东城逸家房源问题。
济南非常知名的单位宿舍，东城一家最近要爆出来四五千套房子。这个事炸锅了，我说一下我的看法，从两个层面给大家进行分析一下。第一是房源出现的原因，第二个是带来的一些影响。
·首先房源出现原因主要是因为CT公司负债率的问题，青岛那边的CT公司负债率高达1000%，济南也高达500%多了。原来是在自己有资产的情况下敢去跟外面借钱或者发行一些债券包。
比如举例子说，比如路边上划线然后收停车费，真的是为了赚那几个停车费，那个是没有多少钱的。主要目的是把它打包成未来十年的收益，然后跟银行借钱，银行再把它拆给一些金融机构做成理财产品散发给市场上的散户。再比如我修了个停车场，停车场里边我盖了100个充电桩，这100个充电桩可能未来预估十年比如有5个亿的收益，拿这个预估的未来的收益权就发行债权包。
这是一种方式。那是为什么赶？赶的原因就是因为像国外很多国家是没有资产的，像类似于城头这种手里有大量的资产。这是除了东城一家那个房子以外。
·还有市场上大家不知道的房地产圈子里边知道的，还有很多的这种类似于写字间了、大量的公寓，成批，成批的量很大，说白了要降低负债率已经到坎了。如果再不降低负债率再想通过一些方式发生债权包，融资借钱是有一定的风险的。
说白了说白了就是上面有要求CT公司降低他的负债率，他没办法，想降低负债率只能说是去处理手里的资产。现在写字间的公寓处理不动怎么办？那只能去处处理住宅吗？而且是比较好卖的住宅。所以这次一狠心拿这批房子不给以后的人留了，先拿出来卖。
这个事出现的原因再说这个事带来的影响。
·影响的第一点是学区划分的问题。东城一家一共是7000多户，中学是36班制，年级说白了有12个班，对应的招生人数大概是要控制在11000户。
现在能看到像澳龙、关帝那边整个包括东和晨曦对应的澳龙小学，还有东成家小学，这两个一块上东成家中学。澳龙湾里那边一共澳龙湾里2500户，东和345户，城西喜园喜园240户，全部加起来有个3800户。再加上东城加了7000多户，还有1000多户的上华府基本上算是满额，中学基本上够用。
小学澳龙东城家小学如果是满复合状态下肯定不够。但现在为了提前应对这个事情，在去年就已经交付了，在凤凰路以东有一个东城一家二小，所以下一步有可能学区。重新划分的时候我感觉上华府上东城一家二小的概率应该是蛮大一些。
·第一点牵扯学区划分的问题但是影响并不是很大。
·第二点影响比较大的是本小区的二手房售价，现在基本上价格都喊到3万左右。原因是一共说白了才3000户左右，挂牌率相当于才100多套，物以稀为贵，所以东城家的价格能撑到3万多。因为学校比较好，但这次这么大的量放进来之后并且现在已经喊出来开盘的价格25000多到27000，可以对本小区的二房房价形成非常大的打击。有什么说什么？
·第三点来讲对周边小区同样形成巨大打击。澳龙的范围有可能一直到北侧的高新万达，主要是针对2T类的房源。因为因为东城一家也属于2T类房源。2T类房源有哪些？万科路山、万科路城、中海天下府的南区万达华府。花童院南边到德润天禧中7956、海风、海风的一期，再包括，像韩玉翠领、双向华府这些都属于。为什么对二梯队的房有打击？二梯队的房都有一个特征，房龄相对比较新，比一梯队要差一些。但是在客户选择房的时候，可能会形成竞品。
比如说现在考虑东城一家，同样可以考虑万科路山，也同样可以考虑万科路山，同样可以考虑万达华府，同样可以考虑德云天喜中756等等。他们的价格原来是有差距的，还有东东城家卖到3万，其他基本上在2万5到3万之间，比东成家要稍微便宜一些。
但如果东山家的价格，降到这个价格，你要知道东山家这释放出来4000套房子，按照一个正常卖房的速度，要至少卖3年到4年才能卖完的，卖不了这么快的。但如果一直价格这么低，一定会对刚才我说的二梯队的房有有一些打击，而且打击的时间蛮长的。
但是对一梯队的房源没有打击。为什么？一梯队的房源，不管是像户型了、产品了、外立面了、环境了等等，东山家和他们还不是一个档次了，类似于南边的玉兰了、丽园了、大华了、顺山府了等等，和他们基本上没有什么太大的关系。主要是对自身小区房源的价格影响。
特别澳龙观地，澳龙观地前段时间真的是很飘，像22层的190多平户型干到3万6了，过年的时候86平小户型，也就是合着一百八九十万，现在已经干到两百三四了，这个价格涨的太狠了。所以我估计这个打击应该是蛮大了。
还有很多人认为这个圈子没有以前纯粹了，进来这么多人比较杂的情况下，学校的成绩会不会继续这么好？我觉得问题不大也不用想那么多，原因很简单，能买这种房子户型这么差、外地面这么差、物业园林都很一般，那完全是奔着上学这件事情来的这些家长，他们求学的氛围足够浓郁。这种情况下，他对以后对孩子教育的重视程度投入的精力财力就不会小。说你看东城家提倡了什么？提倡了叫书香型家庭共建型家庭，还有一个叫什么学习型家庭？要求家长投入到孩子学习里面了。
所以这个学校非常明白是家庭投入的精力、财力，三方的努力，孩子家庭加学校才能让成绩变得特别好。新进的人因为房子不太好，但是卖的这么贵，纯粹奔着上学这个事来的，他求学的氛围一旦比较浓郁，再加上之前都是单位宿舍，单位的人这个对孩子最卷，原因很简单。
·第一，他朝九晚五，有更多的精力去卷孩子。
·第二，他的受教育程度比较高，有能力去卷孩子。
·第三，就是他的本身进单位这件事情，就是通过好好学习天天向上，说他对教学教育这个事肯定更重视。
说这这两就是先，就是后来的和这个之前的先在里面了，都是对教学这个事很浓郁的一批家庭。我觉得不会因为这个事情影响到这个学校的成绩，应该是只会越来越好。
·第四点是对整个东部板块，特别是离主城区比较近的一些楼盘，都会造成一定的影响，因为他释放的量太大了，消化周期怎么着都得三四年，除非他不想放这么多只卖一部分。如果真的打算全放出来，至少够他卖三四年了。
在这三四年的销售周期内周边的新楼盘我不管你户型有多好，物业多好园林有多好，在好地段加好学校这两个词面前，不要讲他户型有多烂，一定会吸引一大批的客户。这样会把东边的整个的所谓的一些改善楼盘，有一个比较长的压制的过程。所以东边这些楼盘开盘的价格和去化的周期速度，我觉得可能都会受一点点影响。
·第五个影响是这种纯投资的客户。一定要考虑清楚，因为这个价格加上*证办**的钱，加上你的资金成有成本*款贷**的利息装修的钱，全部加下来之后3-4年的持有周期，哪怕是2万6的入手价格。你的持有成本是要破三万一二了，三万一二之后如果想盈利至少得来到三万五六三万六七，三到四年的周期他自己这个房子都没卖完，指望他二手房涨到三万五六三万六七我觉得不是很现实。
如果不是很现实就是短期持有的客户不太行，长期持有的客户说白了看产品的属性，总感觉纯投资价比不是很高，并且租金也不是很高。说这房子特适合什么样客户？就近工作自己住并且考虑孩子上学就别在乎居住品质。房子真的是性价比非常高。
还有一个仗义美多土狗背，复兴多是读书人。天下万物皆为刍狗，会不会出现椰子西仙人逃离？你品，你自己品，你细品。