2018年末，长租公寓烽烟四起。

魔方公寓全面发力进入轻资产，城家公寓获得巨额融资，朗诗寓和平安不动产发行50亿类REITs, 招商公寓年底三城齐开，新派宣布进入轻资产领域，2019年才刚开始，集中式公寓俨然是硝烟弥漫。

然而，另一边合租公寓的寓见、小家联行等相继爆雷，杭州爱上租被蛋壳意向收购。

经过了风波不断的 2018 年，似乎在今年开年后，长租公寓有了利好方向。

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其实从行业诞生之日起，就已经有“租金贷”模式，依靠“二房东”模式收取租金差并不能迅速拿到大笔资金。而租金贷，则是租客与长租公寓签下租约的同时，也与企业合作的金融机构签订了*款贷**合约，长租公寓可以一次性拿到租客的全年房租，租客按月还贷。

这样一来，长租公寓就有了资金进行扩张。很多长租公寓为了拿到更多的钱，甚至未明确告知租客采取了租金贷模式，而是自行还款给金融机构。若长租公寓资金链断裂，则这笔*款贷**要由租客继续还。

长租公寓“爆仓”的罪魁祸首，是盲目扩张。为了迅速获得规模，长租公寓提前透支房租，让资金链成为一颗不稳定的*弹炸**。

长租公寓当前如何盈利，仍然是根难啃的硬骨头，但这又是各个长租公寓必须面对的问题。

在租赁进入寒冬的当下，市场一片萧条之际，依然有资本组团进军长租公寓，依然有企业在悄然扩张，巴菲特说过一句耳熟能详的话：别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪，便是对这种反周期操作的经典论述。

二线城市正在成为长租公寓头部企业的必争之地，甚至可以说，决胜未来的不是北上广深，而是近20个二线城市。得二线者得天下，这将成为长租公寓行业发展的一条定律。

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长租公寓的前景依然广阔。据迈点研究院预测，到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。即两年内，长租公寓市场还将以年均50%的复合增速进入上升通道。

与供方市场快速成长相呼应的是租房消费需求的加速上升。全国流动人口规模已达2.44亿人，租房市场急剧扩大。预计2020年，我国租房市场租金GMV（租赁总收入价值）将达1.6万亿元，2030年这一数据将达4.6万亿元。

即使面对诸多争议，但从消费生态的角度上来说，长租公寓模式有其存在的必要，并且存在大量增长空间。

“第一轮淘汰刚刚开始，其实真正的竞争也才刚开始。”房家加联合创始人谢炳杰说。

政策扶持下，顺应市场发展，房企正在深耕。

克而瑞地产研究表示，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年快速增长了168%，综合优先级票面利率仅为6.05%。

另一不完全统计数据显示，截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。

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2019年这个行业还是个洗牌的过程，有盈利能力的、专业的公司会继续前进，而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局，并购还会发生。

谢炳杰认为，2019年，长租公寓是逐渐规范的一年。

他们不约而同地提到头部集中效应：未来，中国的公寓行业，没有腰部，只有头部和尾部，头部可能会占到20%左右，余下来的更多要选择细化运营能力。

就现阶段来说，我国的长租公寓租金回报率还处于较差水平。据业内人士分析，这其中既有市场发展尚未成熟的原因，同时也受长租公寓行业投资回报周期的影响，在这样的背景下，尾部玩家很难扩大规模。

此外，对于长租公寓配套服务的需求也将是一个市场。盈家生活创始人邢弢告表示，随着个人消费的升级，租客对于租后服务的要求越来越高，同时通过管家能够产生新的流量入口，他举了一个例子，在一个长租公寓里，房管卖面膜一天能卖出好几箱。

长租公寓特有的社群属性，还能让其具有广阔的增值收入空间。不少机构围绕社区建设起超市、生鲜、美容、洗衣、家政、文娱、美食、影院、会所、新零售等消费配套，定期举办住客活动增加租客黏性和更多的消费机会，这都在为长租公寓盈利创造新的可能性。

无论是租房还是配套服务，在2018年频繁爆仓的背景下，长租公寓更应该关注良性的资金流和盈利能力，“记得，屠龙者不要去变成恶龙，在追求良性的利润的同时，还是要回归运营本质，不要把这个市场给做坏。”谢炳杰说。

“2019 年是企业修炼内功的一年”巴乐兔联合创始人高萌指出，要更踏实地在内部流程和运营服务建设上下工夫，包括持续加强对租客的服务和对成本的控制，以及重视口碑和品牌建设。

文章来源：迈点空间、房东东