|城市更新专题研究系列·68·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
产业赞歌：名称由来及蝶变故事
据睿诚研究院梳理相关史料，发现开福区凯雪面粉厂，从建厂之日到今天，已经走过了109年历史（1913-2022）。
百年沧桑，几经更迭，充分见证了长沙工业尤其是轻工业的发展历程、产业腾笼换鸟、片区发展和城市更新等变化。
厚重的篇章中，流淌着众多鲜活产业及城市故事。
该项目大致经过了下述三大历史阶段，睿诚研究院将其归纳如下：
1913年，是一个特殊的日子，正处于清朝结束和民国起步的初期，长沙凯雪面粉厂建立于这个新旧交替的时刻，打上了浓重的时代背景。
几年前，睿诚团队在帮绿地和福晟等拓展项目时，曾经去该厂与相关领导交流了好几次，房企想把这个项目的土地收购。
当时，本人也问过一个问题，“ 凯雪这个名字时怎么来的？ ”
后面的人都不太清楚了；今天看来，由于其历史太过久远，很多人难以说清其来龙去脉。
通过研究，我们睿诚研究院将其过程整理如下：
◢ 1912年2月12日，爱新觉罗·溥仪下退位诏书，清朝终结；
◢ 1913年10月6日，国会受到恐吓，袁世凯当选正式大总统；
据凯雪面粉厂历史沿革的相关资料介绍，“公司始建于1913年，系私营股份制企业”，睿诚研究院推测，“凯雪”二字，可能有两个意思吧，一是袁世凯刚上台，打了鸡血，想表达自己如白雪一样干净；二是，在产业角度吸取洋务运动等思想，而欲通过制造业来提振经济和国力，以保证自己能够坐稳江山；那时的重工业在长沙区域基本没有，当时长沙的交通体系和人口等基础条件支撑不了重工业的发展。
但为什么，一个老板要跑到长沙来开这样一个面粉厂？
该老板是湖南人，还是袁氏亲戚或朋友？
岁月流长，难以考证。
我们分析，是湘籍老板更有可能，是回归故里做生意的一个案例；因为，袁氏刚上台，不可能花太多心思去布局产业等。
故而，我们睿诚研究院独家认为，“凯雪面粉厂”的名字，跟上述史实和故事有关。
据公开资料，凯雪面粉厂的发展还经过了下述的改变：
◢ 1953年收归国有，隶属于湖南省粮食厅，同时更名为湘粮长沙市第一面粉厂。
◢ 1962年公司拓址新建又更名为湖南省粮食厅长沙仓库。
◢ 1969年公司下放到长沙市粮食局管理，更名为长沙市面粉厂。
◢ 1993年，根据长沙市编字（1993）51号文件，长沙市面粉厂更名为长沙面粉公司。
◢ 2001年，据粮食购销和附营业务分开的粮食改革政策，原长沙面粉公司分设为长沙幸福桥粮库和长沙面粉公司。
◢ 2002年长沙幸福桥粮库整体改制为长沙凯雪集团有限公司，形成集粮食收购、储备、加工、贸易以及技术、产业为一体的经济集团。
◢ 2006年11月，根据长沙企业改制和发展领导小组办公室批复（长企改办〔2006〕29号），同意长沙凯雪集团有限公司*绑捆**长沙面粉公司，并以长沙凯雪集团有限公司为主体改制，注册资本500万元，更名为长沙凯雪粮油食品有限公司。
如上，该厂在产权上经过了 私有、国有、集体和国企四次变化 ，一个世纪后终于破茧成蝶。
02
土地变化：工业、商住、棚改，与时俱进
开福区凯雪面粉厂从2006年改制后，一直想把这67亩地进行处置；以前想将其工业外迁，而变为商住用地，过程中由于股权分散、众口不一，凯雪体内未能达成平衡而搁置多年。
自2016年开始，在国内那一波房地产高速发展的周期里，在当年的土地收并购和房价上涨的环境中，凯雪和许多房企迎来了当时的春天，由于*迁拆**安置的数亿资金、规划指标未正式落定、环保搬迁政策不能有效支撑和轨交系统尚未启动等，导致该地块久谈无果，因此，又停留了好几年。
综合来看，主要是前期*迁拆**安置的无人买单，开福区不得已将该项目纳入棚改中来，以争取政策支持，而获得适度规模的资金支持。
后来由开福城投集团收回来，以棚改项目名义重新启动。
而在城市更新之前，搭上了棚改政策的末班车，才有了建发养云的故事。
03
城市更新：源于历史，提质片区
这么多年来，开福区潘家坪和唐家巷一带，天健、华润和万科、岁宝百货、华天、华创等，在不同时期以各类项目和产业资源等，持续在推动该区域的发展。
以前的棚户区，不断在更新改造和裂变，在芙蓉北路西侧逐步推陈出新，让伍家岭区域，获得了更快的发展和繁荣。
建发去年摘牌该地块和打造出养云项目，也是该区域的一个重大动作。
2021年12月22日，长沙迎来第三批集中供地，26宗地块将在1天内公开出让。上午9时，位于开福区的[2021]长沙市150号地块，被株洲悦发房地产有限公司、 长沙开福城投集团有限责任公司以139620万元摘得，成交楼面价7790元/平，其中株洲悦发为建发集团控股公司。
挂牌之前，建发忧心忡忡，为保证成功摘牌，与开福城投集团一起设计了一些保牌的排他条件（见下图）。
提及此事，主要事是想表达凯雪面粉厂的最新变化。
这不是本文重点，无需赘言。
从城市更新的角度来分析，建发养云项目，有一定的案例价值，是一个完全的工改居项目，通过建发的开发，至少帮开福区做了有效片区提质，如同保利在树木岭长重项目一样，都有巨大参考意义，能代表国内“工改居”领域的变化。
与万科紫台、保利大都会等项目类似，从接盘方的层面来说，皆为房地产类项目，虽然有工业的历史，但在发展中仍然回到了房地产的轨道内。
不是说这些项目有问题，而是讲，此类项目对城市更新也有很多价值。
下面，再说一下，对长沙建发养云项目的初浅观感，睿诚研究院觉得，老牌国企建发的思想有点陈旧，“养云”系列虽然在建发体内有高大上的说法，如下
“ 建发养云是传统中式产品的迭代之作，创新禅意新中式风格，将新中式高层与古典园林在方寸间达到和谐平衡。师法传统园林造园精髓，承‘酌水溯源，归隐之境’，启“一心一环两轴六园” 空间布局，采用三进尊贵厅堂仪式、六重禅意归家礼序。 ”
然而，业内朋友可能会发现，凯雪面粉厂建发项目，有点生搬硬套之嫌，虽然本项目有开福寺的加持，也符合养云系列的内涵，但在开福区这么一个繁华的地段，单纯依靠项目内的小空间造景和规划，很难达到真正“养云”的境界，也将名不副实。
为啥这样讲？
睿诚研究院认为，从意境上看，“养云”描述的是天高云淡、独立于闹市之外的处所，无人间喧嚣之干扰，才能举重若轻，看白云苍狗。
从房地产开发维度来思考，该产品本源的定位，更适合在近水区域或山水环抱之地来打造高端产品。
在闹市之中，将“养云”的产品标签简单复制到凯雪项目，似乎有点牵强，虽然距离湘江不太远，然其体量难以支撑其养云的宏阔意境，颇有点小马拉大车的别扭感及浮夸感。
诚然，文化只是项目的羽翼，地产才是其核心，这和众多房企行为一样，忽悠式痕迹很重，如此而已。
不管怎么样，建发养云对开福区和长沙城市更新都有贡献。
开福区和长沙市民，都将为你点赞。
04
结束语
综上所述，开福区凯雪面粉厂项目，谱写了百年蝶变三部曲，给长沙的产业和城市的发展以深厚的沉淀，丰富了长沙城市更新的内涵。
历史、现在和未来，在其百余年的演变中，于不同发展阶段都展现了靓丽的成就，睿诚研究院坚信，未来也将延续这一优良传统。
开福寺，香火鼎盛、人流如织，众多高大身影层出不穷；
长沙城，源远流长、文脉厚重，历来人杰辈出红动九州！
阅读长沙，你是否与我们有一样的感悟？
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