1 关键词：非无房户&400W 问： 房叔您好，本人27，名下无房，在拱墅城西银泰上班，老公在滨江德信产业园上班，他在苏州有房有贷，所以还没领证，打算以我的名义在杭州买房自住。最近刚开始看房，发现觉得还可以的盘100平左右的小户型基本都是月底最后一波，但是他苏州的房子还没卖，所以凑不到验资的费用，那我们应该想办法凑钱等12月摇一波，还是佛系等明年他房子卖掉了再去摇号啊？另外求推荐我们俩通勤都不超过一个半小时的盘（今年开的或者明年开的都可以），总价400万以内。 杭州房叔 ： 因为不是无房户资格，所以相对来说摇号会难很多，不建议错过近期性价比较好的一些楼盘，多摇才是比较合理的选择。近期可能开盘的性价比不错的楼盘翠语华庭、博语华庭、星漫里、展望轩、潮起云上都可以考虑摇；后续关注春和云境。 2 关键词：非限购区&中远期投资 问： 房叔，您好！咨询过您，再问下。现金220W，非杭州户口，做中远期投资，不排除未来落户杭城。因为孩子尚在初中，未来不管是否杭城读书，都想让他在杭州发展落户。目前没交社保，也无摇房资格。恳请给出相对具体建议。杭州以前也就路过，不是很熟悉，但上周从东（余杭星桥南路）到西（临安城区）走了一遭，大概位置有些了解。 杭州房叔： 做中远期投资，建议还是尽量落户杭州，选择主城区及近郊限购区以内为好。目前杭州周边非限购区并没有特别好的投资选择，而且市场过热，不排除高点入市的可能。你的预算只要还贷能力足够，在杭州主城还是有相当的选择余地的，在当前新房双限的情况下，暂时也不会大幅上涨，建议尽量考虑解决购房资格问题，选择摇号，稳妥一些。 3 关键词：未来科技城&150W
问： 房叔，已在杭州落户，150万预算建议买哪里呢？希望具体到小区。
1. 个人单身女，从事互联网行业，看好未来科技城板块，希望买个50-60平的小房上车。
刚需+投资属性，哪个板块推荐哪些合适的小区呢？
2. 中泰新西湖小镇如何？虽然靠近南湖板块，但听说发展一般，离垃圾焚烧场还近……
3. 实在不行难道要上临安的车吗？如果只能，建议买什么小区呢？
4. 或者闲林？听说要通17号线？适合入手吗？推荐小区是？
5. 老余杭有些老公房，但未来增值空间是否有限啊？谢谢。
杭州房叔 ： 这一带的主要选择就是在闲林和中泰一带。
良睦路打通以后从闲林到未来科技城的通行会大幅度改善，是比较有利的，如果地铁规划能够落地，未来的保值升值会好很多；
中泰16号线开通以后好很多了，虽然板块基本是刚需集中地，但是基本配套都有，也可以考虑，距离九峰的距离大致在5公里，影响不大；
老余杭的老公房不算建议；
临安当下的价格也是偏高了一些。建议优先考虑闲林，可以看看盛世嘉园、西溪郡的小两房住宅，预算是够的；其次考虑中泰的小户型住宅。
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关键词：法拍房
问： 房叔，请教您一下，我今年24岁，小孩即将出生，家里父母可以帮助60-80万左右，想买一个自住且以后方便小孩的地方。
我是做电商的，工作地址不固定，我们可以选偏一些的地方。
然后我现在社保还不足两年没办法买房，所以我在考虑法拍房星桥崇贤塘栖这块，或者是到德清或者海宁不限购的房子，现在对这块没有一个概念。
我的工作位置可以根据买房位置来变化，主要是不清楚到底是选法拍还是不限购，预算200-250万，100方左右，还有就是法拍房这块可以买吗，会有坑吗？
杭州房叔 ： 升值而言，肯定还是看好杭州，杭州周边不限购区域暂时并没有看到性价比特别好的区域，安全性也不及限购区域。
但是法拍房也很难，需要前期先做尽职调查，尽量搞清楚拍卖标的具体情况和性价比，然后自己设定一个deadline，超过就放弃。
近期二手市场很热，法拍房市场更热，很多拍品最终的成交价甚至在二手房之上，所以总体来说需要谨慎。
相对偏远地域的法拍房价格会低一些，机会也大一些，有一定的可行性，但是不建议盲目高价拍下，建议可以参与，但一定慎重，前期调研和判断工作务必不能偷懒。
5 关键词：嘉兴&29周岁
问： 您好房叔，我手头约60多万的现金，目前刚硕士毕业，也29岁了，也没有女朋友，上学比较晚。
单位总部在杭州，社保公积金都在杭州，工作地点是在嘉兴（至少工作三年，以后多久也说不准，看个人发展）。
是这样的，我觉得呢，钱不能总放在银行，会贬值的，倒不如现在首付套房子，涨不涨不知道，至少可以保值。
最近看了杭州的房子，了解到杭州西边的科技城青山湖等地方的房子和临平北的曲江新鸥鹏的盘（看过房，觉得还行）。
我其实内心矛盾的是，不知道是在嘉兴买房还是在杭州买房，杭州买房投资还是以后自住？
其实也想着去投资，但是也有点疑虑，嘉兴买房呢也不知道以后会不会永远在这边工作，女朋友还没有，也都是未知数，我很茫然，想请您指教。
杭州房叔 ： 在你不确定今后发展方向的情况下，肯定建议投资为主，保值才是你当下最需要解决的问题。
城市选择上，杭州会更好一些，无论是城市发展空间还是未来的资产安全性。在杭州主城有购房资格的情况下，肯定建议优先主城，建议先关注一下杭州的次红盘（杭州房叔公众号9月10日推文），可以选择性参与摇号，并不建议勉强摇性价比偏弱的。
毕竟你已经29周岁多了，满30周岁即是无房资格，可以参与摇红盘，选择余地就会大不少了。
6 关键词：投资+自住&330W
问： 房叔您好，我目前在朝晖二区有一套48方的房子，想用330万左右投资加自住购置一套二手房，想咨询一下什么板块好，现在合适入手吗，还是观望呢？
之前有看过未来科技城的翡翠城和万科的北宸之光，这两个地方咋样？
杭州房叔 ： 当下二手房市场是明确偏热的，在年底依然有新政预期的情况下，着急入手二手并没有太大的必要。
建议参与摇号先，同时观望政策面的变化。可以选择性价比相对较好的项目，譬如萧山的博语华庭、天琅的高层，闲林的时代天境、闲湖城锦绣湾，良渚的大溪谷、蓝月春晓等。
7 关键词：城东二手&金色时光
问： 房叔老师您好，本人目前居住在城东，帮父母置换老破小，想买二手房。
我家附近的新天地金色时光二手房，发现价格很便宜，一直涨不上去，只有3万8左右，但是像天阳尚城国际和天阳文晖都要4万5了。这个小区品质马马虎虎还可以，您觉得是低估了吗？
以这个价格自住兼保值的目的入手合适吗？如果不合适，您还有更好的推荐吗？
杭州房叔： 金色时光农药盘的影响依然在，项目两侧德胜和秋石杭州最繁忙高架枢纽的负面影响也是客观存在的。新房摇号的时候我就说过不看好二手市场表现，便宜归便宜，后续升值依然会滞后。
自住便利可以考虑，投资角度不算看好，依然是这个判断。
二手具体房源的性价比才是关键，仅仅推荐小区还不是关键，还是看你的便利度，多跑多看多比较了。
近期新政预期依然有，个人建议边看二手边摇新房边观望，并不是着急入手二手的。
8 关键词：二套概率
问： 房叔，我闺蜜有个问题我想简单打扰你一下哦：如果夫妻名下在杭州现在有两套房，过去还卖过一套（就是说历史上有三套房）。
如果卖掉一套，然后再去摇号，这种是不是会有大数据，让他们摇中的可能性非常非常低呀？还是说就是普通概率，正常去摇，看几率。还是说会有算法，让他们无法享受普通概率啥的？
杭州房叔 ： 没有影响的，就是普通的二套概率，不会因为你历史上有几套房子而有影响。
9 关键词：无房户&270W
问： 房叔，您好。目前我的预算在270万以下，从事互联网工作、刚毕业2年，属于无房户。
我们的工作主要会在滨江和未来科技城这两块。我现在有以下考虑：
1. 买银湖的盘，离滨江和未来科技城较近，但是2023年交付，时间还是比较晚。
2. 等星创城，天澜，这几个盘，但是因为刚毕业不久，考虑还款压力比较大。
3. 买中泰的二手房。
杭州房叔 ： 无房资格，紫璋台、彩虹轩、天澜肯定是最好的，如果能摇中，哪怕勉强够上，也建议拼一把；
星创城·映月璟园摇中也建议，宁可选偏低总价房源，也是值得的；
其次关注一下闲林的时代天境和闲湖城锦绣湾；
再次考虑银湖；现在二手价格普遍偏高，无房资格买中泰二手实在是太亏了，不主张。
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关键词：家庭资产重组
问： 房叔，你有没有觉得奇怪，自从上次一堆红盘一起推出之后，就没有一个红盘开盘了？总给人有点不正常的感觉。
每天都有人说划区要出来了，新政一年户口三年社保要出来了，搞得人慌兮兮的。
而且我一直有看你所有的推文，我也看出来了，你是觉得年底会出新政，对吧。所以我的情况还是想请你拿个主意，因为比较复杂。
房子已经卖了两套（果岭的这个，现在看起来是吃亏了，没听你的可惜了，确实还不如赠与），水景城大的卖了还有一套小的在卖，有点急，卖完人才资格就能用了。
岳父母投靠落户的房票运气不错月底就可以用了，可以有两张；小姨子年初一月落户的，也是无人票。
所以情况是三张房票，2100万左右的现金，我自己6成首付，小姨子是个独立的问题，不用我的钱。
问题是：一是我自己的规划，兼顾学区；二是怎样用好岳父母的房票，金额该怎么分配；三是小姨子这种情况怎么办？
还有一个就是水景城要不要稍微便宜点给出了，怕哪天红盘出来来不及。不好意思，情况比较多。
这次算是为了房子的事情把家里搞得翻天覆地了，资产重组，就怕没有把握好再次犯错，所以麻烦房叔了，给捋一捋抓个主要方向，一直麻烦你，从心底里感恩。
杭州房叔 ： 读了三遍，也翻看了一遍聊天记录，算是弄清楚了。确实是大动作啊，决心挺大，你说家庭资产重组一点都不为过。
问题有点多，一个个来。
第一，关于新政和划区，坊间传言版本太多，我依然是老态度，不信不传。
不过我们也可以看到一些有用的信息，譬如近期发布的浙江十四五规划明确有说强化中心城市全市统筹，积极有序稳妥推动行政区划调整的问题。
不要小看这一句话，政府部门尽是精英，重要文件每一个字都是经过斟字酌句的，行政区划调整用了“积极有序稳妥”三个词来辅助。
“积极”传达的意思不仅仅是要调整，而且是积极调整，从这一点上看重新划区只是时间问题；“有序”和“稳妥”传达的意思是内容会比较多，可能会涉及到的方方面面很多。譬如说重新划区怎么划，譬如说大家翘首以盼的主城与萧山余杭的教育资源问题会怎样处理？
不加臆测，静等官宣。
重新划区很可能意味着杭州的板块价值面临重塑，对未来的买房选择可能会带来很大的影响，加上年底诸多红盘、“捂盘”彩蛋面临开盘，在当下新房市场持续走热、二手市场明显过热的背景下，有可能导致市场进一步升温。
市场本来就过热，加上几乎不设防的落户门槛，这是导致眼下逼空行情的主要原因，也是我一直认为新政大概率加码的主要依据，不排除在行政区划调整和红盘、“捂盘”彩蛋面市前出台。
具体如何，同样静等。
第二，果岭确实吃亏了100万，但是已经过去了。在你期望使用人才票的情况下，水景城的小户型建议适当加快出手，临近年底，红盘随时可能来。
三江鸣翠、御潮府、锦绣公馆、杭源里等都是很快就有可能开盘的；其他不少红盘也一样。整体统筹的情况下，舍小取大。
尤其你自己的房票需要兼顾学区的情况下，建议抓住每一次机会，毕竟兼顾学区的新房选择并不多。哪怕你是人才资格，也并不是特别容易中签的。
第三，资金调配问题无法完全提前统筹，毕竟能中哪一个是无法预判的。你的重中之重是自己的人才资格和学区问题，所以肯定优先解决这个问题。
好在你资金没有问题，房票也充裕，所以凡是性价比好的兼顾学区的项目，都建议摇，可以你自己的人才票、岳父母的无房家庭票同时摇。在能够摇中一套的情况下，再来做后续的规划。
第四，你其实是4张房票，其中包含你人才资格购买以后的二套资格，资金的充分使用没有问题。
我翻看聊天记录看到你没有地域上的排斥，所以兼顾学区的紫璋台、彩虹轩、天澜几个低价项目，一样建议摇；之江的珊瑚世纪和祥生云境也可以摇。只是在几个高价好盘同时出来的情况下，偏向于选择前面所说的高价盘，中签机会也会大一些。
第五，在有一定资产积累的情况下，个人并不主张把所有的资产都聚集在房产上，鸡蛋不要放在一个篮子里，同时也给别人留点。
第六，小姨子的情况。她是无房家庭票，不是无人票。这个问题我以前有过类似的回复。
假设新政不出台，无影响；假设新政严厉，市场会走淡，在新房限价严厉的背景下，大不了等到符合购房资格要求，也没有必要着急二手高位接盘；假设新政不严厉，她的情况多半很快依然有购房资格。
所以，不着急，平常心。
大体如此吧，对你来说，先解决自己人才票摇中带学区新房的情况下，后续都好办；岳父母无房资格房票基本所有红盘都建议摇。
划区、新政。
平静市场下，酝酿的可能是大变局。
但是杭州市场的投资价值没有变，限价背景下新房的投资价值也没有变。
眼下可以等待具体推盘情况先选择摇号；后续根据具体进程，再给我留言商讨。
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文 /杭州房叔 编辑 /阿寻