文 | 郭鹏 编辑 | Coral
近日，有媒体报道称，宝龙地产正与中国华融就前者位于杭州市滨江区的写字楼出售事宜进行洽谈。
据宝龙地产2021年年报，杭州滨江宝龙城项目开幕日期为2016年12月，面积约为13万平方米。据杭州市人民政府网站介绍，该项目包括购物中心、商业街、高层写字楼等。
据此前报道，宝龙地产在6月1日已将该批资产开价从近30亿元，降至19亿元，并与意向买家中国华融签署备忘录，包含不超5亿元的存续债务等。
不过，消息人士表示，这笔交易近期落地存在难度，因为华融对位于一二线城市的住宅资产更感兴趣，且该写字楼包含不超5亿元的存续债务。
宝龙城、宝龙广场、宝龙一城是宝龙地产的主打产品线，在传出出售核心产品的背后，宝龙地产也面临着不小的偿债压力。
多次卖楼尚无果
这不是最近宝龙地产唯一一次出售写字楼的消息。
5月11日，从宝龙地产分离出来独自上市的宝龙商业发布公告称，将会花费8.68亿元左右收购宝龙地产旗下一栋位于上海宝山高24层的办公大楼，总建筑面积约为34987.89平方米。
宝龙商业将自身定义为一家轻资产模式的商业运营服务供应商，同时向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，于2019年在香港上市。
据宝龙商业2021年年报显示，其现金及现金等价物规模为39.92亿元，流动负债为18.85亿元。如果去除负债的影响，宝龙商业拥有的现金约为21亿元，此番收购需要花费剩余现金的4成。
一石激起千层浪，发布消息次日（5月12日），宝龙商业股价下跌24.29%，从6.7元跌落至5.3元，宝龙地产股价则下跌了10.92%。
6月6日晚间，宝龙商业发布公告宣布终止这则收购。宝龙商业称：“由于本集团就完成交易后收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难，并鉴于当前市场环境及资本市场近日波动，董事会经慎重考虑后，议决主动终止协议项下的交易。”
承租人的阻碍以及资本市场的大跌，让宝龙商业和宝龙地产放弃了这次自家内部的“倒手”式收购。
6月7日，宝龙商业股价也迎来反弹，上涨了7.74%。
此外，在阿里资产“520投资节“上，宝龙地产还上线了上海、杭州、海口等多地宝龙广场的商业资产，欲回笼近4亿元资金。
重仓住宅项目销售 拿地从激进到放缓
宝龙地产在2009年登陆港股，曾经被业内称为“小万达”，一度以“商业+住宅”的商业模式为特色。2019年宝龙商业的上市更是被市场寄予厚望，成为了内地首家在港上市商业运营服务商。
宝龙地产的项目业态分为住宅、商业/住宅、商业，其中，纯住宅项目占比较小，大部分为商业/住宅项目。财经新地产依据2021年年报不完全统计，宝龙地产截止到2021年底，共有220个项目，地区主要分布于长三角地区。其中，住宅项目数量为46个，占比为21%，商业项目数量为63个，占比为29%。
而自2017年开始，宝龙地产则日渐向住宅地产方向发力，住宅项目销售占比逐年提高。
2018年，宝龙地产总裁许华芳在2017年度业绩发布会上表示：“2018年，我们将迭变前行，加快速度，打造369体系（一种高周转模式，即3个月完成方案，6个月开始预售，9个月资金回笼），进一步提高年度销售目标至350亿元，2020年冲击1000亿。”
相较于2017年，2018年的宝龙地产拿地面积增速为31%，而2017年拿地面积相比于2016年呈现下降趋势。自2018年开始，宝龙地产拿地规模增速明显。2020年，宝龙地产的新增土储占地面积达到了388.4万平方米。
宝龙地产的千亿目标，最终在2021年实现。据宝龙地产2021年年报，合约销售金额为1012亿元，其中，住宅业态销售金额达847.7亿元，占比为83.7%。而在2016年，住宅业态销售金额占比为34%。
在重仓住宅项目销售的同时，宝龙地产的资产负债率也在2018年一下增加约8个百分点，达到了75.16%，2019-2021年的资产负债率为76.06%、73.45%、74.53%，仍维持在高位。并且，随着债务增多，宝龙地产也在新增土储面积方面放慢了脚步，其2021年的新增土储面积为225.4万平方米，下降幅度达42%。
面对债务压力 出售资产期待买家
在出售写字楼、商业资产的背后，宝龙地产今年面临较大的业绩压力以及债务压力。
在疫情之下，零售业受到较大影响，消费尚未完全复苏。据国家统计局数据显示，今年1-5月份，商品零售155415亿元，同比下降0.7%；餐饮收入16274亿元，下降8.5%。百货店、专卖店分别下降10.3%、7.6%。与此同时，在2022年前5个月，住宅市场企稳回暖也尚待时日。
今年1-5月，宝龙地产公布的合约销售总额及合约销售总面积分别约为190.2亿元及124.23万平方米，同比下降55.2%和54.2%。
而早在2021年，宝龙地产已告别往日的高增长，其营收为399.02亿元，同比上涨12.42%，涨幅低于2019年和2020年超过30%的增长率。其净利润为59.92亿元，同比下降1.66%，2019年和2020年的同比增幅分别为50.78%和42.44%。
宝龙地产的流动负债增长了35.18%，达到1207.55亿元，而现金及现金等价物同比下降了1成，仅有250.68亿元。其经营活动现金流量净额为19.43亿元，现金流动负债率为1.6%。
宝龙地产属于“三道红线“中的黄档企业，在2021年借款总额达到了729.58亿元，同比增长9.6%。在借款总额中，一年内到期的借款约为220.23亿元，一年后到期的借款约509.35亿元。
地产分析师严跃进表示，类似出售办公楼，这与资产变现的需求有很大的关系。尤其是当前房地产市场下行压力大，类似商业地产可能受影响更大，而各地又都在积极抓好房地产的经营业务，所以会选择主动变卖项目。“对于此类企业来说，降低企业经营成本是关键，主动增加现金储备和流动资产储备，后续则可以考虑新的投资机会。”
此外，宝龙地产在今年7月和11月分别有一笔2亿美元和3亿美元的债券到期。子公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司在今年将有11亿元的债券需要偿还。
短期来看，宝龙地产的债务压力不小。如若出售写字楼、商业资产进展不顺，如何按时偿债对宝龙地产来说是一项考验。