在无锡，几乎所有的板块都在冲击3万+。
从崇安到渔港，从北塘到惠山新城、天一新城，越来越多的板块向3万+靠拢，动听也不例外。
就在昨天，东亭板块的纯新盘——美的云开东方首次公开一房一价表，374套小高层房源的毛坯备案均价为26800元/㎡，如果算上2000元/㎡的装标， 合计备案均价为28800元/㎡。
又是一个冲击3万+的板块。
我大致统计了一下，无锡房价区间在2.5-3万/㎡的板块有9个。分别是惠山新城、天一新城、锡东新城、渔港、山水城、南长、北塘、河埒口、东亭。
这些板块中，只有天一新城和东亭不限购。
虽然此次美的云开东方的备案与3万+只差临门一脚，但足以看清板块的未来预期。
东亭实景图，图源网络
2018年到2021年期间，东亭板块共出让4宗涉宅地块，楼面地价均破万。
- 2018年4月，光明地产以楼面地价11267元/㎡竞得长椿金属地块，诞生东亭首宗万元地。
- 2019年5月，绿城竞得东亭新光路地块，楼面地价13082元/㎡。
- 2020年6月，东亭金捷北地块被新城拿下，楼面地价13460元/㎡。
- 2021年6月，美的以楼面价15000元/㎡摇号竞得皇宴一期地块，刷新了东亭板块的地价天花板。
四年间，东亭板块的土地价格上涨约33%。
一年一宗的供地节奏下，价值曲线拉升的幅度虽赶不上锡东新城这样的超热门板块，但还算相对平稳。
比地价上涨更能体现板块价值的是品牌开发商的进驻。
光明地产首进无锡，择址东亭；
绿城诚园，也就是东亭新光路地块，是绿城首次在太湖新城以外的板块拿地；
新城首进锡山，同样选择了东亭；
美的时隔5年重回锡山，打造东亭高端改善力作。
绿城诚园实景图
百强开发商的集体入驻，迅速拉升了东亭板块的居住品质。
为什么东亭板块可以吸引这么多品牌开发商的关注？我觉得一定离不开一下几个原因：
首先，东亭的地段与交通优势是无锡许多板块都无法匹敌的。
东亭与市中心相隔5公里左右，位于锡山、梁溪、新吴三区交界之处，交通非常方便。
东亭实景图
外部交通上，打造了由高铁、轨道交通、高速以及“三高两快、一国（道）三省（道），七横八纵”路网；内部交通上，地铁2号线、太湖大道延伸段以及公共交通四通八达。
我印象中不少外地的同事，都把东亭作为来无锡安家的第一站。原因不外乎通勤便捷，出行方便。
其次，东亭的配套“所见即所得”。
作为成熟板块，东亭板块的商业、教育等基础配套的布局早已成型。
荟聚、锡山八佰伴、龙湖天街（在建中）三大商业综合体撑起了无锡商业的新格局，天一高中、东亭中学等优质教育配套就在家门口。
锡山八佰伴
板块的人气、生活氛围、居住体验感都比一些新城板块要好很多。
与此同时，不容小觑的还有东亭的购买力。
东亭是苏南乡镇企业的发祥地，也是无锡藏富于民的典型。正是因为“华夏第一县”数千年来打下的基业，造就了今天东亭的蓄势待发。
除了早期的企业主之外，东亭老百姓靠着“*迁拆**致富”的案例也不在少数，手握三四套房的居民大有人在。
东亭实景图，图源交汇点
这些手握安置房的购房者，正是东亭新房去化的中坚力量。
不少购房者会卖掉一两套房子置换到品质、物业更好的新小区，改善需求的增加也推高了东亭的地价、房价。
这也不难理解，为什么东亭的改善项目越来越多。
在市场需求、地价攀升、品牌开发商入驻的共同作用下，东亭的板块定位从原先的刚需逐步向改善转变，高层业态的数量明显减少，取而代之的是小高层、洋房、叠墅等低密业态。
值得注意的是，虽然东亭板块的产品品质、业态都在进化，但是整个板块的去化节奏却始终不尽如人意。
以去年年底刚刚清盘的光明合景玺悦珑庭为例，728套房源，卖了整整两年半。
玺悦珑庭实景图
从客群画像来看，东亭的地缘改善购房者居多，对于外区域不具备太强的吸附能力，相反存在需求外溢的可能性。
许多东亭板块的改善购房者在置业决策时更偏向于经开、锡东等热门板块。
对于刚需购房者来说，2万+的价格大大超出了预算，刚需更多的是外溢到了二手市场，像周边的安置房、二手商品房，普遍在1.2-1.8万/㎡左右。
所以，才造成了整个板块“有价无市”的尴尬局面。
对于东亭这样一个老城板块来说，发展势必存在着一定局限性。毕竟，可利用的土地资源非常有限，推倒重建成本高且不切实际。
在这样的情况下，该如何夯实3万+的板块基底呢？
恐怕，单靠产品力很难实现。