在城市之光低调而又快速地清盘后，滨江的刚需、首改们又一次陷入了进退维谷的境地：小户型，只有“负性价比”的傲旋城有售；大户型，即便总价最低的滨江悦也要500万起跳，300至500万预算的区间里只有二手房可以买。不过最快今年年末，这个无房可买的情况就会有所改变，而*局破**者，就是世茂在浦沿的新项目——栖棠誉湾。
项目信息
体量不大却做高低配，还有公租房
世茂栖棠誉湾
项目位置：滨江区新浦路与坚塔路交叉口东南侧
楼栋分布：6幢7层洋房、3幢高层（1幢为公租房）
户型区间：高层97-139㎡、洋房139㎡
装修与否：精装修交付
物业服务：世茂物业
容积率：2.5
拿地时间：2018年7月16日
拿地价格：成交楼面价21979元/㎡（溢价率21.9%）
预计交付时间：2022年中旬
△栖棠誉湾效果图
栖棠誉湾即杭政储出[2018]22号地块，最初为富成建设集团拿地，去年年末转由世茂接手。从目前展示的沙盘看，栖棠誉湾做了高低配，建筑密度很大，公共配套设施只能指望两幢高层底下的架空层；最西面的那幢高层（4幢）是公租房，并且和小区没有物理隔断，小区环境也得打个问号；外立面选择了白色为主色调，洋房是石材干挂，高层大概率是真石漆。
△栖棠誉湾沙盘实拍（南向北）
户型上，栖棠誉湾是滨江新盘里对刚需最友好的一个，终于有了小三房。
高层，两梯四户，边套为129、139㎡，中间套是97㎡和125㎡；虽然现在没有具体户型图，但小户型基本可以参考世茂璀璨澜宸，差距不会太大。
洋房，就是一副要把溢价追求到底的态度了，一梯两户，清一色139㎡户型。
△栖棠誉湾洋房139㎡户型图
栖棠誉湾率先动工的是洋房，目前8、9、10三幢都已经达到可以领预售证的施工进度；其中，离售楼处最近的9幢已经结顶，未来洋房的实体样板间也会设在这一幢。至于高层，目前还没有动工迹象，最快也要明年面市了。
△栖棠誉湾的建筑密度
△洋房9幢已经结顶，开始搭建样板房
周边环境
虽然是农村面貌，却也配套丰富
整个浦沿以彩虹快速路（滨文路）为界，南、北两侧城市面貌差异很大。北面，宝龙城、彩虹城、海创园、东信科技园等众多商品房和产业园、综合体连成一片，城市面貌已经十分成熟，而南面，整体上还在进行城中村的平整改造，城市面貌还很稚嫩。
△彩虹快速路南、北城市界面差异巨大
△栖棠誉湾周边街景，仿佛身处城乡结合部
到了栖棠誉湾的周边，环境就更加的不堪，除了东面是商品房星汇荣邸小区，其他三面全部都是等待*迁拆**的农民房或者临时过渡房，想要周边面貌得到彻底改善，还需要若干年的等待。
△栖棠誉湾周边围绕大量农民房
△栖棠誉湾周边四处可见*迁拆**动员宣传条幅
△不少农民房已经完成动迁，等待拆除
不过虽然邻近的环境很一般，但得益于浦沿多年的开发，栖棠誉湾周边的生活配套却很丰富。沿着坚塔路向东走400米，就是4号线杨家墩地铁站。而步行800米，就有映创城和江南商业大厦，盒马、物美、电影院一应俱全，满足日常所需绰绰有余。
△浦沿路滨文路路口的映创城已经有盒马入驻
在教育资源方面，栖棠誉湾周边规划有中、小学。浦沿这一带的话，因为生源比较一般，大多以本地居民小孩为主，所以即便学校硬件条件优秀，教育水平依旧难说。
另外，栖棠誉湾南侧，在施工过程中挖掘出了古海塘遗址，未来小区南面规划了有遗址公园。
而在栖棠誉湾东南2.5公里外，就是滨江区的垃圾焚烧处理项目杭州绿能环保发电有限公司，夏季的话正好处在东南季风的下风向上。
△绿能环保发电有限公司区位示意图
房价猜想
滨江一刀切，和周边二手房难有倒挂
在栖棠誉湾周边，围绕着的二手房小区有星汇荣邸、绿城巧园、银爵世纪公寓、江南文苑和钱塘玫瑰湾；关注浦沿的二手房我们之前有过跑盘可以参考：
刚需留在滨江的最优之选，浦沿二手房全攻略！
因为开发年代和物业表现相差较大，几个楼盘在二手房市场里呈现的差价也很大：像本身体量就小、开发商又已经倒闭、连物业都托管给社区的星汇荣邸，二手房就很难卖过4万；而绿城开发的次新房钱塘玫瑰湾，都还没满二，却还是有愿意4万8高位接盘的。所以单纯拿二手房来比，参考意义不大。
△栖棠誉湾周边二手房成交价示意图
目前，滨江区的限价有点一刀切的感觉，区政府的晓风印月和滨康路的中海云宸单价差不多，而中海云宸去了精装修的价格又和已经快到萧山的滨江悦差不多，并没有呈现一个很明显的价格落差。到了没有先例的浦沿，能参考的只有江对面的之*核心江**区，3万8左右的均价可能性极大；不过，因为首开的会是7层纯洋房，所以光看单价无疑会高上不少。
总体评价
滨江区最后的沿江区块，虽远犹值
在之前的文章里，我们就认为开发早、配套足、有地铁、房价低的浦沿是最适合滨江刚需的区域。虽然目前还是一片城中村的状况，但是沿着滨江区的江岸线走下来，浦沿已经最后一个可以大规模开发的区块。
△栖棠誉湾离滨*核心江**区并不远
△从栖棠誉湾到钱塘江边还有大量待开发土地
不论浦沿智慧新天地的规划能落实的了几分，起码现在看：农民房*迁拆**正在一期期的推进；南站已经确定选址明年开工；闻涛路、彩虹跑道也在进行最后修缮工作，作为滨江区沿江的最后一块拼图，浦沿的发展是值得期待的。
△之江大桥以南段的闻涛路已经开通，工业遗址公园也已经修缮完成
△彩虹跑道（沿江公园）正在紧张施工中
栖棠誉湾体量不大，实际适合刚需的，也只有两幢高层约400多户。不过对这批房子虎视眈眈的，既有不愿意做外溢的滨江刚需，也有本地拿了*迁拆**款准备改善居住环境的*迁拆**户，即便世茂的口碑一般，好不好买依旧取决于限价的程度。
