2008年，位于姑苏区的 万科金品家园 开始建设，随后开盘均价大概在一万左右，成为不少苏州高端人群追捧的对象。
同样在2008年，还没有被万科接手的园区 玲珑湾 开盘，首开均价5000元/㎡，去化效果一言难尽。
十二年过去了，风水轮流转，玲珑湾已经成为了苏州楼市中的神话， 单价超过10W ，即使在市场最冷的时候，也能够率先回暖，成为楼市的风向标；
而万科金品家园则在一轮又一轮的辉煌中， 至今仍停留在3万出头的均价 ，堪堪够上园区的门槛。
姑苏区的落寞，似乎从园区开始崛起的那一刻，就已经注定了。
那么， 在护城河内限高、产业迁移等一系列逆发展的操作下，历经千年的姑苏，除了情怀二字，究竟还有没有未来可言呢？
最近， 仁恒公园世纪185.49㎡的房源915万元成交 了，均价大概在5W/㎡左右，基本上是目前姑苏区胥江板块最高成交价了。
我们再来看一下最近板块近三年来二手房的成交情况。
据统计，从2018年至今，胥江板块链加上成交套数共为1524套，从每个月的成交量来看， 成交高位在2019年4-7月份 ，而第二个小高潮在2021年1月份和2020年4、5月份。
这三个阶段其实很明显， 都是苏州近三年来市场反应比较强烈的几个时间段 ，尤其是2020年，因为疫情，成交滞后，所以高点出现在4月份，而今年，大环境小阳春提前，所以高点出现在1月份。
从近90天成交的情况来看，胥江里的几个比较知名的小区，近90天内都有成交，从近30天的带看量来看，带看量很高，其中，中海凤凰熙岸不管是从成交量还是带看量，都非常高。
不过中海凤凰熙岸这个盘，在2019年的时候曾经站上过4W的高价，但在2020年价格一度跌到3W，所以，这两年来， 胥江板块的滞胀 ，一直被人戏称 “升值黑洞” 。
总的来看，胥江板块最显著的特征就是， 板块行情和苏州楼市的行情几乎一致，大盘涨它就涨，大盘跌它也跌。
这是一个挺稳健的信号，而且，由于这个板块新盘不多，以次新房为主，所以也没有什么炒作的成分在，所以，价格很真实。
品质次新房4-5W，普通次新3-4W，老新村2-3W，价格阶梯非常明显。
姑苏区次新房一直以来的升值瓶颈 ，姑苏区里诸如金茂府、万科金品家园之类的改善次新，在同时期园区楼盘涨幅的对比之下，显得骄傲而落寞。
但其实这样的比较，对姑苏区而言，并不够友善，正如你不可以拿一个20岁的人和一个10岁的孩子比他们接下来十年身高的涨幅。
这不是一个维度上面的事情。
园区在姑苏区面前，不可谓不年轻，工业园区自1994年建设以来，也是足足等待了20年，才迎来了如今的辉煌。
那么接下来呢？园区还会再来一次像2015年那样的爆发吗？姑苏区接下来就只能坐以待毙吗？
或许开启另一个轮回也未可知。
最近的 胥江板块 ，其实有不少动作，上周我去周边转了一圈， 发现了胥江板块其实手握三大王牌，而且都是王炸级别的。
一
胥江龙湖天街即将开业
龙湖在苏州一共有四座天街，分别是狮山天街、星湖天街、东吴天街、以及胥江天街，目前狮山天街和星湖天街都已经开业，东吴天街即将在今年9月开业，而 胥江天街据悉到2022年就会开业 。
一旦胥江天街开业，加上 劳动路是2号线和5号线*轨双**交换乘点 的便利性，接下来，胥江板块会成为姑苏区新的商业副中心。
作为城市中发展较早的板块，继续发展的动力，只能是配套的升级换代，地铁、商业都是其中必不可少的环节。
二
*迁拆**进行时 周边还有空地
古城区有一个发展比较难的原因就是 城市界面比较差 ，很多建造年代比较久的老房子面临着*迁拆**难的问题。
护城河之内的古城一个限高、一个古城保护，基本已经没有*迁拆**的可能了 ，但护城河之外的姑苏区，尤其是胥江板块这种发展比较成熟的位置，*迁拆**面临的就是高昂的成本。
目前，解放新村一直在默默*迁拆**，从2013年至今，已经征收719户，约3.5万平方米，据说 每平米赔偿1.9万 ！
从现场来看，已经拆了一部分了！接下来，有消息说还会接着拆！
此外，胥江板块内还有不少待拆区域，区域范围还不小。
不管是已经拆了的解放新村，还是其他零零散散的待拆区域，这些地块未来会不会出让还不清楚，但 如果要出让的话，这个起拍价一定不会低 。
除此之外， 区域内还有一块目前正在作为停车场的净地，面积非常大，处于随时可以出让的状态 ，不过从目前的市场行情来看，这块地暂时是不会出让的，因为这块地太宝贵了，如果后期市场行情起来， 拍出板块最高楼面价 也是有可能的。
三
规划学校用地 或将补齐学区短板
前两年，在仁恒公园世纪和海胥澜庭等新盘在售的时候， 劳动路小学 作为姑苏区最大的小学，一度有传言会挂牌沧实小，但后来不了了之，随后又因为学区划分的事情一直饱受争议，不过目前在学区划分中的四个小区，生源质量应该都还不错。
而在中学方面，整个胥江板块基本属于 胥江中学 和 田家炳中学 的施教范围。
从客观角度来讲， 不管是小学还是初中，胥江板块的学区无疑就是板块发展的短板 ，毕竟在缺少产业导入的中心板块，优质的学区资源是支撑板块房价上升的重要支柱。
而姑苏区不少板块房价天花板难以突破的原因也在于此， 姑苏区尽管有不少非常知名的小学和初中，但一方面这些学校容量比较小，无法大规模招生，另一方面在小学和中学的搭配上缺少优质的“双学区”板块，再加上择校生较多，姑苏区的学区房，实则也能量有限。
但在停车场地块的南边，还有一宗 规划学校用地 ，这个学校用地的面积非常大，也是空地状态，如果后期能够引进资源较好的九年制义务学校，或许胥江板块在学区方面，会迎来转机。
/规划学校用地
最后，我们来聊聊最近楼市的风向。
苏州金三银四，相比于去年的不温不火，确实有了显著的提升。
从周边城市火热之后迅速被调控来看， 国家对于房住不炒的决心还是非常强的 ，但是， 全球化的经济通胀正在不可避免地发生，大量的热钱正在市场中横冲直撞 。
房地产因为政策调控的原因，无疑给这些热钱涌入楼市拦起了一道大坝，但不管是对买了房还是没买房的人来说，其实都不是一件坏事。
我们可以简单聊一下这个话题。
如果楼市没有调控，大量的热钱涌入，势必会造成房地产的暴涨，而这种暴涨，带来的就是大量的泡沫，泡沫如果任其发展，就会出现炸裂，比如 美国的次贷危机 、 日本的房地产危机 。
我国之所以每次房地产一出现暴涨，就会迅速出手调控，锁住房价，其实这锁住的也是楼市的泡沫，防止他出现破裂，这就跟股市里的熔断机制很像，涨到一定程度强行熔断，否则大量高位抛盘，很容易出现*踏事踩**故，到时候就不是简单地割韭菜了，而是真的要跳楼了。
/示意图
调控更主要的目的，是锁住一些楼市已经出现泡沫的地区，拉长时间，用时间带来的通货膨胀填补之前透支的房价。
所以，明白了为什么要调控，我们就会知道， 接下来，你还想抓住楼市的泡沫上升期套利，几乎不可能了。
这时候我们再来看苏州，打个比方， 苏州的楼市在“724”新政中被做成了一支非常稳健的基金，苏州各个板块就是这支基金里的各大指数。
而像姑苏胥江这种板块，恰如 沪深300 ，他不会像白马一样出现暴涨，偶尔还会回落，但长期持有，会越来越好， 因为这里是核心，是不论苏州如何外拓，都不会被抛弃的城市核心。
而买房，就像买股票一样，不是专业玩家就买买稳健型的吧，千万不要追高！
同样，或许过去的经验或许能够给我们带来一定启示和指导，但历史是螺旋上升的，在你刻舟求剑的时候，或许不经意就会走了回头路。
老骥伏枥，志在千里。
姑苏曾经辉煌过，现在也确实被新城们抢去了风头，但他因为古城保护而进行得缓慢而仔细的城市更新，这绝不是一种牺牲。
姑苏区的未来，一定是更有力量、更有厚度的未来。
在这经济动荡、风起云涌的时代中，会有无数个园区、新城拔地而起，但能够承载十四亿中国人江南感情的姑苏，永远只有一个。
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