我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问，请问江汉路世纪江尚是纯住宅吗，现在买二手投资是否有上涨空间，如果不建议买的话，江汉路周边有没有其他值得投资的盘，谢谢。
回答：你好，世纪江尚是纯住宅。 世纪江尚投资者扎堆，目前空置率还很高。 楼盘属于典型的资源错配，占据了一线江景绝佳位置，却是个刚需盘品质。 如果喜欢江景，自住可以买，现在二手盘大量出货，可以淘笋。 投资不买富人瞧不上，穷人买不起的东西。
武汉接下来应该关注什么产品？
长持普通刚需项目，京沪三环老破小10万+，而武汉三环老破小1万； 京沪顶豪20万+，武汉天地5万+； 刚需楼盘武汉存在低估，豪宅京沪存在低估 江汉路板块单价整体偏高，汉口投资目前投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好，本人目前有3套房产，分别是汉阳世茂锦绣长江5期、万科汉口传奇、中城悦城，这三套房产今后发展潜力分别都怎么样呢？下步打算卖掉中城悦城，想在二七那边再买一套，请问武汉天地二手房和万科御玺滨江新房该如何选择，主要是自住，孩子1岁多了，也要考虑学区房。很纠结，不知道该怎么选。
回答：你好，锦绣长江5期、万科汉口传奇，一个是江景，一个是学区，保值能力强，未来可以跑赢大盘。 中城悦城可以出手，二七考虑学区 自住和圈层，建议入手武汉天地。 武汉豪宅一哥，正所谓有钱人的共识也是共识 万科学校暂时还不能确定
提问：请教，河北香河现在值得投资吗？
回答：北三县 燕郊 大厂 香河是很大 一篇 区域，所以价值有高有低。 而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。 如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。 整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。 没有人口聚集，就没有价值。
提问：新人感谢房姐雪中送炭，请问道义的未来客户群是？如下户型请给我指引。 1.书香苑 a.40平，电梯南一室，1或2套。 b.70平，电梯南一室半一厅。 2.江南甲 A.60平，步梯6顶，南两室一厅。 B.65平，电梯中层，南一室半两厅。 C.75平，电梯低层，南两室两厅，不挡光。 3.北皇姑虹桥分校旁，90平电梯低层，五明三室一厅，不挡光。 以上单价，装修都相近，如何选择？求房姐引路。
回答：你好，感谢付费！ 道义是大学城学生导入后，逐步带动的人口增加，在地铁二号线开通后，依托轨道交通出现的二次成长。有一定的人口基数，未来好租好售。 沈北和北皇姑我自己都有仓位，这2个板块未来发展都看好，但是短期内优先沈北。 北皇姑地段虽好，不过问题（*迁拆**和历史原因）不解决，则短时间内突破不易。 江南甲第B和C优先考虑，主要看户型，一般是优先大面积。
提问：你好房姐，最近踩学区盘遇到个神盘，来求指点。 汉阳的世茂锦绣长江六期，这个盘据说开盘时18000+6000的包，还是内开，茶水横行。但是两年过去了，汉阳房价好像对这个盘不太友好。 环境，配套来看都还可以，另外他们6期商业好像还没开始。请房姐给点这个盘的信息及指点，尤其缺点方面。
回答：汉*江阳**滩商业气氛很差，板块发展起来需要时间。 长远看，江景房是稀缺资源，保值能力强，如果是自住，看江大平层，可以入手，长持。 2400是市场价了
提问：房姐好，这段时间在星球里跟着房姐长了不少见识，现在想咨询下您个人发展的问题和买房的问题。我性别女，父母北方小城市体制内，我自己在国企收入不高，月供能力有限父母年纪较大也怕父母身体不好。综合考虑到之后的职业发展，环境适应程度，便利程度等因素，想今明年两年公考去北京拿户口。目前的想法是最近想办法凑钱全款买一套朗诗里程小两居，留着首房首贷等去了北京之后再买个上车盘或者等待经济适用房或者分房，或者和将来的老公一起首付买房。这是我目前的想法可能有很大改进空间，期待房姐能够给我提提建议。再次谢谢美丽的房姐
回答：你好，感谢付费！ 事业发展思路没有问题。 努力挣钱，为孩子准备好充足的物质基础。 最好你做第一代北京人，让孩子做第二代北京人，免他开荒之苦。 把事业转移到北京，逐渐积累财富，买好北京的房子，把孩子送到北京的学校里读书，考北京的好大学，读本科、研究生，进北京的好公司，积累经验和人脉，最后择机考虑是否开始开创自己的事业。 北京破限购不难，如果*弹子**150以上，建议破限购直接买一套东三东四上车盘。 如果暂时预算不太充足，可以先全款抵押买入朗诗，抵押不占贷票。 全款买房还是不太建议了。
提问：魅力智慧的女神房姐，南方来沈阳看房，求翻牌: 1.现在好的新盘都只剩顶楼了，记得你说过沈阳不要买顶层，你帮忙看看这几个楼盘顶层可以拿么？优先拿那个? 吾悦，89方55.6+6车位，平摊6900一方 金沙，83方61+3团购+3硬落户，平摊7800一方 雅居乐D区，85方60+3，平摊7400一方 2.富力非顶楼18楼，83方57.7+3团购，平摊7300 3.二手:水调歌城4楼，60方50万；碧桂园银河精装64平55万；亚泰62方50万；滑翔4和7区片区房有投资价值么，87方才48万？ 4.吾悦要绑定车位，请问如何把车位投资收益最大化? 新盘和二手各入一套，你建议以上那2个呢？感谢！
回答：你好，感谢付费！ 这几个盘首选吾悦，加上车位价格也不超过7千，这价格很难得了。 滑翔不看好，学区不好，房龄太老，升值潜力不如次新，难找下家，有价无市。 水调歌城楼层不太好，碧桂园这价格还不错。 车位入手之后可以先卖掉。 吾悦+碧桂园
提问：【新人首问】现在准备从布吉跳出来，置换一下深圳中西部的房产，预算在650-700万，目标是中西部的两到三房，两人居住，年收入50万+，工作在南山高新园，本次换房也希望能兼顾自住。最近看了四个片区的很多盘，个人比较中意以下几个个楼盘：1、福田上下沙片区，金海湾花园，一线海景，物业虽然是01年的，但是维护得非常好，居住品质也是不错的，670万，81平米两房。2、南山区阳光花地苑，楼龄较新，物业维护得也不错，学位比金海湾好不少，650万，64平米两房；3、碧海片区玉湖湾，700万83平米三房。4、蛇口片区，春树里，650万，67平米两房。5、蛇口片区，四海公寓，660万，62平米2+1房。请老师帮我分析分析这几个片区未来的优势和劣势，我的主要目的还是希望为下一次置换打下基础。言而简之，700万总价的预算，该往深圳哪里投，兼顾自居，投在哪里未来的空间更大一些。
回答：1.金海湾花园，深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用... 背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村*迁拆**更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。
2.阳光花地苑南山小学，南山实验教育集团南海中学。 小社区08年的盘，带空中花园，周边配套交通也都挺方便。 从去年8月到目前基本每平米跳涨17000元左右，如果是一定在这里上学，是消费需求原因可以考虑。 如果是投资目前这个价位确实不便宜，现在入手不会是最佳选择，不过如果能淘到性价比不错的笋盘，未来也看好。
3.玉湖湾部分户型赠送率很高，高层都可看海，楼龄新，小区品质不错，投资或自住都可以。绝对价格在碧海算高，相对价格不高。未来升值潜力不错。
4.春树里高楼层，看山看海、06年、2号线东角头，中长线还不错
5.四海公寓位置靠近深圳湾，学校蛇口小学 蛇口中学 就没有小区花园产品也不是特别新。这种类型的冷门盘要等到所有盘涨过之后才能有行情，涨幅滞后。这个价格买四海有点浪费了。 这几个盘考虑学位优先阳光花地苑，投资角度玉湖湾和春树里都还不错。
提问：青山建二吾行里有一个小户型商铺，位子在二楼正电梯口，商铺是现在以租金抵扣*款贷**的阶段，想问问房间建议出售吗？未来还会有升值空间吗？还有九年才能到我自己手上，想出手置换小户型房子，还是就放在手上比较好？
回答：影响商铺估值的因素很多 宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税*压打**了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 如果租售比在5%以上，有稳定靠谱长期租客且有统一运营的公司可以继续持有。 如果租售比不到4%，建议直接出手，资金随便投点理财产品都比这点收益高。
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