周末早上去金山逛了一圈，由于最近实在太热，所以仅仅在新盘周边看了一下，没进去售楼部做了解，今天先来聊聊金山这个板块。

金山新盘

主要围绕着金山大道北侧和南侧的几个新盘看了一下。目前金山在售的新盘有：

南侧：大名城紫金、龙湖天序、建发和玺、大东海天樾、榕心映月（已售完）

北侧：金山洋房、雅乐居金山雅郡、万科城市之光、福晟宏府（已售完）

分析：对于金山而言，这几年新盘数量也相对适中，南侧以绿轴地块为主，推出几个新盘，北侧相对分布较广，麦浦地块周边三幅，地铁四号线上盖一幅。

金山南侧睡城

由于金山南北侧，建设情况不同，南侧以地铁二号线做交通辅助，配合万达商圈、金山公园、省立医院南院，从早期开发至今，已经建成了无数楼盘，目前随着绿轴地块拍出，后续住宅用地也已经结束，目前也算比较成型的居住区，一直也被大家说成睡城。

对于南侧而言，目前比较可惜的也属绿轴地块，早期规划是打造大型人工湖，不过后续规划一直变更，人工湖目前面积已经缩水到忽略不计。目前把规划的住宅用地全部拍出，楼面价都在2W左右，其中大名城更是以2.2W成为区域地王。

对于区域而言，目前整体配套也基本成型，对于住宅而言，南侧和西侧的二手房，基本以高层住宅为重，房龄也较新，北侧的二手房主要集中在老房龄项目，都是小高层的低密度社区。可以说项目的差异也反映了区域的开发走向。

金山北侧工业区

金山北侧，目前以工业区为主，今年的规划也传出一些，不过总体而言变动也不大。区域目前主要优势在于，地铁四号线和五号线都有经过，未来区域应该会围绕着地铁做工业区升级。比如最近改造好的橘园洲收储提升A地块，以钢架装配式，非常快速建成。后续随着地铁四号线洪塘上盖的建设，三环一带的景观也有所改善，当然对于目前区域而言，整体的改造依然缓慢，还存在不少棚户区，短期内生活气息也比较难以改善。

对于区域目前的住宅，主要主要住宅分布在大道沿街一带，大量的老房龄低密度社区，金山目前的不少低单价二手房都出自这个区域，比如：金山鑫苑、融信第一城、江南名城、汇创名居等。这些楼盘都比较有一定的共性，不少项目是楼梯房，同时户型较大，社区管理差，导致随着房龄增加，周边配套一般，无学区加持之后，导致价格下滑较大，也经常被拿来与南侧高价的新盘做价格对比。

当然除了这几个楼盘之外，这个区域的金山明星和北京金山是单价最高的二手房，虽然位于北侧，不过划片的是金山小。当然对于这两个楼盘的学区稳定度，可能有意向金山小的购房者也需要多评估。毕竟距离较远，如果出现一定政策波动，风险不小。

金山教育的借鉴

对于金山这个区域，学区也是不得不提的一个话题，作为近20年的开发新区，可以说也有很多代表性。虽然福州的学区房都以鼓楼和烟台山为主，其他二类学校也大部分看不上。不过作为金山的学区，虽然比上不足，不过对比福州其他区域的学区，可以说也算有一定改善。

其中以金山中为主、橘园洲四中、以及区域旁的水都中都可以算二类学区的代表。就连最近刚考试的四十中金山分校升学率也直接超过了本校，可以说这个区域的学区发展也很有代表性。

区域随着住宅区的完善，人口流入，教育的重视度逐渐走高，虽然不及一类学区，但是升学率也算难得，给了周边居民既能满足居住需求，也能保障一定程度的教育。对比福州目前几大板块，东二环的晋安三中、三江口的清华附中、江南CBD的福高小初，可以说也有很大的借鉴，随着购房者的流入，新一代购房者对教育的重视，提升了板块生源，加上教育配套的加持，未来的升学率也是值得期待。

区域分析总结

这几年福州逐步开发不少新区，比如目前的江南CBD、南二环、三江口、高新区等等，金山作为最早的新区之一，虽然从发展历程看也不算多好，不过其中的一些发展成果依然值得对其他新区有意向的购房者值得借鉴。

对于目前金山而言，主要优势在于地铁线路较多，东西两侧的高新区和闽江北岸CBD对于这座睡城有一定的就业岗位加持。未来的区域改造以北侧工业区为主，不过从政策导向看，目前主流也不在这里，改造的周期较久。

对于有意向金山的购房者而言，目前的选择性相对而言不算特别多，南侧虽然居住尚可，不过随着地价上涨，新盘价格都突破了3W，对于不少购房者而言门槛过高，南侧虽然价格有所降低，不过在售新盘仅仅金山洋房，而且产品也比较单一。可以说不少有意向的购房者都关注城市之光的开盘，不过目前开盘时间还需要较长的时间等待。

由于板块内容废话写得过多，只好把新盘的分析放到下一篇。