兔子说：知其然，知其所以然。

本文转载自公众号《Uncle笋带你涨知识》

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其实这楼盘我也懒得说缺点，剪刀差将近1w5，买到就赚了将近300w。在资金收益面前你还考虑缺点？

在这个市场下，买得到已经是你祖上积德了。

用一句粗暴话——爱买就买，不买就滚。这盘即便要求全款，成都都有超过至少5000人去抢。

这批次开的是仁恒三期。三期还区别于二期，二期是刚需定位，因为仁恒经历了14-15年不好卖的市场，所以二期都不看好成都购买力了。

三期与一期一起，是豪宅定位，全是大户型。三期位置还非常优越。

仁恒品质我不说了，绿城物业全国第一，仁恒物业不相伯仲。无论自住投资绝对顶呱呱。

所以说是成都2019最值得买的盘，一点也不为过。

现在热门盘想与仁恒抗衡的几乎没有，可能只有金融城那几个中海西派如果还有新盘可以抗衡下，这个是完全没有地段与品质、配套劣势的，位置攀成钢最好，品质最好，攀成钢最彻底的纯住宅，而且交房时间也快，差不多修成现房了。

直接说不足吧

总价有门槛——总价考验购买力，350w起，好房子不贵，天理难容。

户型——极度追求户型的你，多半就不是很满意了。因为这个盘是老盘，户型也不是给你定制的。用通俗的话讲，户型有点过时了。

容积率——3.28，其实也非常中庸了，因为也是老盘，没有新规容积率2.5以下的要求。不过攀成钢已经没有地了，这个我在之前文章讲过，地段决定了仁恒一定今后是成都顶级定价权，地段同时决定了没有品质比较的空间，在攀成钢它也是最标杆的产品。

物业费——现在是5元（折扣下），今后没准会涨成8元，一个月差不多1k多物业，你自己考虑自己的支付能力吧。

新房——交房后一年，产权下来，3年不能卖，这个已经很快了，5年不能出售，杠杆多有问题的小朋友考虑下自己的还贷能力。

中签率——这盘关注度太高，蓄客几乎5年了，很多大资金与棚改是守着要买的，甚至很多会用公司名义去买（这个是最大变数）。所以肯定是全成都所有高端购买力的锁定，这个盘加上悦玺我觉得可以把成都所有购买力的钱炸出来，根据仁恒与悦玺计算的购买力我可以大概清楚成都现在还有多少钱，这个对二手房趋势的判断有帮助。

预计会和悦玺差不多的中签率，不过棚改我保证，会中签率下降，因为很多棚改绝对是为了仁恒而准备的。

我希望买得起的千万不要犹豫，你去抢还有机会，没去就彻底没机会了。反正总有人中，没准就是你啦。

现在的配套——攀成钢只有悦街开了，生意不好，暂时缺乏烟火气，不过攀成钢的商业配套规划总会呈现，icc，乐天，合景泰富，没耐心的人就不要去了。

学区——非成师附小汇源校区正读，攀成钢貌似只有通用国际社区是正读。所以指望学区的你也悠着点，反正我也不觉得那个学区多好，后期还会建设盐道街新校区，反正分校都半斤八两。

总之一个字——抢！

三个字——买买买！

成都没有完美的盘，如果退而求其次，一定是仁恒！

没有摇到这批次也不要伤心，还会加推小的与更大的。下次继续买。

不需要任何犹豫，有钱就去排。你看不起，当我没说。看不起的我觉得只有一个——别墅控，地段控。

来说说我的感悟

通过仁恒的临时取证，我非常肯定一点——出预售是被控制的，和我之前猜的一样，有节奏有计划的筛选盘推出。操作迹象非常明显，仁恒突然开盘，悦玺刚好被锁住。

还有一个价格问题。这批次价格是介于一期与二期之间的。一期最便宜15000可以拿到，二期最贵是26000清盘的。

之前我和朋友谈过关于开发商定价的逻辑与捂盘的逻辑，其实我个人是不相信限价与捂盘的。不相信捂盘是因为我看各大开发商操作不一样，不相信限价因为我知道开发商常规咋赚钱的。

一个做资产收购的朋友和我对比：为啥天誉会开，但仁恒不开。因为去年11月，仁恒就开始拉群了，听闻仁恒与天誉是一起去交资料的，天誉是傻叉么？

我朋友说天誉有商业利润可以容忍住宅利润不理想，但仁恒纯住宅追求理想利润。用我之前的说法，仁恒一二期几乎保本盈利了，但三期没理由疯狂捂几年不开啊，现在来看，很多人觉得仁恒捂不住了，但这价格未免太让你跌眼镜了吧，之前都说仁恒不到30000不开，最后比天誉还便宜。

我只能说，捂盘限价逻辑是有问题的。只能说一个猜想，不让卖。自己体会吧。现在让你卖了，仁恒马上开盘。

我观察过很多楼盘的放盘速度与节奏，发现很多盘卖不完也着急拿预售，甚至速度清盘。

所以，捂你妹啊，几个开发商疯狂出货，一个死守价格，谁看不懂剪刀差？开发商是傻叉？

仁恒作为外资开发商，本来在成都也没新盘了，如果是我们普通人绝对看舆论定价与市场反馈，肯定要在自己珍藏盘里宰客的。是我就卖40000，我相信有人为了地段与观景也会买的。

还有一点，地价决定房价的逻辑不变。仁恒5000的地价最后19000-22000出货，剪刀差几乎15000。所以你几乎不用去听低地价盘吹嘘了，比如迎晖天玺啥10w一平，天悦3w一平，D10要5w一平。最后开盘绝对不是吹嘘价。

仁恒的情况我更加坚信我以前的猜想。我对成都楼市是绝对看懂了的。因为我只看逻辑与分析现象的矛盾点，然后推论合理解释。

祝愿我的粉丝能成为仁恒粉中的幸运儿，摇中仁恒，然后不要傻叉到去放弃！

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【本文由“成都房产投资家”发布，2019年6月16日】