向，梯户比为2梯4户。楼栋一层设置有社区用房和架空层，本栋距离南侧市政道路约5米左右。本栋日照还行。

5栋， 假板式楼，总高25层，东南朝向，梯户比为2梯4户，本栋整体日照相对一般水平。

NO. 6｜户型评测

97户型

户型建面约97平米，三室两厅一卫，分布在楼栋的中户，实际套内建筑面积76.4㎡，靠近大阳台卧室约8.2平方米，主卧面积约11.7平方米。次卧室约8.2平方米，大阳台面积约7.0平方米，小阳台面积约1.45平方米。户型赠送面积比较多，所以整体使用面积还是可以的。户型是个常用户型，缺点就是中户常见的那些问题，私密性不好、通风差点、北向的几个功能房间（厨房、次卧、主卫、客卫）通过连廊采光，黑了点。

112户型

户型建面约112平米，三室两厅两卫，分布在楼栋的中户，实际套内建筑面积90.8㎡，靠近公共卫生间卧室约8.4平方米，主卧面积约20.5平方米。次卧室约9.6平方米，大阳台面积约7.1平方米，户型赠送面积比较多，所以整体使用面积还是可以的。户型是个常用户型，缺点就是中户常见的那些问题。

128户型

户型建面约128平米，紧凑型四室格局，分布在端户，实际套内建筑面积101.2㎡，交通空间浪费较多，内部空间布局也不好，每个房间都不大，靠近厨房卧室约6.2平方米，北侧卧室9.0平方米，主卧面积约18.8平方米。次卧室约8.3平方米，阳台面积约11.6平方米。

NO. 7｜老聂综合点评

项目位置不错， 周边配套也可以，主力户型有提升空间。项目价格贵、地块小、小区内部空间约等于没有。