白鹿/文
“短期看金融，中期看土地，长期看人口” ，人口对楼市的影响不言而喻。
近年来，我国的人口形势一直很严峻， 出生率逐年下降，2020年甚至出现了断崖式下跌，人口老龄化情况严重。
在第七次全国人口普查数据出来前，业界普遍持悲观情绪，这个焦虑，也是全球很多国家共享的焦虑。
近日，国家统计局 《第七次全国人口普查主要数据情况》 姗姗来迟，单从数据来看，
“七人普”之后，楼市未来，特别是衢州楼市是否还有发展潜力? 下面我们来好好聊一聊。
FIRST | 壹
第七次全国人口普查结果显示：
我国人口总量达到141178万人。
该数据与2010年相比增加7206万人，增长5.38%。过去10年人口年平均增长率为0.53%，比第六次全国人口普查下降0.04%。数据表明， 我国人口10年来继续保持低速增长态势。
简单来说， 增长速度创历史新低了 ，老龄化+少子化， 人口红利也许要消失了。
俗话说“人多力量大”，目前我国 经济增长的绝大部分，都来源于庞大的人口红利。
都说欧美国家社会福利好，在老龄化的前提下，这些国家的经济就像背上了一个重重的包袱，很难让人不悲观。
不仅是增长速度， 人口结构方面 ，我国也在向很多发达国家靠拢， 从建国初期的金字塔形逐渐转变为目前的长方形。
来源：Populationpyramid.net
未来有朝一日，也许正如联合国所测算的那样，我国会向西欧、北美、日本等国家靠拢。
出生人数和死亡人数逐渐持平，并进一步变成 倒金字塔型。
而对于老年群体来说，多会通过甩卖房产、股票等资产来保障养老。 随着老龄化的加剧，社会对于房产的需求必然受影响。
留给我们的时间不多了，在冷冰冰的数字之下，首当其冲的楼市是否还能继续辉煌呢?
SECOND | 贰
人口增长率连年下降，这是不争的事实。但是，也 不必过早慌张。
我们不妨看看，影响楼市的另一个重要指标： 城镇化率。
根据国家统计局数据，2020年居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%;居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。这也是 城镇人口首次反超乡村人口数。
而浙江作为经济发达地区，该数据也走在全国的前列。
根据浙江省统计局公布的数据，2020年，全省常住人口中，居住在城镇的人口为46598465人，占 72.17%。
城镇化率越低，房地产业就越难触及天花板。 为什么呢?
一般来说， 城镇化的进行，一定与大兴土木相伴。
商品住宅的新建、存量房市场的活跃、老城的*迁拆**、保障性住房的跟进，以及城市边缘的外扩……
一二线城市可供住宅的土地越来越少，政府也在收紧市区土地的释放，所以很多的 开发商转而向土地资源更加丰富的三、 四线城市倾斜。
只要 城镇化不停止，新鲜血液就会不断注入，房地产市场就仍具潜力和释放空间。
在这点上，与城镇化率已达80%的杭州不同， 衢州还有很大的余地可以开发。
根据衢州统计局数据， 2019年度，衢州的城镇化率为60% ，房地产的“黄金时代”仍在。
2020年，全年完成房地产开发投资 208.10亿元 ，其中住宅投资 169.34亿元 ，本年房屋施工面积达 1109.86万平方米。
充分竞争的市场，也 倒逼着开发商不断提升产品品质， 这对于买房者来说，是一大利好。
THIRD | 叁
“没有人可以踏进同一条河流”。
我们看数据， 不止是看一个数字，还要看到它的流动。
虽然就人口总数来说，确实增速放缓。但 对一些省市来说，却迎来的巨大的腾飞时机。
根据近十年各省市的人口变化， 东三省等 地区远远被甩在末尾，而 广东、浙江、江苏 等地成为受人青睐的香饽饽。
究其原因，随着经济的发展，人口的流动也变得频繁，户籍制度的改革，使得各个省份 从闭门造车变成“抢人大战”。
在这方面，浙江无疑是胜出者一方。而衢州，会应了那句 “背靠大树好乘凉” 吗?
来源：浙江发布
实际上，衢州在较长的历史时期，一直是人口净流出地区。
根据统计数据，衢州2020年末户籍总人口 256.86万人 ，2019年末为 257.63万人 ，2018年末为 257.88万人。
户籍人数是在缓慢减少中 ，对于许多衢州人来说，省会城市杭州，或许有着特别的吸引力。
但是，我们还要看看另一个重要指标：常住人口。
从人口流动来看，同2010年第六次全国人口普查相比， 人户分离人口达到4.92亿人，增长88.52%。
由于目前人户分离的情况越来越普遍，比例也越来越大， 常住人口数据的重要性也越来越高。
衢州在较长的历史时期，一直是人口净流出地区，但从 2017年开始，实现转负为正、持续净流入。
简而言之，流出数比流入数少了，这得归功于常住人口的功劳。
2017到2019这三年，衢州全市常住人口增加了5.6万，城镇人口增加了16.98万。 2020年一年，全市常住人口增加了约5.8万， 比过去三年加起来还要多。
这说明什么? 虽然内卷卷不过浙江其他地市，但对于外省人来说，衢州变得更“吸引人”了。
诚然， 目前衢州的房地产行业，仍然高度依赖货币化安置及投资客推动力。
但是，随着浙皖闽赣四省边际中心城市的加快建设， 作为房地产“命脉”，衢州经济发展也在持续提速。
在国家发改委发布的《中国营商环境报告2020》中，衢州被评选为15个标杆城市之一，在 地级市中排名第一。
去年规上数字经济核心产业营业收入、利润总额、税金总额、从业人数4项 增速均居浙江省第一。
阿里巴巴、深兰科技、智网科技、网易等 企业纷纷落地衢州。
浙江大学衢州研究院、东南数字经济发展研究院、巨化技术中心 成为省级新型研发机构。近几年， 衢州数字经济核心产业 增加值年均增长13.1%。
从“吸引人”，到“留住人”，衢州也许真的能行。
FOURTH | 肆
最后我们还要说一说人口结构。
不知道有没有人注意到， 近两年衢州出让的地块，多数追加了居家养老照料中心等养老设施配套 ，为什么呢?
在聊这个之前，我们先来看看 今年人口结构最大的变动之处。
据统计数据，2020年度，全国共有家庭户 49416万户 ，平均每个家庭户的人口为 2.62人 。
从对比数据可以看出， 家庭数量在平稳增长中，但户均人口却逐年下降 ，2020年甚至跌破了3这个关键关卡。
这意味着，传统的三室同堂，进一步做了拆分， 家庭户规模继续缩小。
家庭户数的增加， 不仅带来更多的住房需求，而且对房价的影响也更加的显著。
随着人们社交方式的改变，对生活私密度和生活质量的追求也提高了。
来源：新华社微博
家庭结构的变化，也意味着家庭养老功能逐渐丧失，“空巢老人”，成为一个不能回避的课题。
回到上文，居家养老设施，是国家应对家庭养老缺失的布局。
同时，这也说明， “银发经济”早晚要崛起，老龄化社区服务未来有很大需求和发展空间。
不仅是衢州，全国不少房开都在试水养老地产，对产品进行适老化设计创新， 大健康、旅居、康养 等，成为近几年的热门词汇。
*近期透明网友针对市区某养老地产的讨论
说完养老，再聊聊目前市场的主流人群。
购房的主力军一直都是年轻人，他们的喜好，才决定了该产品是否能成为市场上的“硬通货”。 对于他们来说，未来需要什么样的房子呢?
一是小户型。
根据官方数据，我国出生人口中 “二孩”占比由2013年的30%左右上升到2017年的50%左右，此后虽有所下降，但仍然高于40%。
一个不争的事实是，虽然二胎放开，仍有很多家庭 选择少生，或者不生。
学区房价格、教育投入等，在诸多的重压之下，很多家长“鸡娃”都“鸡”不起了。
“鸡娃”不如“鸡”自己，对于很多当代的年轻人来说，不增加家庭成员也成为了一种选择，丁克家庭也越来越多。
四房将成为刚需，但小户型的比例亦不能忽视。
二是单身公寓。
随着城市化进程的加深，对于年轻白领来说，单身公寓面积小、总价位低，多数交通便利，更能拎包入住。
作为一种过渡型住宅产品， 单身公寓颇受“独身主义”者的青睐。
三是高品质住宅。
具有大学文化程度的人口为21836万人。与2010年相比，每10万人中具有大学文化程度的由8930人上升为15467人。
受教育情况的持续改善，也带动着房地产产品开发方向的变更。
END | 结
时代真的变了。
但反过来想想， 人口红利的消失，也不失为一个探索新领域的机会。
无论对于卖房人，还是买房人，都要多思考一下，自己想要的究竟是什么。
只要有心，我们都可以成为时代洪流的摆渡人。