南京的楼市，在所有人面前打了个“虚晃”。
一转头，风向已变。
在今年3月份之间，相信很多南京地产人对2020年楼市走向的预测，都不会太乐观。
“黑天鹅”事件笼罩下，行业内外对楼市的预测基本差别不大。只是开发商在绞尽脑汁如何止损，买房人则暗下小算盘年后买房更便宜。
但没想到，南京的楼市，打了一个“虚晃”。
从复工以后，楼市出乎意料的成为了最先引爆的热度的行业。尤其是今年的金九银十，成为了这一轮周期下，成色最足的一年。
一时间，“千人抢房”、“个位数中签率”、“逢开必罄”重新占据楼市热词榜。去年还存在于楼市的“理性和冷静”，今年薄弱了很多。
更让人没想到的是，南京市场的买房逻辑和供货逻辑也出现大变：
- 无论刚需还是改善客户，都对居住品质要求更高， 生活舒适度、空间感、宜居 的环境成为后疫情时代的买房重要考虑因素；
- 改善盘去化生猛，大户型开始吃香 ，四五百万甚至更高价格的房子，完全不愁卖，甚至总价越高，卖的越好；
- 刚需盘出现停滞 （部分优质刚需盘除外），分化进一步加剧，在市场上已经鲜有开盘发声。
南京统计局官方对此的描述是：南京房地产市场的销售热点，已由之前的刚性需求，逐渐转向改善型需求。
换句话说，南京的新房市场，大有被改善型需求主导的意味了。
最有说服力的证据就是，南京真正意义上的优质板块内，几乎已经很难见到100㎡以下的小户型了。即便有，那些小户型也是兼具了更多的投资价值（如江北核心区、仙林等板块）。
而近期河西、南部新城、新玄武、南站、鼓楼滨江……都是十分火爆的地方，总价越高、日光越快的现象是不容忽视的。
有数据统计，截至今天，2020年南京共成交804套千万级的住宅（包括大平层+别墅）。这个数字，是非常惊人的，已经超过了过去任何一年的单年数据，破了历史记录，表现非常猛。
并且，2020年至今南京千万级豪宅的成交均价，达到了38772元/㎡，为历史最高点。
如今，南京城建利好正在快速兑现，首位度水平、对周边城市的辐射作用正在迅猛提升，需要有同城市发展水平量级相当的代表性项目出现。
南京改善需求崛起，很多富裕阶层和中产，互联网、金融、软件等新生代中产，越来越青睐于购买大户型来住，都需要住上更好的房子。置换需求、地缘改善，也是购房主力军。
改善产品井喷，上市量爆发，而疫情之下，人们对买大户型的欲望增强，而购买力强的人，也需要更稳健的资产保值增值通道，这是今年南京改善盘频频遭抢的关键原因。
在大部分普通买房人还在紧盯核心区的小户型投资时，已经有相当一部分有眼光的买房人，将视线放在了更具有保值升值空间的改善产品上。
根据网络平台数据显示，，2020年二季度浦口楼盘中，位于江北老山板块的金隅紫京叠院居热度排行榜第一。
值得一提的是，2020年上半年，金隅紫京叠院约76%的别墅客户来自主城核心板块（尤其是鼓楼、建邺区）。
作为南京第三代富人区老山南麓的项目， 本身就占据着稀缺山水资源，别墅社区也相当低密宜居正好直击疫情后的买房需求痛点。
还有一点是， 疫情后人们对好物业的需求度也上升 ，金隅紫京叠院引进的是 绿城物业 ，服务品质相当不错。
所以某种程度来讲，现在大火的这些项目其实都是完美契合了后疫情时代的买房逻辑，生活品质第一位。
疫情之后带来的买房新逻辑的觉醒，使得买房人对于大户型、大空间、改善型的产品更加渴求。一些有山水资源的别墅甚至更能加分。
而同时，供应端改善盘遍地开花，并且价格上尺度放松，也使得精心打造的好产品越来越多，与需求端形成完美呼应。
当然，这一局面不仅来自于改善性需求的“进攻”，同样来自于刚需性需求的“退缩”，刚需板块竞品多、同质化严重、小户型低总价产品往偏远板块转移，也使得真正的刚需群体观望情绪加剧，从而拉长了刚需项目的去化周期。
最重要的是，随着南京这座城市的继续发展，改善性需求逐渐占据主导地位的趋势也是难以阻挡的。
城市在更好，房子也是。
