“五年看浐灞，十年看沣东”，是西安人熟知的一句“谚语”。浐灞近两年来吸引了一大批开发商入驻，成为西安购房者最青睐的买房热土。不断落地的产业是其崛起的核心动力，也是继生态资源之后，购房者选择这里的第二大因素。
可是，炒作了这么久，浐灞的产业到底进展如何呢？
在这场连绵好几天的“秋淋”之前，AI君曾顶着大太阳去过浐灞踩盘，顺着北辰大道一路往北，在欧亚六路向东再向南，沿着浐河西路、广运潭大道直到广泰门，总路程大约有13公里，历时近2个小时，走过了浐灞目前产业最为丰富的“总部经济园区”，记录了腾讯双创小镇、发展大厦、思普瑞工厂、钛茂、长安大学科技园等项目的最新进展，以及北辰大道、灞河西路、广运潭大道等道路升级改造。
为了方便大家更清楚的了解以上项目及位置，AI君特意在地图和照片上做了标注，大家按照序号一一对应即可。
图 | 点击图片可放大观看
上图黄色线是北辰大道，是AI君的乘车路线，右侧蓝色线是AI君的骑行路线。
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北辰大道改造
北辰大道和广运潭大道是本次AI君踩盘的主要路线，北辰大道因全运会需要正在进行升级改造，从北二环到北三环之间处于围挡施工状态，因为AI君乘坐的是公交车，所以只拍摄了道路西侧的施工状态。
北辰大道改造工程详情：
北辰大道改造隶属于西安市体育中心外围提升改善道路PPP项目（一标段），该PPP项目建设包括北辰大道（北二环-秦汉大道）快速化改造项目及凤城五路与北辰大道立交项目。北辰大道是西安市北区“三横三纵”快速路网的重要组成部分，是服务2021年全运会的重要交通通道。本项目建设包括道路工程、桥梁工程、交通工程、管网工程、照明工程、绿化工程及公共停车场工程及其他附属工程等。
北辰大道（北二环-秦汉大道）快速化改造项目为改建项目，道路平面基本基于现状道路设计，南起北二环，北至秦汉大道，道路全长9.4km，红线路幅宽度100/60m，道路等级为城市快速路。本项目新建主线高架桥2座，互通立交2座，平行匝道桥8座，改造互通立交1座。
上图 | 北辰路西侧的红星美凯龙
上图 | 北辰大道改造施工现场
凤城五路与北辰大道立交项目为枢纽型全互通立交，新建主线高架桥2座，互通立交匝道桥8座。主线均采用双向6车道；半定向匝道与右转匝道采用双车道、环形匝道采用单车道；地面辅道采用双向六车道。立交桥下方建设公共停车场一座，停车位280个。
上图 | 北辰大道与永城路路口
上图 | 北辰大道与永城路路口
上图 | 大明宫五金机电灯饰城及门口的北辰大道改建
上图 | 凤城八路北侧的西安公安局
上图 | 凤城八路以北的北辰大道路段施工现状
北辰大道两侧汇集了大量的商业、新建住宅，如红星美凯龙、大明宫、麦德龙、迪卡侬，绿地香树花城、碧桂园珑悦、远洋合能枫丹唐悦、欧罗巴小镇、世茂璀璨倾城等，保守估计未来将有10万新增人口流入，再加上北辰大道连接北二环、北三环，是北城重要的交通干道，未来交通压力不小。
本次升级改造预计会在2021年全运会前结束，如果隔壁经九路也能如期完成疏通工作，西安三环内东北角的交通状况将得到极大的改善。
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欧亚六路北侧
欧亚六路-北三环之间区域是浐灞总部经济园区北段住宅最密集的区域，目前恒大江湾、灞柳春天、欧罗巴小镇已经交房入住，在建的小区有颐合府；有两所小学，和平小学和浐灞四小，均已投入使用。其余区域是汽修、加油站及空地。商业方面除了恒大江湾自带的底商（已使用）之外，再无商业。
上图 | 北三环与广运潭大道交汇处
上图 | 在建的颐合府
上图 | 和平小学
恰逢放学，学校门口都是来接孩子的家长和各种培训机构
上图 | 恒大江湾及门口底商
上图 | 浐灞四小，正对恒大江湾小区
已于今年投入使用，不过目前班级较少。
上图 | 恒大江湾西侧的马路
该路东侧的灞河西路目前围挡，无法通行
上图 | 欧亚六路与灞河西路交汇处
站在路口能远远的看见腾讯双创小镇的银色屋顶和艾美酒店，欧亚六路往东跨河规划有桥，将直通河对面的华夏文旅城。
欧亚六路向西直通红旗东路-凤城十路，向东的规划桥建成后可直达灞河东岸-世博大道；北侧的北三环直接绕城而过，通达全城，东侧灞河西路一路南下衔接广安路，高陵、临潼、空港、秦汉、咸阳均可直达，交通十分便利。最大的短板就是商业，不过南侧的腾讯双创小镇规划有大型商业体，可解决后期购物消费问题。
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腾讯双创小镇及周边产业园区
接下来就进入本次踩盘的重点版块，也是浐灞总部经济园区的核心区域——产业园区，腾讯双创小镇、发展大厦、斯普瑞工厂、西部世界华商中心、丝路国际梦工厂、欧亚国际、长安大学产业园等都位居于此，堪称浐灞生态区的“心脏”。
不过目前只有欧亚国际片区有大量企业、人口入驻，配套也较为齐全，其余区域多为工地，甚至还未*迁拆**，明显的人气不足、配套较差。
腾讯双创小镇是浐灞最重磅的项目之一，由浐灞管委会、腾讯公司、迈科集团三方共建，占地达千亩，包含园区、街区与社区三部分。园区部分主要包含：总部大楼、青腾园、创新创业中心、WeStart国际创新中心、企鹅号文创基地、青腾大学、云计算中心、互联网+城市服务中心、互联网金融中心等；街区与社区部分主要包含：电子竞技馆、智慧购物街区、青年公寓、智慧住宅、专家别墅、医院、学校等。
建成后将形成以产业为核心，项目为载体，科技为动力的，生产、生活、生态相融合的双创小镇，预计将吸引创业人才2万人以上，带动就业人口10万人，实现产值估值500亿左右。
上图 | 腾讯双创小镇规划图
可以说，按照规划，欧亚六路以南，欧亚三路以北的大部分土地都应该属于腾讯，虽然建成时间仍未有定论，不过看着这恢弘的规划蓝图，高楼林立、产业兴盛、往来皆精英的美好愿景仿佛就在眼前，还是很值得期待哒。
不幸的是，AI君这次去的时候项目周边有一人多高的围挡，只露出银色的屋顶，无法窥探全貌。不过感觉目前进度和今年1月相比，进展不大啊。
上图 | 腾讯双创小镇
上图 | 今年1月份拍摄的腾讯双创小镇
上图 | 万科悦湾
上图 | 艾美酒店
上图 | 未*迁拆**的赵村和远处的远洋合能枫丹唐悦
上图 | 陕西地建土地工程技术研究院
上图 | 西安铁建大厦
上图 | 西安铁建大厦隔壁的发展大厦
上图 | 浐灞滋水公园
上图 | 正在施工的钛茂、西部世界华商中心等建筑
上图 | 西部世界隔壁的旭辉荣华公园大道
上图 | 欧亚大道南侧的长安大学产业园
AI君有话说
大部分人对浐灞的印象应该是繁花绿水，一派怡人，可能也是第一次看到浐灞这么大规模的改造和围挡吧。AI君去过很多次浐灞，世博园、未央湖、雁鸣湖都留下过我的足迹，作为浐灞的“颜粉”，在我眼里浐灞的颜值是完美的。
直到在灞河西岸被路过的拉土车糊了一脸土……
话说回来，也是这次踩盘让AI君看到了这里最不为大众熟知的一面，静水流深岁月静好是浐灞，大兴土木新旧交替也是浐灞，取决于你站在河的哪边。
灞河西岸与东岸呈现两种不同的气质，在地铁3号线的拉动下，丝路国际会展中心几近建成，华夏文旅城早已开放，砂之船奥特莱斯日渐熙攘，陕西历史博物馆新馆和宋城千古情落址世博园，灞河东岸发展活力十足，一派新气象。
而一河之隔的灞河西岸，作为核心产业的腾讯双创小镇进展缓慢，其余产业均不成气候，在与之接壤的老城区“斑驳改造”的映衬下尤其显得“败落”，无法与东岸相比。
与之类似的还有高新，高新一期二期被誉为西安经济发展的“发动机”，高新三期也被众人寄予厚望。不过，今年7月底，AI君曾去过一次西太路，除了高新国际医疗中心已经封顶，部分门诊已投入使用之外，未来之瞳、梦想小镇这两个高新三期最“声名远扬”的项目都处于“歇业”状态，与去年11月相比并没有明显变化。
不过浐灞与高新三期最大的不同在于，招商引资的项目已有不少已经落地，虽然进展略有降速，但总比高新三期一片“绿布”要好很多。
纵览西安四大新区，新项目遍地开花，但目前仅从规划完成度上来看，产业、交通、人气等方面，浐灞应该是完成最好的一个。