问题1：“广州哪个小区可以作为刚豪（刚需豪宅）的标杆， 可以和别的城市掰一掰手腕 ？”

问题2：“珠江新城中区哪个小区的高层南向 最缺货 ？”

这两者答案都是老耿文章里时不时都会提到的 中海花城湾 。

图：贝壳

不过你可能不知道，早期定位里中海花城湾并不是一个非常「豪」的项目，这从他早期的定价就可以看出来。

在06年的时候花城湾 开盘价仅9000元一平 ；而现在它的均价已经到 17w一平，15年间它足足翻了20倍。

能成就这样惊人的结果是根本来自于这个时代的发展，但是走向结果的过程却充满各种因素。

今天老耿就把这些因素 掰开了揉碎了和你讲明白 ，相信看完这篇您也能明白花城湾能到这个价格的原因。

出身

花城湾开发商是 「中海地产」 ， 中海拿地以眼光准确长远著称，又以贵和质量比较好而闻名。

所以在广州只要中海两个字开头的楼盘， 高价是基本要素，质量也是有所保证 ，中海在珠江新城地块开发了三个比较知名的小区，分别是 中海花城湾，中海璟晖华庭，中海观园国际。

其中， 中海花城湾则为中海的标杆产品，是中海的门面 ，因此对于花城湾有更多的维护与关注。

地段

花城湾处于珠江新城中区的最中心位置， 怎么理解“最中心”的三个字。

这么说吧，只要你在花城湾，想去珠江新城这一片任何地方，用两条腿走过去就行。

至于公共交通，花城湾更是重新定义了什么叫地铁上盖，你下楼就是猎德地铁站。

地段满分10分的话， 中海花城湾有9.5分 ，在地段上可能稍逊嘉裕公馆。但是，嘉裕公馆离地铁稍远，总结下来难分伯仲。

户型

如果说地段不足够证明中海的价值，那户型绝对是中海为花城湾皇冠镶嵌的宝石。

花城湾能做到 又贵又好卖，涨得又快的秘密就在于 中海合理的户型结构和中海物业 。

仅仅靠这两点便让花城湾在 房价上做到了摩擦嘉裕公馆 ，追上凯旋新世界一期， 脚踩保利心语 。

至于中区那些没小区楼盘的就更别来PK了，真希望那些港系开发商能好好学学户型。

在这里只介绍他的王者级别户型，其余的户型可以另外讨论。

王者级别户型：正南向178平米四房

如果你懂户型，你就能明白这个户型的 高使用率 。

三个房间正南向，南向8米宽大阳台，入户花园13平米可以改保姆间/储物间，花城湾的四房方正实用，178平就可以做到4+1房。

傲视珠江新城四房户型， 除底层与顶层外 ，房产流动性很好，手里握着这套房子的业主根本不愁转手问题，底气十足。

王者级别户型：西南向98平3房

这个户型（图中03）的 稀缺程度还要超过178户型 ，一年您绝对绝对见不到几套，基本很快秒掉。

三室两厅南向往花园，还有两个阳台，花城湾的最强三房（便宜），98平的户型也是无可挑剔的，容错性好，一娃两娃都HOLD住。

王者级别户型：正南向285/315的5房户型

这两个是花城湾的楼王， 大平层单位。

在这里给大家科普一个结论： 这种 300多的5+1户型绝对绝对是最好的 ，就是这种方正五房 带一个尾巴的户型（图片中蓝框部分） ，有预算看到这个户型直接买就行了。

这种单位很少有高层放卖，太适合你自住以及对房屋的规划。不过消化速度可能赶不上上两个，毕竟太贵了，不过确实好，稀缺！

物业

说完户型就该说物业，户型是花城湾皇冠的宝石，物业则是花城湾权杖上的珍珠，两者构成了花城湾的价值。

物业的价值符合 短板原理 ，什么意思呢？

当大家都差不多的时候，物业的价值反应不出来，但是 当小区其他因素都很好的时候，物业差就会让这个楼盘的价值打折扣 。

中海花城湾的物业在中区是TOP的存在，这也让它获得了比较优势。

举一个例子，如果 珠江帝景 的物业和管理是由中海来做的话， 珠江帝景现在的单价应该稳稳的再多1W左右 。

你想想，你买了一套房子，但是因为 物业差就让你买的房子掉价15% ，物业的重要性不言而喻。

学区

虽然老耿对于学区，一直都不看好，但是市场的大潮流总是有原因的。

于是学区也成为花城湾价格组成的一部分，因为花城湾坐拥着珠江新城最好的学区， 体育东小学+天河中学， 两者都是省一级学校。

花城湾对面就是体育东小学

缺点

当然花城湾也是有不足之处的，而且不止一个，老耿为大家总结出3个。

容积率偏高

先说下容积率的作用： 豪宅与低容积率极大正相关， 容积率越低的房子住起来越舒服。

花城湾的户数有1368户，算下来 容积率偏高，达到了7 。

可以说花城湾的种种体验问题，都是由地块容积率带来的。但这不是他的问题，和珠江新城别的小区比，他有花园已经PK掉80%的小区。

缺乏自身商业

说的就是你——优托邦时光。

从商业角度评价优托邦时光，说好听点叫亲民，说难听点叫浪费。

既没有做到整体招商管理，也没有充分把空间利用好。而且在有限时间内看不到丝毫改善的迹象，如果能改善，会对嘉裕和花城湾总体提升一个台阶。

噪音问题

猎德大道即使做了下沉隧道噪声依然很大， 交通便利性和噪音是有矛盾 的。

花城湾由于周边密度过大和交通规划，这点没有办法解决。所以南向望小区花园的产品因为噪声更小将更加稀缺。

总结

花城湾这个小区是珠江新城中区，评分最高的小区，有缺点，但无明显短板， 瑕不掩瑜。

如果你是 有学区需求改善型家庭 ， 买了花城湾，相当于 一次性搞定这个年龄阶段大部分人的困扰。

工作上班方便，通勤的苦都懂；不用操心下一代的发展，孩子学习有保障；能安心把投入更多的事业，房子保值。

描述的时候老耿难免代入了一些主观看法，毕竟楼评不是冷冰冰的数据堆砌，还得个人对房子的真实感受，如果对花城湾有什么看法，欢迎大家评论区一起探讨。