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青岛探盘
房产咨询群里一位网友最近因为一道选择题挺纠结。她想把家里的小房子改善一下，目的地是李沧区。
东李买不起，往西去沧口
“ 东李真的改不起！ ”要么小区半老不老，品质不满意，要么就是绿城这种高大上，两百五六十万只够买个80平左右的套二，失去了改善的意义。
那就向西，去沧口，要找个有改善意义的“平价”房源，那里还有选择余地。也许是对紧贴重庆路的几个项目的原本地块的性质有些疑虑，最后被这位拿到群里二选一的是——火车北站片区的 越秀天悦海湾 和城建在老湾头社区地块的知名大盘 青岛印象湾 。
房价高位不落，预算有限的朋友想要改善居住条件，总免不了犹豫纠结。表面上选的是项目，实际上是在各种居住内容上找平衡，为了某个宜居元素，也会暂时放弃另外的选项。
像这位朋友，已经因为价格的原因放弃东李转向沧口，100平左右的“浓缩”套三可能难以进入它的选房菜单，当然成本的天花板依然存在，天悦海湾小高房源好楼层不多，毛坯均价 2.45万元/平方米的多层洋房 ，起步面积128平，这个总价恐怕有点购不着。
被排除法剩下的青岛印象湾到底怎么样？带着网友的疑问，房产君近日探盘这个青岛有名的刚需房仓。
青岛主城房价的最底线
在城阳被纳新之前，印象湾算是青岛主城房价的底线。2013年开盘至今，它始终是被房价逼“走”主城置业者的最后一站。 从2013年的7000多元开始，到2016年的一万六七，再到2019年的每平两万的精装价， 有了城建品牌和“青岛印象”这个口碑不错的产品系列的支撑，印象湾一直稳稳地开，也稳稳地卖。
去年，印象湾又推出了大二期——印象滟，装修变毛坯，价格依然是 2万左右 。
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印象湾售楼处
印象湾售楼处所在的遵义路东段并未与重庆路打通，从渠源路绕去，是一公里左右待拆改的城中村“印象”，与重庆路两侧老工业区的旧貌相当合拍，就是没有前面朋友想要的“改善”的味道。
靠近这条路与遵义路的接口，环境面貌突然开始改观，整饬一新的河道，绿荫浓郁的沿河公园接连冲入眼帘，拐到遵义路上，双向8车道，中间和两侧的城市绿化有模有样，成片的新建社区向我们展示了开发者用近十年时间营造出的城熟。
去售楼处一探究竟。在售的是印象滟的一期，项目去年开盘，一年时间去化大半，现在主打95平小套三，能够满足“真改善”需求的只有127平套四户型，但 只剩低楼层房源。
这种狭长户型，市场已经不爱
还是那句话，既然已经放弃了更理想的东李，干嘛要在低楼层将就呢？于是又得到了第二种推荐，前期印象湾的 阅山园组团还有132平的套三精装现房 ，并且还有中高楼层房源。置业顾问重点介绍了这部分现房房源的优点——比如精装修质量不错，楼层好，价格与2019年开盘时相差不多，而且是三阳台户型。
实体房里的看房效果就是一目了然。边户双南开间，南侧与东侧的开敞阳台都封闭交付。说是三阳台， 其实北侧的阳台已经与北卧室融为一体，以免让前者看起来面积小到只能放上一张床。 次卧外的隔出一个2平米左右的衣帽间，避免了一块空间的浪费，也增加了一定功能属性。
装修标准中规中矩，该有的都有，比如烟机灶具，卫生间的干湿隔断，但没有什么常见的大牌，倒也符合这个项目的刚需定位。
132平相对较好的房源两年没有消化掉，一来可能是2年前的定价和小区定位略有偏差，二来，这种南向双开间的户型，其实早已不是市场所爱，这样的南北狭长布局， 对采光和通风都是一种障碍 。
而查阅相关资料，印象湾这种双开间户型竟然占了大头。一个大型社区的开发往往周期很长，出现在这种设计理念与需求风向的落差也很正常。
现在看，印象湾的这个组团去化相对滞后，也反映了市场真实喜好，比如“ 开间要三不要二 ”，还有“ 精装修不如便宜点更实在 ”，因为阅山园后期也推出了毛坯楼座。
买不买？还要看你今后卖不卖
印象湾阅山园值不值得买？
当然它有不少优点，小区人车分流，1.8的相对低密， 现房眼见为实 ，整个区域也有很多即将变现的利好，比如遵义路会和重庆路打通，据说差不多一年就可以实现，湾头片区在建着青岛市规模最大基础教育学校——重庆中路九年一贯制学校，片区的教育配套短板将会大大优化。
但这里的短板也不能忽视。 比如户型的相对陈旧，比如与地铁的疏离。即便遵义路完全打通，项目与最近地铁站点的距离也超过2公里。
比如 周边软环境与城熟片区的差距 ，遵义路建成了主干道的模样，工作日的上午，它与文昌路的交界处竟然有一个占路经营的集市，绿灯了，正常行驶的车辆在后面摁着喇叭，停在斑马线上的商贩车辆无动于衷。
实地看盘之后，房产君觉得，如果只是从印象湾、印象滟的局部小环境考量，这里对追求居住条件改善的人们而言，不失为一个有一定品质感和性价比的板块，没有主干道的嘈杂，内部的道路、绿化、景观亮点不少，印象滟甚至把一段天然河道包裹在社区之中。
但相信想在此改善的朋友， 相当比例的不会把这里当作终极目标， 还要改到更好的地方，对房子的升值也会有一定的追求，那么，想要落户于此还需谨慎。
印象湾的户型短板会影响其在二手市场的价格还在其次，更大的压力来自于竞品。没有地铁，与重庆路沿线的几个楼盘平价比拼就没有优势，要知道，越是刚需越是有地铁依赖。
竞争不仅来自于新盘，天泰城、中铁华胥美邦等次新盘的价格撕扯更为赤裸裸。几乎就是肩并肩面对面，这两个项目的二手房价基本上在一万四五，成交价更有低至一万一二的， 低了五六千，而且房源体量巨大，在这样一个环境里想要在二手市场卖上价？不容易。
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