200万平方米大盘成本投入翻倍追加到216亿元 却陷未批先建无证销售风波
4 月28 日，金地西沣公元项目。维权风波之后，该项目一期已取得预售许可证，2200 多位一期业主已收房，开始了忙碌的装修，似乎风波已告一段落，但对金地来说，这个超大型城中村改造项目的问题才开了个头，未来的市场考验才是其需要认真面对的（樊永锋/ 摄）
-
中房报记者 樊永锋 西安报道
4月28日，西安南郊，西部大道与西沣路交会处东北角，地处高新区CBD核心区，放眼望去除了房子就是在建的房子，金地西沣公元坐落于此。
近一段时间，金地集团在其深耕多年的西安遇到了困局。
2016年3月以来，金地集团西北区域西安分公司（下称金地西安）操盘的千亩城中村改造大盘西沣公元项目（下称西沣公元）因未批先建、无证预售、延时交房等问题被推至舆论风口。有报道称，西沣公元2012年开工20万平方米，2013年计划新开工48万平方米。2013年到2015年3个财务周期，该项目给金地贡献了42.03亿元的销售业绩，预算投入则从133.44亿元追加到了216.51亿元，项目前景却遭到了质疑。
金地集团于2010年底和西安雁塔区政府就西沣路城改项目达成协议，一举获得土地1241亩，规划总建筑面积达到212万平方米，其中规划有60万平方米的大体量商业综合体。
中国房地产报记者查阅金地集团2015年年报显示，截至2015年12月31日，西安金地西沣公元项目可租售面积约215.37万平方米，2015年新开工面积约18.43万平方米，在建面积约65.44万平方米，累积竣工面积约33.31万平方米；2015年签约面积约11.7万平方米，签约金额8.56亿元，累积签约面积约43.48万平方米。2016年，计划新开工面积8万平方米，竣工面积33.45万平方米。
4月28日，金地西安营销部工作人员在接受中国房地产报记者采访时回应称：“目前，项目一期、二期部分楼盘已获得五证，在售房源五证齐全。”
对项目前景，她表示：“从公司内部评估来看，西沣公元项目不是我们的负担。虽然城改项目相较于其他项目来说推进缓慢，各节点工作都要去做，但项目整体来说没有特别大的卡壳。”
然而，现实情况是，西安市房管局方面回应记者时表示：“只要五证不全，违规销售的，房管局都会严肃处理。”此举对西安房产市场心照不宣的无证售楼的“灰色地带”予以了肃清。
此外，据陕西省统计局数据显示，截至今年2月底，西安商品房库存面积达到历年最高值318.34万平方米，理想状态下库存消化周期为15.7个月。
虽然金地西安努力解决了一期五证，亦极力回避相关问题，但是面对上述双重压力，这个千亩大盘的去化也相当棘手。
4 月28 日，在业主维权风波中戒备森严的金地西北公司总部，保安手持盾牌紧紧盯着门口的几位业主（樊永锋/ 摄）
争议中的西沣公元
金地集团在2006年前后杀入西安，首先扎根曲江，从曲江尚林苑到芙蓉世家、湖城大境，一路顺风顺水，但是到了西部大道大学城板块的西沣公元，近3年内问题连连，屡遭业主维权，项目前景备受质疑。
其中，业主维权的问题主要集中在配套教育资源承诺没有兑现，“名校”与“学位”纯属宣传噱头；承诺给购房者赠送房产面积大大缩水；存在水管爆裂等质量问题；涉嫌未批先建、无证预售、延时交房。
4月26日，中国房地产报记者在西沣公元项目看到，一期已经完工交付，二期部分在建，三期则全部未建。小区内一期多数业户已开始装修，业主和装修人员在小区中往来穿梭，刺耳的装修声似乎在昭示一切问题已迎刃而解。
正抓紧装修事宜的赵姓业主面对中国房地产报记者提及的上述问题表示：“问题的确存在，买房前开发商宣传承诺得挺好，交完首付款后就是各种推脱，业主们多次维权终于盼来交房，其他问题一点点解决吧，毕竟多数业主要考虑孩子上学、租房、还房贷等问题，实在耗不起。”
对业主频繁维权，金地西北公司似乎也心有余悸。中国房地产报记者于4月27日、28日先后两次赴该公司采访发现，公司门口警惕性极高的保安人员把守。28日上午，保安更是手持盾牌，虎视眈眈地盯着几位守在门口欲反映问题的业主。
4月28日上午，前述金地西安营销人员针对业主维权和媒体报道的相关问题，接受了中国房地产报记者的采访。
她介绍称：“目前，一期已经完成约34万平方米（2015年金地集团年报数据为累积竣工面积约33.31万平方米）的建筑面积，正常交房时间2016年6月30日，但是我们提前竣工，目前有约2200户业主已经提前收房，其中1600多户进入装修阶段。二期A标段1~6号中1、3、4、6号楼已经取得了五证，在售的是一期剩余房源和二期上述4栋，目前在售房源五证齐全。”
据西安市房管局网站备案信息显示，西沣公园二期项目6栋楼均已获得预售许可证。
对业主反映的质量问题，她表示：“2015年是集中交房时间段，所以包括物业、质量等各种问题就会集中凸显。对业主反映的问题公司各部门以及兄弟公司都在积极处理，由于每个问题不同，需有序安排落实，我们有专门的客服部、项目部、法务部，会遵循业主合理诉求的原则去解决。”
就学区房未落实问题，她回应称：“目前已签约大雁塔小学，西安市政府学区房政策要今年5月份才会公布，现在有业主着急小孩上学，忽略了签约的是公办学校，部分外地业主会有户籍限制。不排除代销公司个别销售人员夸大其词的说法误导业主。”
对媒体提出的项目前景堪忧的问题，她表示：“2015年西沣公元网签销售额17.16亿元（2015年金地集团年报显示网签面积约11.7万平方米，签约额约8.56亿元），排名西安市第二；2016年3月网签销售额3.7亿元，排名全市第一，均价7000元~7500元/平方米，比周边项目高。销售额、单价、体量均高于市场平均水平，项目前景堪忧的说法不准确。”
就城改政策以及预售监管趋严的影响，她表示不便回答，不过她也坦承：“城改项目相对于其他住宅项目的开发，程序上相对繁杂，导致开发周期拉长，这是金地面临的实际情况，但从西沣公元项目本身来说还是比较流畅的，毕竟它是一个千亩大盘，会控制好开发节奏。”
目前，西沣公元售楼中心正在翻新，前述营销人员称这是要提高品牌形象，给购房者以信心。
看似漂亮的销售数据、翻新的售楼中心能否给购房者带来信心还有待观察，但监管趋严和库存高企的市场环境却是真正的考验。
库存压顶才是真正考验
中国房地产报记者从陕西省统计局了解到的数据是，截至3月末，西安商品房待售面积302.08万平方米，同比增长71.4%。
而且未来还将有大量棚改房源推入市场。据了解，“十三五”期间，西安市计划确保新启动73个(力争新启动95个)棚改项目。其中，新启动43个(力争启动50个)集体土地上棚户区(城中村)的房屋征收工作，涉及3.82万户、13.9万人、2.53万亩土地;计划完成50个村的回迁安置，涉及约2.5万户、9.3万人;计划完成投资约280亿元。2016年，去库存依然是西安房地产市场的严峻主题。
回到金地西沣公元项目本身，据金地集团2015年年报，该项目总待售面积约215.37万平方米，除去2015年累计网签面积约43.48万平方米，未来总待售面积仍高达171.89万平方米。
项目短期内的销售压力也不小。据其年报信息不完全统计，抛开2016年计划开工的8万平方米不说，仍将有约21.96万平方米（2015年在建面积约65.44万平方米剔除已网签面积43.48万平方米）的待售面积需要寻找出路。
即使现有签约面积，绝大多数也是金地西安之前通过违规预售获得的。
金地集团2013年、2014年、2015年年报披露，西沣公元项目逐年预收售楼款分别为5.12亿、7.73亿、29.18亿元，合计42.03亿元，然而项目直至2015年8月才拿到第一批楼盘预售资格。加上前述营销人员口中2016年3月份3.7亿元销售资金，粗略合计也仅卖出45.73亿元。
项目资金投入却不断增加，金地集团2011年年报显示，金地对该项目预计总投资为133.44亿元，此后，又将预算追加到216.51亿元。截至2015年三季度末，西沣公元项目累计投入资金58.6亿元（2015年年报显示报告期内实际投入资金约21.78亿元。）其中金地自有投入资金为36亿元。在金地2016年一期募集的10亿元中，2.5亿元用于西沣公元项目。
纵观金地集团“3+3”区域布局战略，西安市是其重点区域，西沣公元亦是其寄予厚望的大手笔投资。
然而，随着西安市场环境剧烈变化，前几年的黄金期不复存在，迎接金地西沣公元将是更艰巨的去库存挑战，无疑给金地集团的百亿元投资计划的盈利前景添加了诸多不确定性。
【延伸报道】
西安旧改：被终结的无证预售“默许规则”
-
中房报记者 樊永锋 西安报道
“城中藏村，村中有城”，西安是中国城中村数量最多的城市之一。
据陕西省住房和城乡建设厅网站2014年5月30日统计数据显示：西安市棚户区共计650个，土地22.99万亩，人口115.64万，建筑面积8373.33万平方米。
2002年，西安开始城中村改造，2006年城改思路调整为“政府主导、市场运作”。 改造流程转为，先进行整村拆除，再根据*迁拆**安置量配给开发商开发土地，剩余土地由政府收储。这对城改项目主体的前期资金投入提出了很高要求，开发商需要先缴纳巨额*迁拆**保证金、*迁拆**赔偿金，再建设安置楼后才能实施商业开发。
这一政策调整对开发商综合能力提出了较高要求，当地开发企业显然难堪重任。为此，当地政府以较低的土地成本招商引进了不少大型开发商。而这些城中村大多位于城市的黄金地段，尽管*迁拆**成本高，但土地成本低盈利空间仍很大，开发商都愿意拿地；金地、万科、保利等大型开发商都先后在西安拿下不少城改项目。
不过，旧城改造项目有其特殊性，需要先取得建设用地规划许可证，由政府对城改地块进行确权、*迁拆**，最后走土地报批流程。“在这个过程中资金是由开发企业支付的，有80%土地属于集体土地，需要按批次逐级上报国务院审批;20%土地属于已变更的建设用地，只需走政府确权的途径即可进行开发建设。”当地一位房地产人士接受中国房地产报记者采访时说。
“80%的集体土地报批程序需要复杂而漫长的过程，期间涉及的*迁拆**、安置与补偿等事宜若不顺畅，开发商拿地时间表很可能再被推后。开发企业在*迁拆**以及过渡安置过程中就已投入大量资金，又无法用土地抵押融资，后续开发建设存在较大资金压力，所以开发企业通过社会公开认购等打擦边球的做法，政府均予以默许。”他补充道。
然而，2013年，央视《焦点访谈》报道了西安开发商借旧城改造项目诈骗购房款的“橄榄湾”事件，在当地引发轰动。随后西安市政府加大了对五证不全预售行为的查处力度，城中村改造的预售行为也被全面禁止。2014年西安国土部门曾点名金地西沣公元，要求进行整改，西沣公元虽受影响，但是依然采取电商优惠等变通形式公开销售。
此举引发的是西沣公元业主掀起一波又一波的维权，隐含其中的问题逐渐浮出水面。2015年西沣公元项目因“未批先建”被西安城改办处罚193.91万元。
然而，西沣公元违规预售的行为仅是西安诸多城改项目问题的冰山一角。2015年8月，西安市房管局曾对西安在开发、在售的楼盘进行排查统计，结果显示，西安约500个楼盘中，有185个楼盘尚未取得预售许可证。
随着无证违规销售现象被媒体广泛报道，引起了西安市监管部门的重视。2016年4月8日，西安电视问政中对于五证不全房屋销售屡禁不止，监管人员包庇推拖的问题，西安市房管局局长夏俊山多次向公众道歉。
电视问政次日，西安市房管局对全市在售地产项目进行了摸底检查，并于4月26日召集121家未取得“商品房预售许可证”的房企集体约谈，告诫房企依法开发、守法经营、诚信营销，自觉维护消费者的合法权益，以促进西安房地产市场健康发展。其中万科城市之光相关负责人、合能十里锦绣项目负责人作为违规销售公司代表发了言，表态今后将坚决杜绝五证不全销售行为。
五证不全被禁止销售，意味着包括金地西安在内多数开发商原来的模式已经难以为继，原来圈地就能预售，就可以从业主手中拿到首付款，开发商从拿钱到入账时间为一到两年。现在这种情况将不复存在，开发前期重要资金回拢通道被掐断。