在大城市买房，小户型往往更容易受到青睐，因为总价低，首付不高，容易上车。
开发商也深知这个道理，尤其这两年广州的开发商，例如珠实、保利、广州地铁。
这些开发商在小户型设计方面下足了功夫，从60多方三房到80多方四房都有，甚至就连70多方的四房都出来了。
事实上，70多方做四房属于比较极端的设计，实用性并不高，70多方做三房倒是现在比较常见的户型，尤其是在近郊区。
最近，在科学城云埔片区就冒出了一个75方做三房的楼盘，叫做保利锦上，价格比周边一二手都要便宜。
项目占地面积约4.7万平方米，建筑面积约14.1万平方米，容积率2.5，绿化率35%，共7栋高层住宅，另有1栋政府回购房。
7栋商品住宅，前排1、2、6、7栋为32-33层，后排3、4、5栋为16-17层，2、3、4、5、6栋为2梯5户，1、7两栋是楼王，为2梯4户。
小区北面为开源大道，临近永和隧道口，项目可能会受到一定噪音影响。项目北面的三栋楼对比路面抬高了约6米，有一定降噪作用，也同时也保证了小区园林的私密性。
交通配套 属于上乘
保利锦上附近没有轨道交通站点，听说未来会有有轨电车5号线永和隧道南站，通叔查到，黄埔区政府官方回复称，5号线已获得省发展改革委批复，《工程可行性研究报告》通过专家评审，预计2025年通车。
如果愿意步行20分钟，可以步行至有轨电车2号线云峰站乘坐轨道交通。
因此5号线开通前，主要还是靠自驾车出行，所以，早上从天河体育西路出发，百度地图显示最快45分钟可到，中间要经过15公里的高速公路。
按照正常早上从保利锦上去往天河上班的方向，早晚高峰时段，时间应该在50分钟左右比较靠谱。
王牌教育，名校鼎立
教育是保利锦上的一个王牌。
社区旁边就有9年一贯制公立广大附中高新区实验学校。（具体学位划分以教育局文件为准，开发商对此不作承诺）
黄广附的实力，妥妥的黄埔第一梯队。2022年，黄埔广附中考平均728分，核心素养班平均753分，高优率85%以上。（来源：羊城升学）
不远处还有东荟花园小学东校区，这可是被称为“萝岗的东风东”，成绩有目共睹。（具体学位划分以教育局文件为准，开发商对此不作承诺）
当然，项目自身还配套有一所幼儿园，12年教育就在家门口。（具体招生以教育局文件为准，开发商对此不作承诺）
商圈独立，消费不难
其中，商业也是可圈可点，附近就规划有一座商业综合体，不愁消费力。
根据黄埔商圈发展规划，这里将打造区级商圈，规划商业面积30万㎡以上，计划新建三个以上大型购物中心，可以期待一下。（来源：广州黄埔发布）
总的来说，在环境、交通、教育、商业上，保利锦上都拿到了一张*级A**好牌。
而4条A组合一起，就是王炸。
户型全面 选择更多
项目户型为全南向设计，户户阳台朝南，背对开源大道，最大避免了北面噪音的直接干扰，也最大提升了户型采光和南向景观视野。
项目共推出四个户型：约75方三房两厅一卫、约88方三房两厅两卫、约105方3+1房两厅两卫、约135方四房两厅两卫。
周边一二手竟品价格对比
这里新房方面选取了时代天韵、中央城、星樾山畔TOD三个楼盘，二手房方面选取了金色梦想、岭南雅筑、中海誉城三个小区。
除了星樾山畔TOD，其他五个小区都在开源大道边上，相距1-4公里不等，都是直接拼*刀刺**的竞品。至于星樾山畔纳入，是因为星樾山畔的上车户型80㎡三房总价很接近，有得一拼。
下图看这几个盘的位置分布：
新房对比：
时代天韵在售北向88平三房两卫总价300万左右，单价3.4，110平3+1房两卫总价390-440万，单价3.5-3.6万起；
中央城主推的N8在售单价3.7万左右毛胚交付，88平三房两卫总价约325万，96平三房两卫约355万，110平3+1房总价约407，可另外选择装修包1100/平。
星樾山畔TOD 的80平三房一卫总价在270-290万，单价3.2-3.5；90平三房两卫380万左右，单价4.1-4.2；110平四房总价420-440万，单价3.8-4万
二手房对比：
参考贝壳历史成交价，金色梦想77平三房一卫总价260-270万，单价3.36-3.5万；86平三房一卫总价290-300万，单价3.4-3.5万；95三房两卫总价310-340万，单价3.3-3.6万
岭南雅筑76、85平只做了两房，单价在2.9-3.2万。96平三房两卫总价300万，单价3.1万。
中海誉城76-87平只做了两房，成交价也是3-3.2万，111平三房两卫总价350-370万，单价3.1-3.2万。
所以周边从面积段、户型来看，金色梦想是最接近的二手竞品。
既然已经掌握了，周边一二手楼盘的竞品价格，我们来猜保利会采取什么样的策略以及开盘价格，消费者会埋单？
借鉴与保利锦上定位相似，保利最近开的两个项目——增城的保利水木芳华和番禺的保利领秀海。
以保利水木芳华为例子：
当时保利水木芳华开盘时，80平三房两卫135万起，凤岗周边二手房市场：
恒展江山时代90㎡最近成交价160-170万（毛坯）；
中铁建国际花园91㎡最近成交价170-175万；
碧桂园城市花园满绿苑103㎡最近成交价160-170万；
保利中航城一期92㎡最近成交价160-190万。
凭这两个盘小面积、低总价的策略，保利把“刚需”拿捏得死死的，屡试不爽。项目一上市直接对周边一二手市场降维打击，重塑新的价格体系。
回到保利锦上，每个面积段我们逐一看：
三房一卫：
目前市场三房一卫门槛：新房星樾山畔80平的270-290万，金色梦想75平260-270万。虽然山畔80平也是北向望高速，也会受一定的噪音影响，但山畔的地段、交通、配套等素质基本面都是比保利强不少的。
大胆猜想，如果要把项目卖爆，沿用之前的策略，75平三房总价不会高于270万。250万以下合理。意味着单价能去到3.1-3.3万，甚至天地楼层搞搞噱头2字头也有可能。
三房两卫：
市场三房两卫门槛：新房时代天韵88平总价300万，中央城325万；二手房金色梦想95平310-340万，岭南雅筑96平总价也是300万出头。
时代同一条路相距1公里，88平北向望山体，还相对更安静。所以在这个面积段，时代应该是最近距离拼*刀刺**的竞品。
大胆猜想，保利3栋88平总价应该会在280-290万合理。
3+1或四房：
另外105平和135平的3+1房，由于在楼王1栋，两梯四户，更靠里面更安静，五开间朝南，产品力很强。
105-110这个面积段，时代也是最直接的竞争对手，虽然保利是楼王，但如果以同总价来竞争，好像显得诚意不足，大胆猜想，105平总价会是390万以下。
总结
保利锦上因为项目地块所处位置，配套一般，也会受到一定主干道噪音干扰，在居住的便利性上可能会有所欠缺。
但保利对于降噪方面采取了地势抬高6米、全南向设计、3层中空隔音玻璃等措施尽量去降低不利因素的影响，其实对于绝对刚需的群体，价格能治百病。
“科学城”、“全南向户型”、“低总价”三个卖点对于预算不够的刚需群体也是有足够的吸引力。