昨天位于三叉街的中骏世界城璟悦首次领证备案，由于楼盘在前几个月已经做过一次暗开，最近有又要开始二期，不过这次终于是有备案了，今天来分析看看备案情况。（昨晚写了蓝光里分析，一开始没注意中骏备案，只好今天趁热写一篇）

备案情况

这次备案了8栋住宅，全部位于C地块，1-9号楼，详细情况如下表：

分析：先来看看整体的均价情况，楼盘由于带装修，备案价与之前宣称差距不大，在3.2W左右。楼盘的全部是两梯四户设计，而且一楼都没有架空。由于户型的差异，1，3号楼整体户型面积偏小一点，所以公摊在17.6%，其他楼栋的公摊在16.87%，对于公摊来说都不高，这也是楼盘的一大优势，虽然没有特殊赠送，但是这种实打实的使用面积更让人安心，免去后面赠送空间的风险。

由于楼盘已经开过一次，第一期是5栋（1,2,3,5,6），最近二期价格没出来之前宣称3.4W，不过目前看整体均价并没有跟宣传一样，这也是常见的一种营销策略：宣传报高价，后续的备案价降低给购房者心里落差，觉得价格更容易接受。

楼栋价格对比

当然对于楼盘备案价是否上涨了，如果按1，2期区分来看，看过去个别楼栋好像涨了1000-2000，但是很多时候与之前写过的文章说的，备案价在一个楼盘里面不会有太大波动，影响的主要是楼栋位置和周边不利因素。

就具体来看看楼栋和价格分布：

一期：

1#：31092，3#：30707：价格最便宜的两栋，3号楼处于东南拐角处，两面沿街，1号楼南面沿街，西面幼儿园。同时两栋楼的户型都是109，96，三房设计，对比其他楼栋的128，118四房，单价也会偏低，所以整体均价被拉低。

2#：32523，6#：32881：价格最贵的两栋，从一期的5栋来看，2号楼属于5栋的小楼王，不过放大到整个楼盘社区算不上，对于楼盘整体的楼间距，2号楼更像是硬插进去。6号楼从整个社区看，虽然位置也不是最佳，不过也算在社区内部，所以是价格最高。

二期：

7#：32261，8#：32481，9#：32881，三栋价格差距不大都在3.2以上，但是从位置来看，9号楼位置最佳，处于社区中央区域，仅次于后续的10号楼，7号楼优势在于南面无遮挡，仅西侧沿街，不过存在幼儿园有一定噪音影响。所以如果仅仅从选择来说，价格差距不大，9#>8#≈9#。

对于备案价上涨与否，其实通过楼栋位置对比来说，价格并没有波动，虽然对比一期沿街的两栋是上涨了，但是对比一期的2，6号楼，价格持平甚至个别还低一点。所以二期的三栋并没有价格波动，至于宣传的3.4W也明显没有出现。

楼层价格对比

说完整体价格情况，来聊聊单楼栋的楼层分布情况，楼盘的备案价差价也是非常简单，每层差价150，2层贵1000，5层贵1500，顶楼便宜1500。所以楼栋可以分成几个价格区间：

1层：价格最低的楼层，虽然价格有一定优势，但是对比2-4层差价也只在1000左右，加上落地一层的劣势过于明显，所以目前看价格优势还是不够，建议慎选。

2-4层：价格次低的区间，优势在于对比中高层价格有点优势，但是依然属于低楼层，对比小高层16层来说，如果采光影响不大，自身喜好低楼层，根据自己评估选择，当然楼层4，14并没有价格优惠，所以有风水敏感的可以跳过。

5-15层：价格最贵的区间，不过楼层差价150，对于选择来说，性价比最高：中高层，跳过14层。

16层：楼盘顶楼，差价1500，对于楼层的平均差价，顶楼的差价较大，价格等于5层价格，当然顶楼的漏水等劣势，但是对于小高层而言，个人觉得价格优势算不错。

总得来说，从楼层的价格选择来说：根据自己需求：优先选择：中高层，顶楼，（2-4层）。

周边价格对比

最后来聊聊楼盘的价格对比，如果从最近整个南二环的新盘备案来说，价格不算夸张，毕竟最近的融信海纳毛坯安商房备案价已经高达2.8W，大东海中央府混合安商房备案价也到了2.6W。所以如果仅仅从区位来说，三叉街和南二环差价在4k，还有装修加持，备案价还有一定优势。

当然南二环现在的备案价已经没有多少参考优势，因为开盘就直接做优惠，大东海目前优惠价在2.2W，融信海纳优惠价2.5W。但是中骏却是按备案价卖，这样对比差价就被拉开了。

当然如果要选竞品，肯定是以融侨则徐来比，融侨纯商A区，一期的备案价在3.15W左右。

1、备案价：中骏：3.2W，融侨：3.15W

2、*绑捆**：中骏：无，融侨：*绑捆**25w车位

3、精装：中骏：精装，融侨：毛坯

4、户型：中骏：95-128，融侨：130

5、梯户比：中骏：两梯四户，融侨：一梯一户

分析：如果仅仅从价格来说，中骏虽然略贵一点，但是融侨首期的楼栋是沿街，如果用同样沿街的1，3号楼对比，中骏反而更便宜，而且中骏带装修（虽然大家吐槽）。

融侨定位大户型一梯一户设计，居住会比中骏更好，同时目前市场依然对融侨的品牌更认可，中骏作为外来开发商，没有产品做参照，后续的不确定太大。

对于区位，虽然中骏一直宣称自己是TOD4.0，但是对于1号线三叉街站来说，融侨会更近。

总得来说，两者虽然各有所好，但是真要比对性价比，其实差距不算很大，仅仅是看购房者对于楼盘的侧重点和看法。

楼盘总结

最后，对于一期的购房者，虽然有便宜的两栋，但是如果选择了位置更好的楼栋，对于这次的二期，时间已经过了几个月，在备案价持平的情况下，一期不少购房者其实已经损失了一定的时间成本。对于这种大盘，建议依然是参考价格，如果不是特别具有性价比，完全不用着急购买，备案价的小范围波动，会随着你首付款的时间成本增加而被磨平，要是后续市场出现下行，价格做优惠，那损失也不言而喻。（当然是否购买，还是自己把握）