1月15日，上海证大房地产有限公司（0755.HK）发布公告称，因人事调动关系，自2020年1月15日起，何海洋辞任公司行政总裁，由现年46岁的张泽林接任。
据了解，张泽林 真正接手证大事务刚刚才5天！ 不过就这么短短的5天，他已经出现在上海证大的“重仓城市”南京公司一线，且直接遭遇了他上任以来的第一场风暴：南京证大阅江府因疑似停工、引发业主群诉。
这位17年中海履历、4年一手为龙湖上海开疆扩土、2年担纲协信总裁的地产“名宿”为什么会选择上海证大地产？上海证大地产运营方从东方资产，换芯为南通三建后究竟会酝酿怎样的大战略？就此，其内部知情人士给出的答案是： 证大即将全速回归主流地产业！
01 南京证大按下“重启”键，阅江府年后复工
上市房企“上海证大”虽然总部在上海，但实际上重仓南京，在宁拥有三大旗舰项目：南京南站喜马拉雅综合体，以“高山流水”的出色外型成为南京地标建筑；鼓楼滨江大拇指&阅江府项目；鼓楼滨江历史文化街区改造“大马路”项目，规模占到目前证大总规模的三分之一以上。
是以张泽林就任上海证大行政总裁后的第一站，就一头扎到了南京。当然张来得也极是时候，证大阅江府项目因为疑似工地停工、项目公司股权冻结、甚至公司法人被限制高消费，引发业主信任危机和群体投诉： 楼盘不会烂尾吧！ 南京官媒952财经地产和本地知名自媒体纷纷跟进报道，引发市场强烈关注。
“实际阅江府09-10、11地块为两栋办公楼，因为市场原因，从8月份全面停工 ，07-09地块为两栋公寓，计划2022年一月份交付，目前处于春节假期停工状态。公寓地块的购房业主误以为办公地块的进度会影响自己的房子交付，所以着急了。”“一条君”从多方渠道了解到，他们在和证大南京公司一一梳理过项目“进度”后， 阅江府的“停工危机”已经澄清了 。业主们所在的公寓地块已经封顶，还有一整年的时间交付，受疫情影响已经提前进入到春节休假，节后会立即复工，不会影响一年以后的交付，时间绰绰有余 。
办公地块也拟于今年春节后三四月份复工。因为还有4幢楼的办公“货值”，证大打算在今年末要上市销售。“管理团队调整后，公司和项目都已恢复正常运营。”
02 南京南站喜马拉雅商业自持！最快3月试营业
2020年8月，证大南京喜马拉雅的商业即将开业的消息，在南京也曾一度引发关注，因为南京南站，这个万科众多中高端楼盘、和绿地庞大的写字楼集群扎堆的地方，真的需要一个商业SHOPPINGMALL!
证大喜马拉雅商业项目美照一度引发朋友圈刷屏。
该项目还被曝出： 招商火爆！即将于12月开业 。南京又要新增一处网红打卡地了？ 但该商业在2020年12月18日未能如期开业 ，也成为外界对证大的质疑点之一。
据目前上海证大的新高管团队对项目的梳理，该商业目前已经招商完成91%，“12月未开业是因为团队更换， 预计春节后3-4月开业 。”据了解：这个项目是南京证大甚至上海证大整个集团来看，都属于“优质资产”，喜马拉雅办公公寓所有可销售部分实现了“全部清盘”，只剩商业。
“商业有机构愿意整体购买，但最终经测算，我们选择留下来自持，因为南站这一带商业根本无竞品，使得喜马拉雅商业的前景被看好。”据悉，之前喜马拉雅招商的商家，因为项目开业前后延期开业最长长达一年，有15-20%的商户等不及流失了，但随即立马有新商家愿意顶上，使得项目目前招商率依旧高达91%,完全具备开业条件。
03 东方资产“交棒”南通三建，证大“轻装再出发”
至此，上海证大在宁的二大主要在开发项目就此“玩转”。
这与此前流传的“南京证大会不会烂尾，法人被限制高消费”等外界消息形成了巨大的反差！
但实际上，上海证大作为上市公司的“基本面”并不差，甚至可以说颇有“家底”。首先，上海证大的前两名大股东都比较靠谱。
此前，上海证大是由二股东、东方资产的运营团队来执掌，从2014年戴志康“卖掉”证大开始起。东方资产的南京团队虽然如今竟然沦落到“账户被冻结、法人被限制高消费”，在购房人中的信誉降成负数，但实际上，它是一家背景强大的央企， 出身“工行系”，名列国内四大资产管理公司之一。 接掌证大的这些年，东方资产把这家企业的负债率、优劣资产分级处理等“打理得很干净”，财务指标保持在了一个比较健康的水准。
但凡事讲求利润率、拼命降成本、关起门来不发展的做法也使得上海证大在楼市发展中“掉了线”，6年未获任何新地块，至少在南京，和有关部门、和媒体都基本处于“没有声音没有图像”的失联状态，基本淡出市场。
从大方向上讲，用资产管理的逻辑来主导上海证大的经营，和地产开发逻辑是相反的，前者趋于保守，而地产公司却需要高周转来获得新项目，在项目轮转中获取持续利润。张泽林此次获任上海证大行政总裁，就是上海证大的第一大股东南通三建，从东方资产手上接棒运营证大。由南通三建组建专业化的地产团队接管证大，按专业的地产思维来使得这家上市公司重新获得发展的动力和活力。”
据悉，南通三建除上海证大这个地产平台外，本身自有房地产板块的年销售额大约60亿，多布局于苏中苏北，有着政企关系良好、拿地较早等优势，虽然并不会开发十分抢眼的高端楼盘，但实际利润稳定、资产也比较优良。“南通三建当时是在机缘巧合下，拿下了这一上市房企，本身也觉得是个机遇，非常重视证大。”
纵观上海证大的股权结构，靠谱的江苏建筑商，财力雄厚的央企金融机构，有这二大股东在，上海证大怎么会沦为烂尾？
04 张泽林的“证大战略”：二八比例开启证大新核动力
引入张泽林这样的明星职业经理人，来组队运营上海证大，也可以看到南通三建的“决心”，和上海证大的新战略。
2021年1月15日，上海证大任命张泽林为行政总裁的公告一经发布，就引发业内的强烈关注：17年的中海履历，4年龙湖上海经验，2年的协信总裁。有业内人士评价： 20多年就只有三家企业，而且在中海，龙湖这样的一流房企任期都很长，且在主力城市都待过，这样的职业经理人绝对是“实干型”，能力耐扛，值得期待 。
张泽林的个人简历显示，现年46岁的张于1996年6月毕业于哈尔滨工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位，并于2010年获得南开大学工商管理硕士学位。在中海，张泽林历任上海公司人力资源、营销及投资部门经理、南京公司副总经理、深圳公司副总经理及呼和浩特公司总经理。可以看出，张竟然是人事、营销，投资等几乎所有地产公司重要部门都干了一遍，最后升总经理，“基础之扎实”，经验之丰富，绝非一般地产职业经理人可比。
2013年3月起，张泽林离开中海，任龙湖地产有限公司上海公司总经理。这几乎就是龙湖进入上海的“开疆拓土”的“肱骨之臣”。更重要的是，这一时期的龙湖，住宅和商业是同一个团队运营（目前已经分开），龙湖上海在此期间先后运营了二大“天街”项目，其中一家甚至成为龙湖商业最盈利的商业体。特别值得注意的是，早期龙湖的总部仅对外地天街项目提供战略，大多都依靠地方团队自己摸索开拓，因此张泽林及其团队在此期间获得了大量商业综合体的运营经验，这种纯正地产出身、又精通商业的职业经理人，在国内地产业绝对是“凤毛麟角”，太难得了！
2017年，张泽林担任重庆协信远创实业有限公司常务副总裁及联席总裁，完成了从地产城市总向全国地产总裁的关键一步。
据上海证大2019年财报显示：上海证大大拇指广场年出租率在94%以上，租金收入近6800万元；其拥有45%权益的上海喜马拉雅中心，平均出租率71%，租金收入近7200万；上海证大美爵酒店总收入近6800万元。此外上海证大手中还屯有土储，商业酒店项目也分布在南京、青岛、扬州、南通等城市。
对此，“火线上任”的张泽林已经运用其深厚的经验、专业的素养做出了基本规划。
实际商业地产非常难以通过持有来获得盈利。其红线在于：只有当持有该商业的资金成本在5%或以下时，持有该商业收租盈利的逻辑才能成立。而一般房企的资金成本都达到10%甚至更高。根本无法盈利，长久必成负担。
因此，张泽林的“证大战略”很清晰： 高周转比例占八成，高周转未必是纯住宅， 但必须是能够快速销售去化的产品； 持有的部分（比如商业等出租物业）占二成，因为上市房企，也必须要做“持有”部分。 “地产已经发展到如今的阶段，还按老套路玩怎么行！上市房企必须拥有自己的核心竞争力。”重回专业的地产赛道，但兼有商业、物业、酒店和康养等运营能力的核心竞争力，这样的“上海证大”着实让人期待。
上海证大能就此重新扬帆起航吗？至少此刻，如此专业的明星高管张泽林，及其团队的到来，对南京证大的购房人来说绝对是一大福音，起码所遇问题的处理方案都会是“专业的”。对于上海证大所重仓的南京楼市来说，也会是一大契机，希望上海证大和张泽林团队在长三角强手如林的地产激烈搏杀中，写下属于证大的新篇章和自己的新传说。
新的一年，愿所有天生要强的地产企业和地产人迎风奔跑，闪闪发光！