从重庆天地，白象街和十八梯看商业项目的运营机会！

作者：渝生之鉴

最近专程去了几个核心区的特色商业街区（主要指商业街区或内街，不包括住宅底商等社区商业）；有第一次去的，也有曾多次去的；

白象街属于第一次去，经营情况比想象中更糟；目测一楼的开业率不足10%，估计整体开业率不超过5%；当天有几组新人拍摄婚纱照，除此之外几乎没什么人流；之前有了解到白象街商业销售均价大于3万，部分时间段的均价是大于6万；从这个角度来说，这些买铺的人购置成本非常高；

恰巧有个朋友家住融创白象街，当我们聊到白象街商业现状的时候，朋友依然坚信白象街能够“起死回生”，他的观点是“毕竟白象街这么好的位置”；据了解白象街的商铺绝大部分是散卖出去了，自主权集中在小业主手里，因此整个街区必然缺乏统一的管理和招商经营；据说因为这个缘故，白象街的经营现状引来的地方政府的强烈不满；这种情况在重庆很常见，开发商把商业类的资产散卖之后，大概率是不会再管的；所以我们基本可以盖棺定论白象街是个“死项目”；

重庆天地印象中应该是第二次去，初次去的时候应该是很多年前了，几乎没有什么印象；这次再访重庆天地，总体感觉的人气和商业开业率都还不错，或许是那天天气很不错，有闲坐的都市年轻人，也有带娃组队来打卡的；楼上的开业率也非常高，可能是因为非饭点，人并不多；

商业要能做活必须要有利润，即营收大于所有成本，包括租金、人工及经营等；因此必须仰仗一定且稳定的客流量及消费率；有朋友形容重庆天地就是“重庆核心区仅有的高端孤岛”，有着自成一派的感觉；我们从地理位置来看，重庆天地所属的化龙桥片区背山面水的狭长地带，北侧直面嘉陵江和沙滨路快速干道，南侧背靠山坡（山顶是大坪），东西两侧夹在华村立交-嘉华大桥和红岩村大桥之间，由于这样的四至关系和狭长的地带形成了重庆天地自成一派的现象，加之重庆天地自面市以来都秉承打造中高端社区的理念，万科接盘后依然以中高端改善为主，放眼整个大重庆，重庆天地应该也是首屈一指的高端改善大盘，所以重庆天地的商业非常依赖“内需”消费，而这里的居住环境、入住率及人口结构就成为了内需的巨大优势；

十八梯自开街以来去过很多次，最近一次是近期周末带小孩去的；有两点感触比较深，其一、人流量明显减少，关于人流减少大概率有两个原因，一来、受疫情影响（三月中旬开始重庆有疫情，加之对疫情的管控），外来游客锐减，作为网红景区必然受到严重影响，包括整个解放碑区域明显感觉人流少了很多；二来、十八梯自开街以来其商业模式及业态结构备受争议，这种业态形式“可能”缺乏反复消费的基因，所以大部分人不会多次消费；其二、商业开业率下滑，部分商家关门歇业；商业关门肯定是因为赚不到钱，商家不赚钱的原因，成本方面主要是人工、材料及租金等；而营收则取决于人流和进店消费，由于疫情等诸多原因导致景区人流锐减，至于进店/客单消费这个问题，也是摆在大小商家眼前最现实的问题，毕竟要让人掏钱终归不是一件容易的事；

曾经跟一位专职做招商的朋友探讨“商业都难做，而且商业的红利早就消失了”；商业传统投资的核心逻辑是，资产增值和稳定的租金收益；就笔者个人的从业经历来说，好像重庆的商业很多年都没有升值了；

从投资角度来说，拿地会天然排斥商业体量较大或者要求自持的地块，投前会模拟商业定价，这两年基本都遵循与住宅售价一定的系数关系，我们算是比较务实的投资测算风格，所以大部分临街商业（一楼）假设定价都在1.5-2万元/㎡之间，这个模拟假设的价格与五年前，甚至十年前的商铺价格几乎没有差别，甚至还出现了明显的下滑；

从实际销售角度来说，当前商业的销售非常难，短期内解决销售问题最有效的两个途径，其一、打骨折的售价，价格上一定是非常有吸引力；其二、先招后卖（先招商经营，然后再考虑如何销售），先把氛围搞起来。然后带租约、有兜底保障再销售；所以我们看到大部分商业散卖难度很大，要么采取大幅让利的包销，要么躺在那里不动；

稳定的租金收益取决于商家的经营收益，影响商家赚钱的因素有很多，比如租金，人工及材料成本，稳定的消费客群以及商家自身的综合能力、商业模式等；

目前对商家经营最大的挑战在于，其一、反复拉锯的疫情，关于这一点目前看不出终止的具体时间；其二、传统商业模式本来就同质化严重，内卷肯定是很严重的，而以线上、电商、直播等销售领域，更优惠的价格，更符合年轻人的消费需求的新模式冲击传统商家；

所以说商业的红利，过去是被开发商和租金吃了；开发商在定价上大多数透支了未来的空间，这就容易造成客户购买后需要通过“高租金”来保证收益和回本；而高昂的租金成本则必然影响商家经营，直接导致商家利润的下滑进而失去了经营活力；

现阶段商业销售面临的问题？其一、价格上涨乏力，一方面商业这类产品的流动性较差，二次交易成本较高，间接导致需求缩减；而市场存量居高不下，新增市场供给则源源不断的增加；另外叠加各种因素导致商业几乎不增值，因此只能靠租金来保证投资回报率，而经济的不景气、消费预期的下降以及疫情、线上的冲击则会直接影响租金的价格；其二、成本居高不下，一方面开发商拿地的楼面价大幅上涨，这几年非常明显；可能有些企业会进行业态分摊，但商业的成本肯定不低，甚至很多都是亏本在卖；另外一方面商业销售成本高企，通常给予的分销佣金都在10%以上；

现阶段商业的红利被卖地的吃掉了，假如开发商要保证不亏本销售或者追求商业销售利润，则必然会在一定程度上透支未来的预期；商业红利的消失，内因是在于自身产品特性和地方政府、开发商的抢食，外因在于经济消费层面以及来自“电商”领域的冲击；商业经过这般“倒转”后红利几乎就没有了。

郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑等做分析，仅供同行参考。

数据来源：如无特别说明，均参考铭腾数据；

图片来源：均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

免责声明：文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理，我们极力确保准确性，但无法保证数据的绝对完整和准确；

文中分析的结论和观点，仅代表个人观点和判断，仅供参考，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。