2022年的北京楼市，绝对可以称之为“丰台年”。

因为在今年，丰台区即将在四环及四环以里重磅推出“8大豪宅项目”，每一个项目的单价可能都在8万/平米以上。

这是一次对“ 北京富人 ”360度无死角和赤裸裸的“ 全面收割 ”，经过这一次的全面收割，估计丰台区将会成为 北京名副其实的“富人区” 。

而且丰台区这一次大规模的推出“ 四环里八大豪宅项目 ”，肯定将会对朝阳区众多的“ 次豪宅项目 ”项目形成“ 全面碾压 ”。

什么 崔各庄、王四营，十八里店 ，相比之下全是 “垃圾” ！

经过我们的全面梳理，2022年丰台“ 八大豪宅项目 ”分布如下：

三宗地块在西南三环里，分别是 ：万泉寺地块，亚林西地块和纪家庙地块，这三个项目都属于“ 绝版项目了 ”，市场均价都在11万/平米左右。

一宗地块在三至四环 ：周庄子懋源地块靠近10号线西局站附近。

四宗地块在四-五环之间 ：全部待拍出， 小瓦窑地块 位于丰台吴家村板块，有规划中11号线吴家村站； 大井新村地 在地铁四号线新宫站西侧； 槐房地块 位于西四环岳各庄西侧，还有 青塔地块 。

可以说，以上“ 八大豪宅项目 ”一旦全部亮相，丰台将云集北京“富人”，崛起之势已经很难阻挡。

必将带动周边二手房房价的“ 上涨 ”。

【1】建工+首开的万泉寺项目—端礼著，指导价11.2万。

2021年10月， 建工+首开 联合体以41.8亿元+25700㎡“保障性租赁住房”拿下该宗地块，溢价率为7.17%，纯商品楼面价6.485万/㎡，政府指导价为11.2万/㎡。

后期 中海也入股项目 ，三家开发商联合开发。

项目在 西南二环外 ，丽泽商务区东侧，距丽泽商务区直线距离670米左右，这显然是一个“ 豪宅项目 ”。

端礼著项目总共7栋楼，商品房一共约406套。

户型目前的消息是 130、150和180平米 ，还有极少量 还有110平 左右的顶层退台户型， 总价约1500-2000万 区间。

项目最屌的是，部分楼栋做到了 9层的洋房产品 ，比较稀缺。

这个项目的缺点也比较明显： 保障房混居 、 旁边有火车轨道噪音 ，“ 垃圾学校 ”和“ 孤盘效应 ”。

尤其是火车轨道噪音影响，是一个 明显“硬伤” 。

选择的时候，要尽可能避开“ 东侧楼栋 ”，总体上值得入手。

【2】华润的纪家庙地块，均价10.2万，新型共有房，政府持有6%的份额。

项目在万泉寺地块的南侧，更靠近南三环。

2022年2月，华润以57.12亿元的地价+ 政府持有6%产权 比例拿下该地块，购房者实际购买的价格应该是10.9万元*94%= 10.2万元/平米 。

作为“ 新型共有房 ”，这个项目价格更低。

据了解项目正在招兵买马阶段，大概率会用永定府销售团队，加上少量社招，预计再过一阵就有新消息曝出，让我们拭目以待。

【3】丰台亚林西地块，土地刚刚入市，预计单价12万。

2022年4月7日，北京挂出了亚林西地块预申请，起始价高达74.7亿元。

参考目前周边新盘限价，预计批准预售价 在12万元/平米左右 ，妥妥的王炸地块，这个项目总体上要比 “端礼著”“华润纪家庙” 项目强。

项目位于 西南二环外 ，京开高速东侧，西侧是大热的丽泽商务区，周边是 昆仑域、中国玺 等豪宅。

亚林西地块东侧就是 北京师范大学第四附属中学 ，北侧紧挨北京丰台右安门医院，还有万达广场，周边配套成熟齐全。

如果亚林西地块未来定价12万，但周边的 昆仑域、中国玺 等豪宅已经在13-14万了，很显然又是一个“ 一二手房倒挂 ”项目。

但是这个项目，估计 至少2000万 的总价门槛。

有钱当然要“抢”。

【4】丰台懋源的周庄子地块—懋源煜泽台，指导价10.6万。

2021年10月13日，北京第二批集中供地中懋源以43.34亿竞得该地块，可售住宅楼面价约5.88万元/㎡，溢价率1.03%。

2022年3月24日，懋源周庄子地块案名正式发布。

其中ZZZ-L07地块定名为 懋源煜泽台 、ZZZ-27地块定名为 懋源璟廷 ，ZZZ-L08地块定名为 懋源璟瑜。

三宗地块都是纯商品房，销售 指导价为10.6万，有别墅和高层产品组合，其中别墅产品更加值得关注。

毕竟在西边的四-五环，能够有别墅购买，还是非常稀缺的。

懋源这个项目最大的缺点，就是地块过于零碎，每个地块规模都很小，很难形成“ 真正的豪宅氛围 ”。

这个项目还是推荐购买别墅产品，预计总价可能 3000万以上 。

【5】青塔地块，预计单价8万/㎡-9万/㎡

地块占地面积约1.75公顷，建筑规模约5.2万平方米，容积率3.0，用地性质为居住用地，这个项目目前还处于“ 待拍状态 ”。

预计年底入市。

地块位于莲石东路与青塔西路交叉口东南侧，距离南沙窝桥不远。地块紧邻莲石路、四环，莲石路那一头就是海淀区。

在道路交通方面还是比较便捷的，但附近没有地铁，对于轨道交通上班的来说是个缺憾。

另外，地块距离主路很近，会有影响。

【6】小瓦窑地块，预估单价：8万/㎡-9万/㎡

地块占地面积约2.12公顷，建筑规模约5.94万平方米，容积率2.8，用地性质为居住用地。

地块在首钢金璟阳光社区北侧，位于水魔方北侧，紧挨石景山，由于属于是丰台、石景山两区的交界，周边的呈现都不怎么样，有待提升。

来这边可能还有11号线地铁站的规划，到五棵松、金融街都很方便。

另外，周边1km内没有基础教育配套，最近的大成学校小学部步行也要1.8km。

【7】大井新村地块，预估单价：8万/㎡---9万/㎡

地块占地面积约4.72公顷，建筑规模约11.96万平方米，容积率2.5，用地性质为居住用地、绿隔离业用地。

地块在天元公园东侧，距离岳各庄桥不远，上京港澳高速、四环比较方便。周边基础配套较差，且无地铁。

【8】槐房地块，预估单价：8万/㎡---9万/㎡

地块占地面积约9.86公顷，建筑规模约21.29万平方米，容积率2.2，用地性质为居住用地、商业金融。

地块在万达广场槐房店北侧，距离4号线、19号线交汇站新宫站约500米，预计入市时间为2022年年底。

以上是丰台2022年即将上市的8个“豪宅”项目，2022年对于北京购房人来说，是一个“ 杀入北京四环 ”最好的机会。

而随着本次丰台区的“蜕变”，丰台有望一改之前“ 城乡结合部 ”的城市定位，而真正成为 北京的“富人区之一” 。

而丰台崛起的背后，则可能是朝阳的没落。

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