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这是熊猫贝贝的第1806篇原创文章

端午佳节假期，回归本行，和大家聊一个关于当下中国楼市，有意思的话题。

正文开始以前，先聊个有意思的网络观点：

因为中国房地产经济和楼市在当下的一些变化，关联的一个说法很具有代表性，那就是在过去几年，高利率，高房价的阶段买房的群体，是当下最惨的群体。

这种说法，非常狭隘，而且显露了一种自私的无知，当然那个什么中产破产三件套里面“千万的房贷”，我个人认为是关联房产卖惨比较靠谱的一种说法。

实际上，2023年当下，真正说的上惨，而且还不自知的群体，应该是坐拥大量房产以及对应房贷压力，对国家出手救市，拉升房价还保有坚定信念的群体。

这样的群体，或者说资金代表，对于中国房价还能重现辉煌，强势反弹的信念，将会在接下来的时间里面，体验到钝刀割肉的痛苦过程。

要说2023年当下的房地产经济和楼市，在中国国内经济环境和民生价值语境当中，绝对是一个戾气和负面情绪集中的宣泄对象。

一句好话都听不到，一点好感都看不到，但凡提及，都是各种吐槽揶揄，口诛笔伐。

说白了，中国的房地产和楼市走到今天这一步，无非就是金融属性对应的赚钱效应和资产属性对应的保值增值表现，开始出现明显动摇和变化的必然结果。

大家简单回想一下：过去20多年里面，房价一路上行的阶段，楼市空头，看空看衰的声音，针对楼市的负面情绪态度，能有多大能量和影响力？

不被现实和市场按着教育就是好的了，还想着引领共识，引发共鸣？

风水轮流转，万物有周期，就是这么一回事。

中国楼市，成败兴衰，其实是和房产的金融属性和资产属性的状态变化，密不可分的。

这篇文章，不谈什么宏观经济，不谈什么行业关联，而将从中国当下房产的金融属性和资产属性的分析讨论入手，用契合现实的经济逻辑和因果关系，对当下中国楼市中的泡沫和风险，进行一次有深度，有态度，有专业，有依有据的深入讨论和趋势研判。

从一个全新的视角，来看懂中国的房产和楼市，这是一次很有意义的尝试内容。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

用金融的估值逻辑进行分析，能发现中国楼市和房价有什么不合理的地方？

如果要聊金融属性，那么首当其冲，就有一个价格定义，那就是估值。

股票就i是金融属性和特征最明显的一种“虚拟商品”，而股票的价格和行情，都依托于估值。

估值是一个价格评估系统，这里做一个科普：

股票估值是一个相对复杂的过程，影响的因素很多，没有全球统一的标准。

对股票估值的方法有多种，依据投资者预期回报、企业盈利能力或企业资产价值等不同角度出发，比较常用的有这三种方法。

做任何投资，拥有一套科学靠谱的估值方法，是很有意义的。

还是以股市为例，对估值研究和分析的意义如下：

• 帮助投资者发现价值被严重低估的股票，买入待涨获利，直接带来经济利益；
• 帮助投资者判断手中的股票是否被高估或低估，以作出卖出或继续持有的决定，帮助投资者锁定盈利或坚定持有以获得更高收益的决心；
• 帮助投资者分析感兴趣的股票的风险。估值指数越低的股票，其下跌的风险就越小。估值指数小于30%或操作建议给出“立即买入”或“买入”的股票即使下跌也是暂时的；
• 帮助投资者判断机构或投资咨询机构推荐的股票的安全性和获利性，做到有理有据的接受投资建议；
• 帮助投资者在热点板块中寻找最大的获利机会。通常热点板块中的股票的表现大相径庭，有些投资者虽然踏中的热点，却获利不高。估值帮助投资者在热点板块中寻找到最佳的股票、获得最大的收益；
• 帮助投资者理解股评信息中对股票价值低估的判断。

大家都知道，给股票进行估值，最常用的方法是市盈率（缩写就是PE：PE是简洁有效的估值方法，其核心在于e 的确定。PE=p/e，即价格与每股收益的比值。从直观上看，如果公司未来若干年每股收益为恒定值，那么PE 值代表了公司保持恒定盈利水平的存在年限。这有点像实业投资中回收期的概念，只是忽略了资金的时间价值。），也就是股价除以每股盈利。

那么中国的楼市又该用什么进行估值呢？

一个房子自己能产生利润吗？

能，那就是租赁产生的租金。从静态的角度和动态的角度，来看看中国房产的金融属性：

首先，从静态角度出发：

假设房子不能交易，那么收回房子购置成本的唯一途径，就是收租。

和股票一样的，假如股票不能交易，唯一能收回本金的方式就是股息。

从这个角度看，现在中国的租金回报率连在1.8%-2%，需要50年以上才能收回本金！

图片来源：网络

很现实，从静态的角度出发，中国的房产金融属性明显高估了，专业一点说，就是PE处于一个过度高估的状态，静态角度，房子的金融属性，预期回收周期太离谱……

然后，从动态角度出发：

很多人都认为房价涨，租金就会涨，但实际情况是，最近十几年，租金的上涨幅度远远跟不上房价的上涨。

以北京为例，2008年到现在，租金只涨了1倍左右。相当于每年涨4.7%左右。

图片来源：网络

而北京近15年的房价涨了多少呢？

“ 根据央视财经频道一栏目发布的现场调查数据显示,北京过去15年房价增长了300倍。”

这里有一个常识：房租和房价没有多少直接关联，租金高低和供需和住房消费极限有关。

也就是可供出租的房屋和当地人口的供需关系。

如果是三四线小城市，由于房屋过剩，人口不断流出，租金上涨的幅度更小。

上文的分析是偏理性的方面，也是站在投资的角度来看待问题。

然而坏就坏在，房子和股票都是可以交易的！

那么在中短期，投机的成分远大于投资。

关于产权，有三大要素：交易权、使用权和收益权。

投资者着重于收益权，适当使用交易权。

也就是，他们会估算未来的投资预期回报率，买入后会持有比较长时间。当价格涨出泡沫时，他们会使用交易权薅羊毛。

而投机者几乎不看收益权，只想通过交易赚钱。

于是能看到很多人在租售比50倍以上还要去买房，在某只股票涨到100倍以上PE时还要去抢。

但这样的人通常都没有什么好下场。投机的本质就是和预期，行情，市场的赌博，久赌必输。

很明显，从金融角度的估值分析来看，中国的房产是一个从估值体系就能看出来具备非常明显的投机特征的风险资产。

图片来源：头条图库

2

从资产的定义和属性出发：货币现象掩盖了中国房产的资产本质？

那么，从资产角度来分析中国的房子，会遇到什么问题？

严格来说，房子不过就是一堆钢筋混凝土，难道房子的净资产就是这些钢筋混凝土？

大错特错，如果这么想，北京和鹤岗，深圳和韶关，理论上应该房价完全一样才对吧？

因为很多复杂的现实因素存在，中国房子的净资产价值是很难进行估算的。

这就是估值艺术的一面。正向因素很多：

不同的城市，片区，地段、朝向、学区、交通都可以影响房子的价格。

不同阶段的货币政策，国家意志，还有经济维度的顶层设计思路，也会影响房子的价格。

甚至连不同开发商品牌，入住群体，物业水平……等等的非主观因素，都能给房价带来现实的影响。

当然，影响房产作为资产价值表现的负面因素也有：

发生过火灾，被洪水浸泡，有过恶性刑事案件，前段时间看到有人装修时把承重墙敲了，这不得了，整栋楼都别想卖出去了。

如果抛开城市化进程和货币现象等等的直接因素，有一个扎心的事实结论：

从静态资产逻辑来看，房子能出现净资产增厚吗？恐怕很难。

扎心的是， 房子不但不会增厚，还会随着老化而折旧 ，也就是资产会越来越不值钱。

商品房本质还是商品，这也是中国楼市过去几十年备受吐槽和难以被理解的一个关键点。

实际上本质上，房地产作为关联地方土地财政实现的信用载体和货币放大渠道，在货币效应下，掩盖了真正属于房子作为资产的合理价值表现。

这是一个非常明显，不符合逻辑，并且扭曲的资产表现.

在一个真正的，成熟的资产领域，这样不合理的资产表现，必然会随着时间，规则环境，还有经济发展钝化效应，而回归正常。

而这个回归正常的过程，就是挤泡沫，去杠杆的过程。

比较常见的形容说法：价格回归价值。

或许有人会提出观点：有没有一种可能，就是存在一种资产，可以完全摆脱这个规律？你看中国的房产过去20年不都是这样，以后会不会还是这个价值扭曲表现的趋势能够得到持续？

当价格不停上涨的时候，市场和绝大多数参与者都会想当然的认为估值很合理，甚至很低估。

这就是任何投资领域都会存在的阶段错觉，还会有惯性影响。

而均值回归这个必然规律，讲道理是没有用的，只有现实和结果能给出真实的教育。

货币现象一旦停止，也必然会停止，因为周期的存在（树再高也长不到天上），那么和货币渠道关联越密切的资产，价格表现回归价值本身的过程，就越残酷。

图片来源：头条图库

3

趋势和基本面的逻辑分析：新的人口和需求基本面趋势，是否能够决定房产的走向？

当然，仅仅通过金融和资产维度对中国当下楼市房价进行分析，单薄片面，最多只能看到风险和问题所在，但是对于后续趋势，是没有办法进行研判的。

2023年当下中国的经济整体环境，情况比较特殊，能够影响过去扮演了很长时间的货币信用放大渠道的房地产和楼市因素很多，内在和外部都有，所以一时之间，多空博弈，谁也不能说服谁。

所以，还是以金融和资产思维为基础，结合决定资产走向的基本面现实情况，来看一看接下来中国楼市的一些可能走向：

任何资产，存在的可持续性以及价值表现，最终还是要回到需求面上来分析。

对应房子，还是要看人口基本面趋势。以人为本就是这个意思。

没有人，再好的房子，也是一文不值，没有需求，在高的估值和扭曲的表现都得不到支撑。

接下来，中国平均人口年龄持续增加，结婚率和生育率会继续下降，是具有确定性的一个阶段趋势。

有效需求具有确定性的下降趋势，是当下中国楼市除了泡沫风险和价值扭曲问题以外，最现实的威胁和挑战。

基于这个逻辑，有以下几点判断：

1，全国城市会迎来重大洗牌，没有增量了，大家只能争夺存量人口，各大城市对于年轻人的政策会越来越友好。

只有20个城市，人口还能有增量，其他城市都会快速收缩，很多地方， 由于土地卖不掉后，城投债也无力偿还，最后对财政队伍开始缩编。

所以那些县城编制，过的优哉游哉的生活，可能在未来10年也会因此而终结。

房价分化的方向，一目了然，需求决定价值是必然的结果。

2，曾经为房价增加价值表现的一些看不见的因素，比如学区，配套，地段，品牌等等将会持续被削弱。

3，中国房地产的中长期拐点已经形成。

对于那些所谓的资深的“房地产专家”还在继续看涨房价，真是让人匪夷所思。

过去10多年里，房价的上涨是经济增长、人口红利、货币和信贷政策等多方面因素的共振导致的。

这些因素发展到当下已经消失的差不多了，房价的支撑因素也是越来越弱了。

4，新一轮的楼市上行行情是否会有，取决于新一轮的新生儿人口潮什么时候到来。

而这个周期，或许要远远超出很多人的认知和预期。

中国的三次婴儿潮:

第一次,是1949年‑1957年,连续9年,年出生人口超过2000万。

第二次,是1962-1975,连续14年。

第三次,是1980‑1997年。连续18年。

这里有一个逻辑顺序：是人口潮先出现，产生了需求助推房子的价值，而这样的人口潮出现，往往对应的都是经济，社会体制，还有生存环境的巨大变化才会出现。

无法预测，并且难以引导，具有高度的不确定性。

以上分析，并不是看空楼市，唱衰房价，仅仅是从金融和资产，包括决定价值表现的基本面出发，进行的逻辑讨论和因果分析而已。

图片来源：头条图库

写在最后：

结合中国房地产当下的两个核心定位，接下来，如何看待中国楼市？

当然，理想状态下，从金融和资产的角度对中国的房产进行理性分析，只是研判趋势的一方面。

中国经济，有中国的特色特点，有些本质和现实，还是要看清楚，两个房地产在中国的核心定位：

1，无论对房地产爱憎与否，经济都在去地产化，这是当前经济结构转型的客观特征。

在人口负增长、城镇化斜率放缓、人均住房面积提升幅度放缓等因素的共同作用下，房地产销售的中枢正在长期下移。

2，另一方面，无论对房地产爱憎与否，房地产仍然是当前经济的支柱之一。

房地产投资活动和服务活动各自贡献了名义GDP的10%和7%，再加上房地产对基建和后周期消费的拉动，房地产业对GDP的影响远超17%，因此房地产销售长期回落的过程，既是经济转型培育新动能的过程，也是经济潜在中枢阶段性下台阶的过程。

所以，从中国国家谋求稳健持续的经济发展主线来看，接下来，中国的房地产经济和楼市，会趋于一个愈发无趣平淡的稳定行情表现，是可以遇见的。

并不是什么剥离金融和资产属性，实际上不可能剥离，房子对于农业文明作为底色的中国家庭来说，成为家庭财富重要组成部分的逻辑和惯性，很难改变。

只是金融属性需要通过经济和结构调整，逐渐回归合理PE，而资产属性需要挤泡沫去杠杆，回归正常的价值表现。

总体向下，赚钱效应趋弱，短期还有因为价格回归价值导致的波动冲击和影响。

但是有两个方向是绝对不可能的：失序的暴涨行情，以及不受控的暴跌。

很多东西，有原理，规律，逻辑管着，情绪和态度可以理解，但是没有任何纠结和期待的现实意义。

以上，就是从金融和资产的角度出发，对2023年当下中国的楼市，进行的一次专题讨论和分析研究内容，和各位读者朋友们，进行一个友好的交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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