巽，为风。只要有一点空隙，它都能吹进去。
起家于安徽合肥的“徽派”房企 —— 三巽集团，其董事长钱堃如此解释企业名称：“巽是中国的传统文字，代表风，代表速度，代表能量。”
但当下，期望如疾风般扩张的三巽，却正在失速；曾高调剑指千亿目标的它，去年资产负债率高达204%；在IPO*途征**上首战搁浅，今年4月再次向IPO发起“冲锋”，三巽能否逆风翻盘？
—— 风能扬帆，亦能倾船。
—— 风能灭火，亦能助燃。
—— 风能生万物，亦能灭万物。
行行业业都艰难的2020年，如何“活下去”，成为房企的首要目标。好的企业，不是看跑多快，而是看跑多稳。以风之名的三巽集团，野心与实力尚未匹配，然而业绩失速、新入城市去化率差、难以突破区域性房企枷锁的诸多问题却一一浮现……
01
野心与痴梦
三巽集团，其实是房地产界的新人。
回顾这家徽派房企的历史。尽管前身追溯至2004年成立的安徽三巽投资，但直到2014年才新增“房地产开发”业务。2018年将总部迁往上海虹桥。搬迁上海后，三巽集团正式开始全国化布局，一方面积极与总部在上海的房企合作，另一方面，走出安徽进入江苏、山东等地，同时，三巽集团也一直积极筹备上市。
也是2018年，三巽集团跨入百亿阵营。在总部乔迁仪式上，三巽集团董事长钱堃曾宣布，2019年实现销售收入300亿元，并在五年内实现千亿目标。
刚跨入百亿，立刻看向300亿、5年破千亿，三巽集团的野心不小。
然而步入2019年，现实在无情打脸。
根据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，三巽集团2019年的全口径金额为91.2亿元，不仅没有达成目标，相比2018年的百亿销售，甚至还出现下滑。这个数字，不到此前300亿业绩目标的三分之一。
5年破千亿，在遭遇疫情的2020看来，更加遥不可及。
02
经营风险畸高
三巽集团近期的最新动作是，4月27日晚间，三巽集团在港交所重新提交了招股书。在此之前，去年10月17日，三巽控股正是向港交所提交了招股书，但到今年4月17日，届满六个月后，三巽控股未获得通过。
IPO搁浅的背后，是以三巽集团为代表的中小型房企上市难的缩影。
· 营业收入增长超3倍，溢利从亏损到暴增
据此前的招股书显示，三巽集团2016年、2017年、2018年的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元，年内溢利分别约为0.56亿元、-0.04亿元、0.45亿元。
新招股书增加了2019年全年的数据，营业收入约为31.09亿元，同比增加329%；毛利约为9.79亿元，同比增长373%；年内溢利为3.95亿元，同比增加778%。
对于2019年营收、盈利的大幅增长，三巽集团表示，2019年收益较2018年大幅增加，主要由于项目已交付的建筑面积增加。
前有亏损、后突暴增，三巽集团的经营起伏波动很大，资本市场能否认可？
· 土储少、规模小，重仓少数三四线城市，风险畸高
前面提到的2019年三巽距离300亿目标相去甚远。
这也与其土地储备分布过于集中有关。重仓少数三四线城市，带来的区域集中风险无疑畸高。
三巽近九成项目位于安徽省以及三四线城市，使得三巽集团容易受到区域政策、需求等影响，进而影响去化，此外，三、四线棚改红利逐渐减弱，在土储并不占优势的情况下，三巽想要实现大幅增长，太难了。
截至2020年1月31日，三巽集团拥有36个处于不同开发阶段的物业项目，总土地储备面积约400万平方米，其中约9成位于安徽省，包括省会合肥市及三、四线城市毫州、滁州、安庆、宿州等地。其中亳州单个地级市土储占比竟达41.6%。
这些数据都从本质上揭露出，三巽集团仍是一个区域性房企。
· 负债高企，融资成本虽有下降但仍处高位
好的企业，不是跑得多快，而是跑得多稳。三巽集团的确有过快速增长的高光时刻，但现实是，曾经够快，但却不够稳定。
经营不稳健，再加上规模扩张，三巽集团的借款逐年增加，负债高企。
截至2016年、2017年、2018年及2019年12月31日，三巽集团未偿还借款总额分别为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和17.57亿元，2019年同比增加147.8%。
在资产负债率方面，三巽集团由2017年12月31日的132.6%上升至2018年12月31日的140.5%，并进一步上升至2019年12月31日的204%。三巽集团解释称，主要由增加土地收购及物业开发的融资需要使得总借款有所增加。
借款增加，但三巽集团自身造血能力及对外的融资能力并不是很强大，这导致该企业账面现金并不是很高，截至2017年、2018年及2019年12月31日，分别为4772.7万元、8164.9万元、2.86亿元。
此外，三巽集团的融资成本虽然呈现下降态势，但依然承受着较高的融资利率，其2016年、2017年、2018年、2019年，借款总额加权平均实际利率，分别为15.2%、14.9%、14.0%、12.3%。
03
南京项目一炮打响？哑火了
重仓三四线城市风险过高，三巽也想走出去。自2018年开始，三巽也逐渐进入江苏、山东。
在南京，三巽目前在江宁禄口有个纯新项目等待入市，高淳项目和悦澜庭在1月底入市，去化成绩相当惨淡！另外还有高淳两个地块，正在建设之中。
但无论是禄口、还是高淳，都是南京的远郊板块，三巽并未进入南京的主城核心地段。在南京的周边试探徘徊，然而，哑火了。
1.首进南京之作--如意郡：迟迟未能上市
2018年12月18日，滁州三巽首进南京，经过11轮竞拍，以总价3.8亿元，成交楼面价9342元/㎡，拿下禄口G53地块，后定名为 —— 如意郡。
紧接着，三巽和苏瑞置业在江宁联合开发如意郡项目，规划打造11栋10层的小高层，面积78㎡、90㎡、108㎡；从去年12月开始，不断放风说要开盘，现实是，至今迟迟未开。
如意郡效果图
禄口楼市当下，正集结中海、恒大、中骏、和昌等不少品牌房企，三巽作为区域内的“生面孔”，想和众多大佬们同台竞技，似乎不占优势。
如意郡售楼处实拍图
据透露：如意郡项目整体共计440套房源，总共7亿货值。目前，售楼处和样板间均已公开，具体开盘时间待定，整体均价或比禄口同区域内的中海和恒大高。
要知道，如意郡无需现房销售，目前来看一切准备就绪，按常理开盘已是水到渠成，如今开盘时间却迟迟未定，这似乎跟三巽一贯以速度著称的理念背道而驰。不知是对市场信心不足，还是就打算向大佬们“认输”了。
2.高淳项目—— 三巽·和悦澜庭：开盘4个月仅认购1套
此外，三巽在高淳的项目——三巽·和悦澜庭近日也没少刷屏！4月26日，三巽·和悦澜庭领取5#楼36套多层精装住宅销许（其中8套为人才房），均价12829元/㎡，面积约126㎡，并于4月30日当天开盘。5月1日，南京三巽官方发声，称：首开大捷！
三巽官微通稿截图
数据截止5月11日，图源南京网上房地产
为此，在发稿前查询该项目在网上房地产平台上传的认购、成交数据。我们可以看出：该项目于1月27日首开，近4个月过去了，仅上传认购套数1，成交0；第二次开盘时间是5月3日，截止到今日发稿前，统计数据发现：成交、认购双双挂0。
3.高淳：两幅地块尚未入市
目前，三巽高淳还有2块地尚未入市：
· 2019年8月，以楼面价3546元/平，底价拿下的高淳2019G15地块；
· 2019年7月，以楼面价3924元/平，拿下高淳2019G10地块，根据规划将打造4栋5-6层住宅及配套。
目前从南京情况来看，虽然开始全国化路径，但三巽集团本质上仍是区域性房企，进入外地市场后，没有掌握当地购房者的需求和消费心理，去化成绩单就是最好的证明。
无论是销售，还是土地储备都难以匹配企业掌门人的“野心”，做着“千亿”痴梦的三巽集团，还奔走在赴港IPO之路上。
上市成败取决于基本功，其实结果早已注定。