问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
问：十三，您好！我是首套，想考虑四房，看好宝能城。但是东区二手房这两个月涨的很猛，89平四房已经到了950万。等明年五一商场开后可能还要涨。您觉得还有必要追吗？谢谢！
答：自住可以追，西丽不是领涨板块，但自住很舒服。 这个总价，不会再降下去了，明年还会更贵。
问：十三老师好，我们家庭在坪山中心万科有一套自住的89平四房，这一波稍微有一些小涨；另外在福田岗夏彩天名苑，有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班，每天通勤很痛苦，14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会，缓解下通勤压力。是否合适？还是等到14号线开通再改善？（颐安的学位会相对较差些，暂时没有娃，学位需求暂不强烈。）
答：不算一个好点子。 第一，换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远，换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。 第二，坪山中心区的配套，城市界面，居住舒适度，其实是不弱于大运的，只不过是给人感觉心理距离远，有坪山最好的学位加成，升值上也不见得会输于大运。 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显，坪山可以等这波过去后再看看能不能换到龙华A类地段，彩天名苑的单间可以考虑一起出了。
问：十三老师您好，现有两个娃，大娃已上小学，有A和B两套房，A房还完*款贷**（福田三房，有较好学位），B房*款贷**还有100多W。是想升级成四房，保住A房所在的学区的学位。 想到的方案：1.在福田附近约25年老小区，买个四房（平时出租），需先卖掉B房，得160现金加手上存款，再买四房。 2.把A，B房都卖掉市值约900，买附近本学区的四房(总价约1300+)，顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二娃三年后上小学，积分会不会受影响。 怎么操作能尽量实现目标，还有其他建议吗？谢谢！
答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 建议保留福田学位房，在附近租房住。 出手B房，投资一套未来升值潜力大的4房。
问：星大，先息后本和等额本息都是年化6%。它们每月还贷金额一样吗？抵押贷优先选哪一种？
答：一个只还息，一个本息一起还 资金利用率来说 肯定选先息后本
问：老师您好，我们现自住一套固戍小产房，手上供有一套新安云顶嘉园的43平一房一厅出租(欠款100万)，小孩上3年级，想将云顶换置周边一套3房学位房自住小孩上初中用(总价想在500万左右)，手头有现金80万，年收入30万，烦请帮忙解答以下困惑 1.今年换房是合适时机吗？ 2.怎样操作好，云顶的房在我们两个人名下？先卖后买？(我和小孩是深户，我LG不是)，还是给欠款还完转LG名下，再买我名下3成首付，最后回头卖云鼎的房？ 3.周边有什么小区值得入手！ 盼复，感谢！！
答：你好，云顶嘉园其实可以保留，租金基本可以抵月供。 固戍小产房可以考虑 出手 ，扩充首付预算。 可以重点关注宝中学位房，但是买不到3房，在学位和面积上要做取舍。
问：450~500万刚需电梯高层两房，选择南头是否比蛇口老街更有前景？（毕竟南头离前海更近，地铁连线更密集）
答：不见得: 1.市区公共交通发达，地铁不是重点考虑因素。 2.这种价位的两房总价已不低，接近豪宅线&近郊西乡和龙华均有三房可取代，如想继续往上冲，需要有学位支撑，总体来看，蛇口学位好过南头。 3.前海至少还要五年才能醇熟，城市还在扩充阶段，现有的城市格局不会大变动，只有前海写字楼企业大规模进驻以后，近前海才能作为一个优势。
问：您好，十三房，深圳户口，深圳无房，现预计首付350-400，在深圳买一套。广州有几套，有多套*款贷**记录，但*款贷**都已结清。您的建议是买哪里？以投资为主。几年后才会考虑自住。
答：感谢付费咨询。 首套非首贷五成首付，总预算700-800万，这个资金量，纯投资还是一路向西。 前海宝中都是优选，但宝中以大户型为主，前海价位已高，这个总价买三房略嫌捉襟见肘，需要精细化选筹。
问：提问: 请教老师，深圳一直以优异的基本面支撑并不断夯实房价，在调控政策如此严厉下也没有下跌出现，城运之下这次示范区重大利好加持。是否可认为，基本明牌的深圳将成为中国楼市中唯一的另类：在无特殊极端情况下，它大概觉将会迎来慢牛行情，意味着市场随时都是右侧交易机会，有实力情况下，优选筹码，越早加仓越好呢？
答：说的很好，深圳已经基本明牌。明牌的优势在于，大家更敢加仓，全国各地的钱进来的越多，房价越稳。 这三年深圳是国内楼市的异类，北京上海和众多二线都没逃脱大涨后阴跌的规律，只有深圳逆势而行，近三年一直在走慢牛行情。 中央想让深圳成为国际化大都市，就必定不会像*压打**北京那样*压打**深圳，而会一直给予宽松的市场环境。 至于涨幅，楼市从来不走平滑的上升曲线，很多人选择买入深圳，是为了财富的安全，更为了蛰伏在大涨前夜。 顺便说一句，最近我们团队非常忙，市场热度骤升，很多前期观望的客户匆忙入手，业主返价频繁，很多直接撤盘不售，谈单难度陡增。 我也很想让客户等等，可我知道，等待市场降温之后是新的价格被夯实，这就是魔幻而硬核的深圳。 如果房源和价格能接受，如果业主肯卖，就尽快出手吧。
问：十三老师您好！一家三口，深户，有套西丽自住三房，现打算把民治鑫茂花园两房出售大约400万，另自备*弹子**400发，请问投资可以入手哪里呢？有没有合适的楼盘推荐呢？能详细些讲讲吗？这几天恶补了一通楼市信息，头都是大的
答：你好，深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 板块选择的先后顺序： 第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。 第二类是热点片区没有涨的楼盘。 第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区； 第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。 2个方案： 1.*弹子**800入手2套低价潜力盘。 2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。 根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢 笋 入。
问：十三老师您好，想在深圳买总价200-260万的小两房，投资兼住，小孩五年级，学位相对好一点的，到时初中读公立也可以，一手二手都可以，请给点建议，多谢！
答：总价200-260，投资自住兼顾，还要学位好，想的是不是有点多? 这个总价，如果有孩子，自住功能第一，其他都不用想太多，想也没用，不可能兼顾的。
问：你好！想现在在深圳买房投资为目的，已有一套还贷中，现有100，因不想现金流压力过大最多承受150左右的。觉得公寓不靠谱，还是想住宅类，不知道是否有推荐小区或者选择思路？福田小户型好像还有机会，您在其他回答里面推荐的南山啥的我好像基本没有机会了。
答：你好，关注以下楼盘： 瑞景华庭 深华园南山区 城市主场 旭飞花园 八卦岭宿舍
问：老师你好！想请教您我家资产配置问题。16年错误投资230万买入布吉阳光花园小两房，目前才涨了30万，算上成本，基本上不赚钱。现在手上还有*弹子**100，想再投一套好点的学位房给老大上初中（老大小学今年可以上，不用考虑学位），老二上小学(老二今年刚出生)。最近一直在看房，首付100基本上南山买不到什么中上的学位房了，而且一直还在涨。我应该把布吉的房子卖掉，把*弹子**扩大到总价500的范围再买吗？娃六年后才上初中，现在买会不会变数太大？还有就是总价500左右的中上学位房，兼顾学位和投资，您有什么好的学校和楼盘推荐吗？？看的比较多的有友邻公寓，最近涨的太凶了。盼复！感谢！
答：你好，友邻公寓是最近才冠名的，因为总价低也涨了一波，不建议买 6年后才上初中，现在买太早了，学区政策变动太大 建议先把布吉住宅卖出，置换到潜力更大的板块做投资，等下一波涨幅之后再置换学区小户型。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。