“术”在“道”之下，是事物运行的具体方式。“术”的重要内容是泡沫。许多人认为，中国房地产市场在回落，泡沫破裂在即。真的是这样吗？本文说的房地产不仅仅包括住宅，还包括商业地产。
我们知道，要观察中国楼市，核心是观察北京楼市，而北京楼市的核心区域是金融街。因此，通过上市公司金融街（000402）的情况，可以以小见大，作为一个缩影去观察中国楼市。
金融街的主营业务不是住宅，而是商业地产。业务分为物业出租和物业经营两部分。物业出租主要为位于北京、上海、天津等高能级城市的写字楼和商业出租业务，物业经营主要为位于北京、天津、惠州和重庆的酒店和体育场馆等经营业务。
金融街自 2020 年起物业出租面积突破 110万平，2021 年达到 111.3 万平，而盈利能力稍差的物业经营面积相对稳定，2021 年金融街资产管理业务总管理面积达到 131.8 万平。 金融街近五年投资性房地产账面余额均值约 380亿元，2021 年 387 亿元中仍有 50.35 亿元处于在建状态，未来仍可贡献一定管理规模。
2021 年，金融街 4 个在建项目完工转入自持运营，产生公允价值变动损益约 8.2 亿元，为金融街业绩的稳定做出了较大贡献。中港通经济研究院认为，金融街在核心城市拥有优质的商办资产，且在长期的经营中积累了丰富的管理经验，随着储备项目的逐步完工运营以及运营项目逐步走出疫情影响，未来有望成为金融街业绩改善的核心驱动。
截至 2021 年底，金融街已投入运营的写字楼及商业项目超 20 个，合计可出租面积约83.3 万平，全部位于北京、上海、天津、重庆和武汉，属于一线城市、直辖市和强二线省会城市。
写字楼市场处于新一轮供应高峰，中长期租金及空置率有望改善。金融街在北京持有最多写字楼及商业项目，可出租面积占比 46%，远超排名第二的天津。 而北京的写字楼市场自 2018 年进入新一轮供应高峰，以奥体、望京为代表的新兴商务区成为供应主力承接需求外溢，而核心商务区新增供应保持低位。 供应攀升导致全市空置率和租金承压，叠加疫情冲击，2020 年空置率达到历史高位的 17.9%，全年净吸纳量仅 7 万平，平均租金下调 4%至 411.5 元/平/月。根据 CBRE 预测，2022-2025年北京写字楼平均新增供应量 43.5 万平，较 2018-2021 的 95.9 万平有显著减少，且更多增量将来自以通州、丽泽为代表的新兴区域。
金融街北京项目集中分布于核心商务区金融街板块。金融街板块在 2008 年基本建成，汇聚 “一行*会两**”最高金融决策和监管机构、和以四大国有商业银行、三大政策性商业银行、四大资产管理金融街总部为代表的 1800 家金融机构，管理全国近 40%的金融资产。从全市写字楼租赁表现来看，金融街板块租金水平自 2015 年以来持续领跑，而空置率位于全市最低区间，2021 年末空置率仅有 3.23%。我们认为，核心商务板块区位优越、配套成熟，且长期处于供应稀缺状态，使其在全市优质写字楼市场经营承压情况下，依然表现出较强的韧性。而金融街项目所在金融街板块属于全市最核心的商务区之一，优越地段的不可复制性有利于金融街资产的持续升值。
从以上分析我们可以看到，经营核心区域的物业现在还是很赚钱的。这就说明了我国房地产市场稳健运行，房价有所回落是正常的市场现象，但是泡沫破裂基本上不可能。
今年以来，疫情防控放开后，经济没有像预期一样复苏，经济增速出现了一些下滑，房价也出现了一定的回调。许多企业家感到悲观失望，其实大可不必。从金融街的例子我们可以看到，泡沫并没有破裂，而是通过经济增长和居民收入提升而慢慢变小。 而且，房地产市场的繁荣在于成交活跃，而不在于房价。 企业现在选择赴港上市，获取未来发展所需的资金，等经济回暖，就可以大展宏图。