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提问：雕叔，你好，坐标西安，考虑在西安市或者上海附近买房，没有上海市购房资格，投资的话在哪里合适？哪个城市比较好呢？

回答：楼市未来的春天应该在一线和强二线，环一线城市可能大多是纸上富贵，所以要在西安或环沪城市投资的话，我更建议你选择主场西安。今后买房这四种城市一定需要警惕。一是二手房挂牌量非常高的城市；二是涨的时间已经比较长且涨幅比较高，但从没有经过调整的城市；三是短周期内大涨的城市；四是没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。

提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（*弹子**不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为*弹子**不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢!

回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票养起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，不要碰三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房地产。买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求"量"而不求"质"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首*款贷**资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%*款贷**的机会。不要随随便便地利用你的*款贷**资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形式横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问：雕叔好，之前问过你大源西和熙悦府的问题，你提到熙悦府从产品的纯粹性，楼盘的聚集度和性价比不如大源西。我的理解是熙悦府位于高新区区界上，周边都是刚需小区，还有伏龙安置小区，这叫聚集度不够。小区内部有一栋楼是套一和套二，这叫不够纯粹。我的理解对吗？但是大源西基本都到3.2以上了，也不通地铁。熙悦府才2.7，户型南北通透，离5号线和未来16号线都近，性价比是否更好呢？另外新川那边还有一个高投新悦府，它和熙悦府比哪个好一点呢？人才房5，6年后在二手市场上是否会受到歧视呢？没想明白，请雕叔专业指点下。

回答：任何楼盘都是有各自优劣性的，如果看后期的抱团增值性，大源是可以的，去年大源西和熙悦府价格差距不大，今年就拉开差距了，说明大源西确实更受市场追捧，你熬到现在再来对比两者，其实势均力敌，但并不是价格更低的熙悦府就翻身了，这一点看你怎么考虑。新悦府也是人才公寓，卖了很长时间了，地铁两不沾，虽然价格便宜，但是配套又比熙悦府低了一个等级。大源西>熙悦府>新悦府。人才房就当做普通的商品房，不会受到歧视，如果一定说受到了歧视，那是他自身产品的不纯粹性导致的。

提问：坐标成都，想解决以后孩子读书问题(还有6年左右)送成都，兼顾投资目的想买一套放着预备。现在正在看成都二手房，纠结于老城区的地理优势但设施较老，近郊设施新发展快,所以想问老城区(锦江,青羊,金牛,成华)和近郊(高新,龙泉，温江,双流)选择哪个?房龄控制在多久?另外选择小高层(价格便宜,利用率大，会不会有*迁拆**福利)还是电梯(公摊大，价格高)公寓?

回答：成都投资推荐大丰,天回，书房，犀浦，成华八里庄三板桥，龙潭寺。二手次新房龄控制10年以内，投资建议入高层住宅不入公寓。

提问：雕叔你好！儿子上大三马上毕业后想去成都找工作，现亲戚有成都高新区南区购房资格，犹豫现在借名买房，还是买不限购的、等以后有资格再买，但是现在房价已经够高了，又担心不买房价上涨更买不起。

回答：限购区比不限购区各方面资源更好，上涨潜力更大。成都房价究竟有没有高到大家买不起的程度？还没有，房价的高低是一个价值的衡量，对于有居住需求的人来说房价再高也要买，最终也买到了。对于没有需求的人来说房价再低也觉得贵。所以这样的价值偏差还是比较影响房价高与买不起房的评判结果。房子只要有需求卖得出，那么就不会是高到买不起的程度。房价的高低也并不是全国都高，深圳、北京高不代表成都也高，成都买不起不代表三线城城市的价格不能接受。高房价的发展趋势不可否认，但是买不起房的趋势却并非像多数人所说的那样。如果可以变换购房的角度减小面积、下调地段房价也可以降低不少。

提问：雕叔你好，坐标成都，我家里是做生意的，年底可能需要大笔资金流转，打算卖掉一套房缓解压力，有没有什么方法能快点卖掉？

回答：如何快速卖掉二手房，毋庸置疑，最好的方法是降价。然而，以侵蚀利润来换取流动性，显然，这并不是房东最想要的结果。建议要先了解一下二手房的成交法则。绝大多数二手房都是通过中介公司来完成，所以中介这个环节很重要。中介卖房，同小区批次房源无论是卖掉哪套二手房，总价相差不大，最终拿到的中介费佣金是差不多的。中介为了促进成交，一般会给客户推荐一个小区里，价格最低的那套（因为更容易成交）。如果你不是价格最低的那套，曝光度就会降低，房子就不容易卖出。这个时候你要做的是，去周边所有二手房门店，叫出店长和店员，告诉他们，卖掉我的房子，有额外佣金。中介有了额外的佣金动力，自然会大力帮你推荐房源，曝光度增加，房子卖得更快。房子总价降2万，一般对于买房者来说没什么概念和特别有货，但对于中介来说，诱惑力就大很多。在提高佣金，增加中介带看积极性的同时，也要提高中介带看的便利程度。如果有客户要看房，房屋内一定要处于空置状态，不要有租客，不要贪图那点租金收益。里面有居住者，买房者体验感差，看房也不方便。总之，所做的一切本着这几点：增加曝光度（增加中介带看积极性）；增加看房便利性；加深客户印象；

提问：雕叔你好！成华第二顺位，纯投资，交房就出租，到时间就卖的那种。麻烦详细介绍一下成华区即将开的几个神盘，哪个适合我的需求。另外想咨询万象城周围还会开神盘吗?在网上看见有人问华润二十四城9期，我对那边实在是不太熟悉。

回答：万象城9期不知道能不能开出来，如果可以，那肯定要抢的，第二顺位可能还不一定没入围，不过可以一试。另外，成华区神盘四个华侨城九熙，十里风和，麒麟汇原滩，sm锦悦。此外，后期可能还会开的青秀阅山也不错。

提问：雕叔，补充完整一下呢。坐标成都，帮侄儿看的，原是锦江区户籍，他现在在外地服役,估计至少四年以后回成都，现在想在成都买一套房作为投资或以后小孩上学备用。预算不多，总价控制在110万左右，第一套房，首付大概30W,这个价只能老旧小区了,我建议是在锦江区,我认为这个区教育资源丰富，出租和以后自用过渡都还行，但房龄普遍都偏老旧。侄儿中意武侯区和双流区。该怎么选择呢?谢谢了!

回答：你推荐的锦江是很好的！如果已经确定了学区后，选择挂户话，那就选总价低、租金尽可能高的。

提问：雕叔，户口坐标成都邛崃，三圈层，刚卖了一套房，手里有150*弹子**，邛崃现在还有两套房，一套120平自住，一套85平去年收的新房。请问1、85平是卖了合适还是继续持有? 2、邛崃投资价值大吗?3.孩子还有5年才能工作，地点未定，以后需要在工作附近买房自住。现手里150怎么配置合适?

回答：1.85平刚收建议继续持有,配合出租。2.邛崃的投资价值不大。3.目前成都适合投资板块有大丰，天回，书房，犀浦这几个低价区域。

提问：雕叔老师您好，上个月刚买了一个2015年小区的二手房，已付定金，正在凑首付，一套房还在还贷期间，因此这是二套房，首付四成，总价100万。房子加上赠送面积约190平，装修可能都需要*款贷**。我们夫妻两人月薪共一万左右，公积金没用过，打算组合*款贷**。关于*款贷**有些疑问，之前有看到网上说公积金尽量拉长*款贷**时间，商贷可以短一些，不知道您怎么看？以我们现在的经济情况，有没有推荐的*款贷**方案？

回答：首先关于公积金要注意以下几点：1、很多公积金都有*款贷**额度的，有的限制40万，60。对于一些刚参加工作不久，缴存系数低的人群，有时候公积金*款贷**额度只有十几二十万，也就是说，除了最大的*款贷**额，剩下的都是你的首付，无形之中，这条规定将很多人，拒之门外。2、公积金*款贷**，在考察征信方面，要求更严格。有时候商业银行，为了完成*款贷**任务，偶尔的一些小黑点，银H基本也能放过，但是公积金要求就更加严格了。逾期出现连三累六者，第一关就直接PASS掉，根本不用等着后期的审核。3、公积金，不要随便提取，一旦提取，会影响*款贷**额度。其次组合*款贷**的话，公积金最长的年限是20年。而商业部分的年限最长是可以30年。*款贷**的年限，会根据借款人的年龄，还有房子评估报告的楼龄来定的。根据你的情况来看，可以选择公+商组合贷，*款贷**时间越长越好，负债会被通货膨胀给不断稀释买房核心还是房产升值的能力，远远大于公积金贷省下的利息，所以选择时，不能一叶障目，忘记买房的初衷。

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