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临安已经撤市设区4年，虽然已经是杭州的行政区，但地缘属性并没有改变，更像是环杭州的小城，类似杭州周边的绍兴柯桥、嘉兴海宁、湖州德清安吉等。
行政区划上属于杭州当然是临安的加分项，和周边小城自然不同，高低有个名分。
但本质上还是靠市区的购买力外溢过去买房，本身并没有聚集多旺盛的购买力，和周边邻居小城并无二致。
杭州的人口总量当然会继续高速膨胀，这点毋庸置疑。
但同时环杭的城际轨道交通也越建越多，杭临、杭富、杭海、杭绍的城铁都通车了。
北面可能还有杭州到德清、到安吉的，东西南北各个方向都有轨道交通相连。
就像一条小河突然冒出来这么多支流，人气该怎么分？要多少人气才能填满周边这么多支流这么多楼盘小区？
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要知道，杭州已经建成城市的辖区面积其实很小，萧山余杭二区还有大量可发展空间，大到几乎可以再造一个杭州。
前不久分区之前，萧山区辖区面积是1420平方公里，余杭区是1228平方公里，而上、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区等主城六区加起来的辖区面积也才600多平方公里。
萧余二区大部分区域都没有开发建设成城市，后面肯定要发展，不可能放弃市里去极力发展周边邻居。
尚在规划中的四期地铁无疑将主要通往这些区域，比如西北面余杭区的瓶窑，西南面的萧山区西湖区的三江汇，东面的浩瀚萧山大江东，东北面临平的塘栖等等。
这些区域能建多少房子？又需要多少人气来填满？
周边的邻居小城，和这些地方比起来有哪些优势？等到交通改善，环杭小城的竞争优势在哪里？
打开地图一看就知道，临安的直接竞争对手是瓶窑，海宁的对手是临平北和塘栖，绍兴柯桥要和大江东竞争。
现在的瓶窑镇政府距离在建的杭州西站枢纽仅约10公里，到绿汀路核心13公里，优势肉眼可见；
临平单独成区后，势必得到更多的政策支持，临平北的开发区本身实力不俗；
大江东更不用说，杭州市重点打造的产业重镇。
环杭怎么玩？拿什么拼？
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再看一组数据，来自官方的统计，2020年，临安全年成交新建商品住房24440套，计264.49万平方米，分别同比增长28.29%和33.06%。
临安“十一五”期间（2006-2010年），共成交商品住宅245.7万平方米；
“十二五”期间（2011-2015年），成交252.39万平方米。
在过去的2020、2019年两年时间里，临安成交的新房住宅，比2006~2015年十年的量还要多。
临安今年的新房成交，预计将跟19、20年同等量级。
如此巨量成交的新房，最终都要转成二手房。
谁都知道近十年是谁在买临安的房子！
需要多少市区外溢出去的购买力来接盘那么多投资客转手的二手房？
以及，临安更加“地大物博”，辖区面积是萧山区的两倍多，3118平方公里。
当然，临安山地多，腹地普遍也没有形成城市建设，很多还是乡村，短期不会发展过去，房价也低很多。
但是这么大的临安区，需要多大的力量来共同发展，靠近杭州市区的那部分又能分到多少政策红利？
▲临安限价地图
以及整个地铁16号线沿线，过去十年、这两年、以及未来几年，仍然是供应超级大户，源源不断的新增土地供应，源源不断的新房增量，一片片的住宅楼……
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杭州楼市上一轮牛市，2009~2010年那两年，当时的明星板块下沙，新房价格也是梯云纵式上窜，下沙沿江开发区板块短时间从1万出头快速冲到2万。
然而，在随后2011~2015年，杭州楼市一度低迷5年，下沙沿江则成为全杭州楼市最惨烈的区域，没有之一。
2014年，下沙房价一度跌至八、九千，来了个5折清仓。
这一轮牛市才算恢复过来，但是这么长时间，现在二手房价格普遍在3万左右，涨幅其实很有限。
当时杭州城市东扩，下沙楼市涌进来大量外地投资客，投资气氛爆表，投资占比可能达到六、七成。
而现在，临安外地投资客的比例，相比当年的下沙，只怕是有过之而无不及……
诚然，未来科技城发展迅速，远超下沙前些年的发展速度，但是未来科技城周边的可选项也更多，楼市供应量也更大，回到前文所述的人气分配和购买力分配的问题！
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这是我的粗浅看法，不过也是客观存在的情况。
至于未来行情到底会怎么样，其实也不好说，市场变幻莫测。