南京第二批次集中出让地块公布之后，13幅差异化定价地块迅速引起众人关注，各路媒体解读、分析，但极少有人提到位于正方新城江苏软件园附近的G52地块。
其他12幅地块，主城、综合体、热门板块等优势至少占一样，只有G52地块，似乎什么优势都不占。
周边二手房价格都降到1万8了，新房却要放开毛坯限价？
01
正方新城3幅地块“回锅”
地价降了、毛坯限价涨了
这次正方新城要卖3块地，2幅位于正方中路地铁站附近，1幅位于江苏软件园附近。并且都是“回锅肉”，是去年11月终止出让的地块，今年再拿出来拍。
地块具体位置如下：
G49、G50两幅地块在正方中路地铁站附近 ，步行距离约1.5公里。旁边有上宸云际和玖华府两盘在售，均价约2.6万/㎡（不含装修包）。
G52地块位于江苏软件园附近 ，周边新盘有山语春风和联发云启，均价约2.2-2.35万/㎡（不含装修包）。
我们来看看这三幅地块的最高限价和毛坯限价：
G49地块：最高楼面限价12248元/㎡，最高毛坯限价24300元/㎡
G50地块：最高楼面限价12640元/㎡， 最高毛坯限价24800元/㎡
G52地块：最高楼面限价12172元/㎡，不设最高毛坯限价，该地块容积率为2.0
对比去年卖的两幅地铁口的地（玖华府、上宸云际）， 今年7月份正方新城要拍的这3块地：离地铁的位置远了、楼面价降了、毛坯限价涨了、容积率降了
目前， 板块内配套较为短缺 ， 商业 只能靠银城蓝溪郡和绿地理想城的底商，而 学校 也仅有银城蓝溪郡附近的吉山软件园幼儿园和拉小江宁分校。
拉小江宁分校
据官方在土地推介会上透露， 正方大道以北 （即正方中路地铁站附近） 区域将规划有一所初中一所小学、三所幼儿园 ，目前，几项教育用地已全部完成*地征**，未来将由 南师附中 整体托管、建设，打造一站式教育资源。而未来的 商业中心，也集中规划在正方中路地铁站附近。
图片来源：安家在江宁
02
新房打折、二手房降价
谁来接盘？
那现在板块内的新房卖得动吗？
四个在售新盘的总体去化是： 高的卖出近7成，低的去化约4成 。在价格上， 四个楼盘多多少少都有优惠 ，中介透露，联发云启优惠完价格差不多能做到1.8万/㎡，而地铁口的两盘，打完折差不多卖2.4-2.5万/㎡。
置业顾问告诉买房君， 地铁口的两个项目开盘后，江苏软件园附近的两盘就走不动了。 “这边毕竟靠着地铁，4站就能到南京南。”
一路之隔的玖华府（左）和上宸云际（右）
正方中路地铁站附近的绿地理想城，今年刚解封一批房源，链家挂牌均价22685元/㎡，而当时新房毛坯均价卖2.3元/㎡。江苏软件园附近的银城蓝溪郡，目前链家挂牌价2万/㎡。
也就是说， 目前正方新城的新房和二手房，基本没有倒挂 ，甚至有一些绿地理想城的业主在亏本卖房，原价买原价卖。
中介告诉买房君，“ 银城蓝溪郡是这边配套比较齐全的小区了 ，（高层住宅）入住率大概在60-70%，旁边有幼儿园和小学，底商超市、餐饮店、理发都有，能满足基本的生活需求。 巅峰时期一年成交了243套 ，平均每3天成交2套，房价最高卖到2万3。”
“现在不行了， 目前78、88㎡的小户型单价1万8就能买到 ，价格还能再谈谈。124㎡的大户型现在挂牌单价最低1万6。现在成交量也不如以前了，少的话四五套，多的话也就十来套。”
买房君了解到，2016年银城蓝溪郡最后一批高层新房价格约15800元/㎡，小户型按照目前均价1万8计算，也就是说， 6年涨了2200元/㎡ 。
银城蓝溪郡别墅、高层“高低配”
“谁会买在这里？”
买房君原以为是附加工作的人买得比较多，但中介说：“买这边的软件大道客户比较多，蓝溪郡 至少有30%的业主是在软件谷工作，开车半小时就能到 。还有一些三江学院的老师、百家湖和九龙湖的客户。”
“听说这边有块地不限价了，是真的吗？”
中介甚至还不知道正方新城G52地块的存在：“应该不会吧？ 这边都是刚需客户，改善买的比较少。”
不设毛坯限价的正方新城，还会是刚需福地吗？
结语：尽管目前正方新城看起来“人烟稀少”，但整个板块规划是预计容纳 居住人口19万人，就业人口30万人 。近几年有不少企业和产业落地，如三江学院将搬迁至此、T3总部落户、正在建设额腾讯华东云计算中心，已经建成的中国电信南京(吉山)云计算中心……
板块的发展需要时间，正如中介所说：“如果什么配套都齐全了，也不会卖这么便宜的价格。”