砖头研究所拥有多位20年房地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人实现财富飞跃。
文：所长
房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。
买房思路甚为关键！
多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，作为资深行业老总，帮你买对房，提早布局避免踏错他空买贵，进*房行**产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。我们把知识星球部分内容摘录，有兴趣加入知识星球，一对一解答买房问题。
提问：专家请问，城市房价最先启动领涨都是那些区域？
回答：一个城市房价上涨一般都是三个板块房价领涨：
1、核心区优质刚需标杆盘；
2、核心区优质小面积学区房；
3、强产业&强规划次新盘；
我们分别拿深圳、广州和杭州来举例：
深圳：深圳湾先涨且涨幅靠前；福田&罗湖小面积优质学区房开涨，典型如百花&八卦岭疯涨；宝安中心次新盘疯涨；广州：珠江新城标杆盘先涨且涨幅靠前，越秀学区房开涨，典型如环市东&东风东板块，鱼珠琶洲科学城万博品质次新盘；杭州：学军等学区房涨幅靠前；来科技城部分楼盘几个月涨幅超过10%；北京上半年也出现了小面积优质学区房上涨的现象，典型如万柳蜂鸟家园涨幅已经超过了17年3月房价的最高点，朝阳热门学区房慧忠里和芍药居北里比年初已经上涨10%以上。买房一定要听专业人士的专业意见，核心区优质盘、优质小面积学区房、产业总部附近优质次新盘是最先启动的三个品种，也是最先反弹和最抗跌的品质，但不是涨幅最大的，下次我们会继续分享哪些楼盘是涨幅最大的品种。
提问：海口西海岸的房地产怎么样？现在有投资价值吗？因为限购，比如酒店式公寓？
回答：你好，感谢付费，海口西海岸是海口经济增长引擎，规划宏大，不少央企纷纷落地：中移动、中联通、中海油、鲁能，长期看买纯住宅能保值增值，但只能买带花园，封闭式70年产权纯住宅，千万不要买SOHO、LOFT、酒店式公寓！不升值不好租，*款贷**只能贷10年，二手房要缴纳30-60%的增值税，这种酒店式公寓只在一线城市有市场，而且买必需是同地段住宅价格的1/2才能买，海口不是一线城市，不要因为限购就给人送钱当韭菜。
提问：坐标东三环双井，首付150万，请问潘家园、松榆里的老公房保值还是弘善家园保值好？感谢弘善家园价格比较便宜？请赐教
回答：你好，感谢付费，这个预算总价在350万，左右，建议买两居室，东南三环潘家园、十里河附近虽然临近国贸CBD，但属于产业薄弱地带，原来周边以汽配和批发为主，品质楼盘不多，唯一是山水文园还不错。所以，周边房价一直起不来，弘善家园属于回迁社区，大塔楼设计一梯十几户，户型设计也比较差，所以房价一直比较低，不是价值洼地，属于价格洼地。价值洼地与价格洼地一字之差，但价值洼地可能将来会逆袭价格回归成为炙手可热的地区，比如望京和西二旗，但潘家园&十里河这边不看好，建议投住分离。买东四环外房龄略新的楼盘比如垡头翠城买一个面积更大比如70多平米的两居室或管理好的老公房社区。
提问：坐标杭州，现在80万，手头只有想买250万，看好大江东，但一手房担心摇不中，有无推荐的二手房？
回答：你好，感谢付费，大江东未来可能会是一个副中心，现在规划两条地铁线，远期规划有六条地铁线，虽然现在周边配套尚不完善，但未来看好，近期宝龙广场已经开业，人气火爆，未来还有龙湖天街和融创城商业，新盘推荐融创城、云帆社区、滨江大江之星，其中云帆社区，19300元一平的精装房+地铁7号线上盖+8号线一站换乘，是钱塘新区第一个未来社区，预计明年1月份3000多套房一次性推出，摇号买中可以无脑入，肯定赚。二手房推荐滨江华成大江之星、德信大江源著，价格在2.2-2.4万之间，距离地铁比较近，性价很高。
提问：坐标北京，想在望京买房，看了望京新城、朝庭公寓、季景沁园，圣馨大地这几个盘那个自住兼顾投资比较好？
回答：你好，感谢付费，这几个盘各有特色。望京新城是首开94年开发望京早期商品房，位置好，周边商业配套齐全，但是大塔楼户型不规则，单价便宜，朝廷小区楼龄略新，但小区规模太小，季景沁园还不错，次新盘，楼龄新，圣馨大地也是塔楼，小区欧式花园社区，单价不高，这几个盘推荐季景沁园，还可以看看望京带学区次新盘：澳洲康都，带陈经纶望京分校学区房，社区品质不错，抗跌性强，北纬40度望京北次新盘，带景山学区房，临地铁，距离阿里巴巴北方总部近，楼市上涨这个盘是跑赢区域大盘的楼盘。
提问：坐标北京，在东三环燕莎上班，预算500万，想买个学区房，请问有推荐吗？也考虑资产保值。
回答：你好，感谢付费，朝阳学区房，比较好的是朝阳外国语、人朝、嘉铭、帝景，这个预算推荐亚运村的慧忠里和芍药居北里，相对来说，慧忠里房子更老，这个预算，慧忠里成交非常活跃，11月成交18套，价格比年初已经涨了10%以上。芍药居北里跟慧忠里房子比起来房子略新，人大附朝阳分校也是朝阳区非常不错的学区，11月成交近20套，现在房价比今年年初也涨了10-15%，芍药居北里是比较大的小区，50多栋楼，大多数是老公房，少部分是商品房，位于东北四环内，学校在小区内，周边配套成熟，但部分户型不太好，注意不要选临北四环和京承高速的房子，有噪音干扰。
提问：所长，你好，东莞有一套自住房，想在松山湖投资，预算550万，是否有适合投资推荐？
回答：你好，感谢付费，严格意义上说环京环沪临深临广这些环一线中，房价最有支撑是东莞，东莞有自己产业，尤其松山湖长期看好，但东莞已经涨过一波，松山湖属于领涨板块，现在松山湖房价已经不便宜，投资不宜追高，现在不宜这个预算建议，投资广州上车盘，广州现在是入市较好时机，广州虽然近几年在一线城市有些衰退，但天花板比东莞高很多，现在天河、黄埔、番禺、南沙部分热点板块都已经涨了，根据你的预算，建议黄埔科学城和番禺万博板块投资回报更稳定，推荐万博万科欧泊，万博板块标杆盘，也是万博的领涨盘，13年次新盘，从今年年初已经上涨了8-10%，估计明年还会继续领涨，也可以考虑科学城新盘推荐大壮名城，科学城核心地段，有华师大学区支撑，周边万达，还是三轨交汇，未来看好。
提问：你好，所长，准备在郑州投资，手里*弹子**50万，请问有哪些区域值得推荐？
回答：感谢付费，河南的省会郑州从17年上半年调整至今已经3年半时间，现在在加速筑底阶段，预计明年下半年楼市会企稳，郑州做为中部交通枢纽，在河南是唯一值得投资的城市，会长期向好。现阶段投资，建议先看二手房为主，建议明年年中前入手时机更佳，首付50万，建议重点考虑金水区北片及高铁片区。
提问：坐标北京，东四环通惠家园自住和投资怎么样？
回答：你好，感谢付费，通惠家园是03年首开的经适房，属于地铁上盖楼盘，有一定噪音影响，出租房比较多，自住兼顾投资不太建议，建议看看东四环附近次新盘爱这城、东恒时代、远洋天地，投资更能跑赢大盘。
提问：请问：坐标北京，买两居室，想考虑改善也考虑优质学区房，预算1300万，是买西城还是海淀学区房？
回答：你好，感谢付费，北京学区房最好的是西城金融街和德胜片区，海淀是万柳片区，如果综合考虑自住改善和学区，更推荐万柳学区房，西城顶级学区房老破小为主，改善房1300万以内基本选不到两居室只能买一居，万柳位于西北三环内，上中关村三小，学位不会特别紧张，海淀顶级学区，周边房龄较新，大面积房价在11-13万之间，周边距离颐和园圆明园公园和商业医院配套也很近。万柳片区推荐蜂鸟家园、汇新家园、怡秀园、新起点嘉园的两居室。
提问：所长，你好，南通目前利好不断，沪苏高铁通车，北沿江高铁也将建设，新机场已确定地址即将建设，海门撤市，南通市区新房非常火爆，开盘基本秒光，请问所长，对南通楼市如何看待？值得投资嘛？
回答：感谢付费，一线城市限购严格，使环沪环京临深无购房资格的客户和购买力稍弱的人涌向换一线，南通本质是环沪，自住没问题，投资我们不看好，本质是缺乏产业房价涨得快跌也也快。环京燕郊就是实例，17年3月到现在3年8个月，深跌45%就是佐证。远不如强二线杭州苏州南京值得投资。
你好，所长，请问北京的北五环外，看了北苑的华贸城、北苑家园，天通苑，投资预算380万，有什么推荐的小区嘛？
回答：你好，感谢付费，首先投资不是买自己喜好要追求回报，要买涨幅和预期，所以首先你这个预算华贸城只能买LOFT一居室，但单价偏贵，投资不建议，北苑家园大多数小区只能买一居室，一线城市一居室不仅占用房票，而且一居室单价较高，而且总体涨幅较少，投资要买至少两居室。只有北苑家园绣菊园和紫绶园能买两居，但是是绣菊园和紫绶园都是塔楼，北苑家园周边无基础设施建设，短期房价无利好，这个预算，首选天通苑，天通苑分为五个大区。老区、西区、东区、北区、中区，天通苑户型从一居室到大复式面积差异很大，价格也从5万多到2万多，其中老区房子房龄最老价格最低，中区房龄最新价格最高。西区租户较多投资不推荐。北区房龄较新，但建设利好少，而东区有两条地铁建设穿过其中，17号线和13号线，主要利好是天通东苑二三区，东一区塔楼为主，东二区东三区以板楼为主，建议入手东二三区80-90平米板楼非首层的两居室。
提问：所长，你好，想在杭州买房，但杭州限购没资格，准备投资未来科技城附近公寓，面积32平米，层高4.79米，LOFT双钥匙，单价3.1万，精装修，总价不到100万，请问有什么注意的嘛？
回答：你好，感谢付费，投资不买公寓，买房不是买便宜而是买涨幅，而公寓涨幅少的可伶，公寓涨幅远远跑输住宅，公寓坚决回避。而且杭州出台政策，公寓最小分割不得小于300平米，部分位置好的沿江CEO公寓是卖给土豪和贵妇的。原因如下：
1.产权：公寓是40年或50年产权；
2.水电：公寓都是商业水电，费用比住宅高一倍；
3.学位：公寓无法落户，无学位；
4.*款贷**：公寓最长*款贷**10年，杠杆低；
5.税费：公寓二手上市要缴纳30-60%的土增税；
6.价格：一线住宅与公寓价格比：是1：0.5；二线住宅与公寓价格比：是1:0.6；三线住宅与公寓价格比：是1:0.7；
7.租金：一线城市公寓相对租金回报稍好，但房子本质是追求溢价而非租金回报，而且公寓在三线城市租金非常低，回报率也非常低。
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