房地产大势，涨久必跌，跌久必涨。
2015年下半年，合肥房价开始“狂飙突进”，开启了牛市征程。
1年前，除了政务区，8字头的房价遍地开花；
而如今，连三县的房价都纷纷奔上万字头，市区行情价1.3万元/㎡以上（新站除外）！
房价涨涨涨，牵动了无数买房人的心。
2016年7月1日，合肥限贷政策正式落地。
限贷后10天（7.1-7.10），合肥新房备案944套，相对于新政前10天（6.21-6.30）销量6711套，暴跌85.9%。
而房价依然坚挺，合肥上周房价7区破万，11119.5元/㎡的房价环比上涨3.96%。
那二手房新政前后有什么变化呢？
新政前：各大房产大厅人挤人▼
（拍摄时间：6月30日）
而新政执行的第11天，小编在房产大厅看到，除了包河区，其他3个房产大厅还是很“火热”！
（拍摄时间：7月11日）
庐阳区
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蜀山区
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瑶海区
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包河区
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公积金管理中心
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7月合肥二手房房价为13168元/㎡，
环比6月份（12796元/㎡），
上涨2.9%。
小编选取了
9大区各20个挂牌量最多的热点小区
作为样本，
对其房价进行了监测。
单位：元/㎡
7月数据截止7月10日
1%以下：滞涨 政务、滨湖政务区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 华润中心凯旋门 | 22389 | 22697 | 1.4% |
| 恒大华府 | 17215 | 17630 | 2.4% |
| 保利香槟国际 | 18446 | 18709 | 1.4% |
| 城建琥珀五环城 | 17247 | 17346 | 0.6% |
| 天鹅湖畔 | 26708 | 27057 | 1.3% |
| 绿地内森庄园 | 19563 | 19411 | -0.8% |
| 旭辉中央宫园 | 19921 | 20122 | 1.0% |
| 绿地国际花都 | 18343 | 18747 | 2.2% |
| 水墨兰庭 | 21663 | 21760 | 0.4% |
| 置地广场栢悦公馆 | 22599 | 22708 | 0.5% |
| 融侨天骏小区 | 19116 | 19142 | 0.1% |
| 新地中心 | 22437 | 23170 | 3.3% |
| 国贸天琴湾 | 19050 | 18603 | -2.3% |
| 融科九重锦 | 20013 | 20000 | -0.1% |
| 华邦光明世家 | 17504 | 18072 | 3.2% |
| 发能太阳海岸 | 18179 | 18277 | 0.5% |
| 浅水湾 | 13632 | 14056 | 3.1% |
| 绿怡居 | 14618 | 15009 | 2.7% |
| 森林海 | 17837 | 17965 | 0.7% |
| 宋都西湖花苑 | 20029 | 20238 | 1.0% |
▲政务区行情价在2万元/㎡左右，相比6月份上涨0.35%，热销20盘均涨210元/㎡。政务区房价一直高高在上，买得起的买过了，或者在等待下半年的新盘；而买不起的更买不起了。整个区域属于有价无市状态。
滨湖区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 万科蓝山 | 21505 | 22418 | 4.2% |
| 淮矿东方蓝海 | 15226 | 15766 | 3.5% |
| 中海•滨湖公馆 | 19854 | 20887 | 5.2% |
| 佳源巴黎都市 | 15984 | 16450 | 2.9% |
| 华冶新天地 | 13733 | 14202 | 3.4% |
| 滨湖万达临湖苑 | 16359 | 16636 | 1.7% |
| 滨湖万科城 | 16883 | 17079 | 1.2% |
| 高速时代城 | 15491 | 16607 | 7.2% |
| 保利拉菲公馆 | 16096 | 16403 | 1.9% |
| 滨湖假日 | 17234 | 17264 | 0.2% |
| 蓝鼎滨湖假日枫丹园 | 19142 | 18930 | -1.1% |
| 蓝鼎滨湖假日金榈园 | 19449 | 19119 | -1.7% |
| 高速·滨湖时代广场 | 16694 | 16999 | 1.8% |
| 旭辉御府 | 15780 | 16158 | 2.4% |
| 书香门第 | 20666 | 20822 | 0.8% |
| 蓝鼎观湖苑 | 15723 | 15942 | 1.4% |
| 滨湖世纪城振徽苑 | 15077 | 15264 | 1.2% |
| 滨湖世纪城福徽苑 | 12346 | 12324 | -0.2% |
| 华冶翡翠湾 | 14748 | 15137 | 2.6% |
| 滨湖世纪城徽杰苑 | 15230 | 15350 | 0.8% |
▲滨湖7月二手房挂牌均价为16114元/㎡，环比6月份（16002元/㎡）上涨0.7%。
滨湖区是最复杂也是最尴尬的区域。根据最新认筹和开盘的情况来看，滨湖1.6万元/㎡的房子普遍嫌贵，1.5万元/㎡的房子遭疯抢，购房者心理承受价位区间在逐渐缩小。
2%-3%：稳涨 庐阳、蜀山、高新庐阳区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 万科森林公园 | 18633 | 19212 | 3.1% |
| 华润橡树湾 | 16328 | 16962 | 3.9% |
| 和昌都汇华郡 | 10329 | 11109 | 7.6% |
| 中铁国际城 | 14119 | 14552 | 3.1% |
| 恒兴金都华庭 | 12225 | 12807 | 4.8% |
| 恒盛皇家花园 | 9563 | 9961 | 4.2% |
| 金域蓝湾 | 16048 | 16323 | 1.7% |
| 利港银河新城 | 12863 | 13312 | 3.5% |
| 海亮兰郡 | 10830 | 11803 | 9.0% |
| 恒泰风格城市 | 9075 | 9348 | 3.0% |
| 荣城花园 | 8617 | 8909 | 3.4% |
| 碧水源 | 13601 | 14047 | 3.3% |
| 元一滨水城 | 16101 | 16239 | 0.9% |
| 北环阳光花园 | 11330 | 12239 | 8.0% |
| 利港·四季华庭 | 12712 | 12762 | 0.4% |
| 深圳花园 | 10546 | 10980 | 4.1% |
| 祥源翡丽城 | 15725 | 16124 | 2.5% |
| 大富绿洲 | 11092 | 11620 | 4.8% |
| 安然绿洲花园 | 13573 | 13861 | 2.1% |
| 畅园新村 | 12060 | 12472 | 3.4% |
▲7月庐阳区二手房房价为13353元/㎡，同比上涨2.58%，涨幅最大的小区主要位于四里河板块以及庐阳城北。和昌都汇华郡、北环阳光花园7月房价涨幅8%左右，四里河板块房价涨幅3%-4%左右，主要原因是新房价格上涨，带动周边二手房价格的上涨。
蜀山区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 百协大溪地 | 16366 | 17080 | 4.4% |
| 万科金域华府 | 18952 | 19488 | 2.8% |
| 博澳丽苑 | 12224 | 12677 | 3.7% |
| 华地学府名都 | 19581 | 20116 | 2.7% |
| 万科金色名郡 | 18714 | 19091 | 2.0% |
| 大富山庄 | 12629 | 12821 | 1.5% |
| 安粮城市广场 | 12828 | 13776 | 7.4% |
| 奥林花园 | 13092 | 13549 | 3.5% |
| 华地公馆 | 19201 | 19767 | 2.9% |
| 印象西湖 | 16327 | 17218 | 5.5% |
| 公园道1号 | 12594 | 13591 | 7.9% |
| 绿城百合公寓 | 17886 | 18022 | 0.8% |
| 信旺华府骏苑 | 12045 | 12373 | 2.7% |
| 华润幸福里 | 17100 | 17522 | 2.5% |
| 金辉中央美域 | 15550 | 16326 | 5.0% |
| 长城天一家园 | 13080 | 13412 | 2.5% |
| 金大地1912 | 16724 | 17127 | 2.4% |
| 瑞升自由舱 | 10354 | 10597 | 2.3% |
| 维也纳森林花园 | 20654 | 20381 | -1.3% |
| 颐和花园 | 14605 | 15003 | 2.7% |
▲蜀山区7月二手房挂牌均价为13593元/㎡，同比上涨2.4%。热销盘由于地段、学区或者地铁的优势，价格在1.6-2.0万元/㎡。加上新房紧俏，区域二手房市场热火朝天。
高新区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 百商悦澜山 | 11920 | 11637 | -2.4% |
| 祥源城 | 13826 | 13771 | -0.4% |
| 海亮九玺 | 13258 | 13714 | 3.4% |
| 绿城桂花园 | 18475 | 19168 | 3.8% |
| 金色池塘 | 14446 | 14876 | 3.0% |
| 新加坡花园城 | 13647 | 14693 | 7.7% |
| 淮矿馥邦天下 | 14503 | 14881 | 2.6% |
| 中海原山 | 14975 | 15539 | 3.8% |
| 华地紫园 | 16424 | 16840 | 2.5% |
| 蓝鼎海棠湾 | 15453 | 15674 | 1.4% |
| 绿地乔治庄园 | 19136 | 19169 | 0.2% |
| 景尚名郡 | 12427 | 12953 | 4.2% |
| 永和家园 | 8776 | 9373 | 6.8% |
| 蜀麓苑 | 12789 | 13210 | 3.3% |
| 圣联香御公馆 | 12867 | 13228 | 2.8% |
| 蜀南庭苑 | 11942 | 12415 | 4.0% |
| 枫丹白鹭湖公馆 | 12188 | 13017 | 6.8% |
| 国轩K西嘉 | 13141 | 13407 | 2.0% |
| 兴园小区 | 11900 | 12253 | 3.0% |
| 百商又一城 | 13072 | 13287 | 1.6% |
▲由于配套的不断完善，以及高端项目的挤压，高新区房价均价一路上行，7月份房价环比上涨2.24%。由于刚需盘比例的减少，以及蜀山西新房价格的带动，后期高新区价格仍有上涨空间。
3%-4%：快涨 经开、包河经开区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 绿城*瑰园玫** | 19456 | 20048 | 3.0% |
| 御湖观邸 | 11416 | 12210 | 7.0% |
| 中环城 | 17780 | 18029 | 1.4% |
| 融科城小区 | 15429 | 15616 | 1.2% |
| 滨湖前城 | 11831 | 12003 | 1.5% |
| 南湖春城 | 12178 | 12508 | 2.7% |
| 国耀花半里 | 16064 | 16144 | 0.5% |
| 禹州华侨城 | 12512 | 12841 | 2.6% |
| 御景前城 | 12321 | 12594 | 2.2% |
| 翡翠花园 | 12472 | 12741 | 2.2% |
| 一里洋房 | 12816 | 13292 | 3.7% |
| 九溪江南 | 12967 | 13511 | 4.2% |
| 锦绣大地城 | 11050 | 11343 | 2.7% |
| 和安家园 | 11937 | 12454 | 4.3% |
| 国耀一方城 | 15015 | 15356 | 2.3% |
| 东海花园 | 12188 | 12497 | 2.5% |
| 南艳滨湖时光 | 11587 | 11829 | 2.1% |
| 长安萨尔斯堡 | 11681 | 12080 | 3.4% |
| 建业时光原著 | 13673 | 14222 | 4.0% |
| 汇林园 | 9781 | 10256 | 4.9% |
▲由于区域在售新盘比较少，从年后开始，经开区二手房一路飙涨，7月份环比上涨3.74%。经开西由于地铁3号线以及学区优势，行情价都在1.3万元/㎡以上。
（说明：像一里洋房等盘肥西产权，临近经开区，统计在内，其他同理）
包河区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 天下锦城 | 16792 | 17240 | 2.7% |
| 华地润园项目 | 13331 | 13483 | 1.1% |
| 包河花园 | 9561 | 9996 | 4.5% |
| 绿城玉兰公寓 | 16289 | 16727 | 2.7% |
| 观澜华庭 | 12154 | 12696 | 4.5% |
| 世纪阳光花园 | 15036 | 15415 | 2.5% |
| 万振逍遥苑 | 13938 | 14202 | 1.9% |
| 地矿家园 | 14165 | 14731 | 4.0% |
| 金地·国际城 | 12597 | 12706 | 0.9% |
| 黄金广场 | 10741 | 11039 | 2.8% |
| 江南新里程 | 13090 | 13670 | 4.4% |
| 万达公馆 | 18191 | 18363 | 0.9% |
| 绿地海顿公馆 | 17540 | 17764 | 1.3% |
| 铂金汉宫 | 14340 | 14952 | 4.3% |
| 华盛·格林雅地 | 12084 | 12523 | 3.6% |
| 南园新村 | 12189 | 12386 | 1.6% |
| 九珑湾 | 14484 | 15115 | 4.4% |
| 和昌都汇华府 | 14259 | 14807 | 3.8% |
| 元一柏庄 | 15801 | 16355 | 3.5% |
| 创景花园 | 17069 | 17656 | 3.4% |
▲包河区7月房价为12887元/㎡，环比上涨3.57元/㎡。位于高铁板块、一环与望江路之间价位较高，前者是由于板块地价飙涨，新房价格带动；后者是因为优越的配套，房价居高不下。
4%以上：飞涨 瑶海、新站瑶海区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 恒大城 | 11404 | 11729 | 2.8% |
| 香格里拉花园 | 11395 | 11961 | 5.0% |
| 宝业城市绿苑 | 14666 | 15381 | 4.9% |
| 华光·皇马花园 | 10260 | 11387 | 11.0% |
| 华润紫云府 | 16576 | 17433 | 5.2% |
| 柏庄春暖花开 | 11529 | 11930 | 3.5% |
| 和平盛世 | 17861 | 18412 | 3.1% |
| 恒盛豪庭 | 15506 | 15886 | 2.5% |
| 鼎元府邸 | 16848 | 17192 | 2.0% |
| 文一云河湾 | 10724 | 11105 | 3.6% |
| 海洲景秀世家 | 11004 | 11469 | 4.2% |
| 京冠万城华府 | 9807 | 10439 | 6.4% |
| 龙岗静安新城 | 9627 | 10110 | 5.0% |
| 融侨观邸 | 17106 | 18431 | 7.7% |
| 海州锦绣世家 | 10883 | 11235 | 3.2% |
| 宝业东城广场 | 14152 | 14917 | 5.4% |
| 馥邦商务广场 | 6408 | 6596 | 2.9% |
| 天使苑 | 9904 | 10229 | 3.3% |
| 和顺·东方花园 | 7907 | 8505 | 7.6% |
| 南都云庭 | 10583 | 10834 | 2.4% |
▲瑶海区一环内、优质学区房以及地铁2号线沿线房价价位较高，涨幅也比较明显。位于宿州北路与沿河路交口的融侨观邸均价为18431元/㎡，环比上涨1325元/㎡。
新站区
| 小区 | 6月价格 | 7月价格 | 涨幅 |
| 信地城市广场 | 13171 | 13746 | 4.4% |
| 家天下 | 14842 | 14929 | 0.6% |
| 元一名城 | 12575 | 13367 | 6.3% |
| 隆昊昊天园 | 11754 | 12240 | 4.1% |
| 金辉悦府 | 10375 | 11119 | 7.2% |
| 新海尚宸家园 | 10661 | 10845 | 1.7% |
| 园上园 | 11476 | 11674 | 1.7% |
| 碧水雅居 | 11502 | 11403 | -0.9% |
| 金色梧桐 | 12809 | 13215 | 3.2% |
| 香江生态丽景 | 11061 | 11824 | 6.9% |
| 巴黎春天 | 11496 | 11980 | 4.2% |
| 兴华苑 | 9689 | 10019 | 3.4% |
| 橘郡万绿园 | 10477 | 11193 | 6.8% |
| 温莎杰座 | 10124 | 10510 | 3.8% |
| 兴海苑 | 9209 | 9570 | 3.9% |
| 风景苑 | 10429 | 11152 | 6.9% |
| 信达格兰云天 | 10539 | 11612 | 10.2% |
| 香江生态名郡 | 9780 | 10281 | 5.1% |
| 瑶海家园 | 8611 | 9002 | 4.5% |
| 光盛豪庭 | 9481 | 10671 | 12.6% |
▲作为九大区二手房最后一个突破万元大关的新站区，7月份二手房挂牌均价为10398元/㎡，环比涨幅4.63%，居九大区之首。靠近老城区的火车站、七里塘板块价位最高。
分析
购房者与房主的心理
从5月份之后，合肥以政务和滨湖为首的热点区域二手房深陷“寒冬”处境，成交量递减，有价无市比较明显。
对于购房者来说，新房与二手房倒挂严重，一方面不敢下手，另一方面又怕房价还要涨，而错过了目前的房价低点。整个市场观望情绪渐浓；
对于房主来说，整个市场预期向好，地王频繁刷新，倾向于把房子攥着手里等待更高价出手，但又怕等来的是降价，纠结心理摇摆不定。
等来了新政，却没有等来预期的效果
遏制投资客的利器--7.1限贷新政，不会出现立竿见影的效果。由于上半年房价上涨的惯性使然，加上合肥楼市供求矛盾、购房者“买涨不买跌”的心理等原因，不管是二手房还是新房，业内人士估计，价格还会飙升2-3个月。
关于楼市成交量与价格的关系，是量先变价后变。新政之后，投资客行为逐渐被抑制，仅仅依靠自住型购买力，难以延续上半年的繁荣。下半年的楼市走向，将会由成交量的变化引起价格的变化。7月第一周新房成交量暴跌，并不能直接说明新政的影响，但我们不妨持续关注数据，楼市风向会最先从数据体现出来。
另外，新房价格调整一般先于二手房价格。新房市场不降温，二手房价格不会降！
结语
上半年合肥楼市火爆的场面仍然历历在目，但下半年开发商的日子“不好过”却是大概率事件。
5月份开始，全国房价环比涨幅收窄初现端倪，这在很大程度上凸显了下半年楼市的格局。而合肥信贷政策的收紧，预计第4季度，楼市降温趋势或能得到验证。
对于购房者来说，下半年不管上市6万套还是8万套房源，总期待着其中有一套属于自己。而目前的行情价在1.3万元/㎡以上，下半年直逼1.5万元/㎡高价位又有多少人承受得起？
对于开发商来说，下半年一点也不敢松懈。“下半年卖房时流的泪，就是当初高价拿地时脑子进的水”。预计4季度开始，开发商必须思考如何把这些高价房卖出去。但是刚需的承受能力是多少，开发商也还在试探。
根据以往的发展经验来看，楼市博弈的结果非涨即跌，而以涨价居多。但是这一轮房价疯涨之后，合肥楼市将往何处走，大家只能预计，却不能说清！
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