这个项目是途经去洗心禅寺的路上看到的，就在雷锋大道与月亮岛西路的交叉口的位置。这个项目对面就是大汉汉园，一个别墅加高层的混合社区，再往前走一些就是光明碧桂园培文府，同样有联排别墅和高层，这是当年碧桂园在这里拿的地王项目吧，记不清楼面地价是4400元/平米还是多少了，我们以前曾经写过碧桂园培文府，以前带装修只卖7000多，估计是不赚钱的项目。
我做渠道带客的朋友小王说，我们做地产这行的一般都不推荐买碧桂园，因为众所周知的原因。我只能哈哈一笑说，我怎么不知道。不过我的一个朋友确实买了碧桂园高尔夫花园，也确实参加了维权，不过他们不幸的是，那年是祖国母亲的生日，领头维权的被请去喝咖啡了，也是你不可以在别人的好日子给人添堵的。
我们这里讲的是大汉汉府。这个项目现在的售价6000起，7000左右的价格，可以说是刚需购房者的福音。我记得2018年的时候，同样在雷锋大道上的一个项目，叫时代年华的，带装修的价格也是8000元/平米左右，卖得很好的，从时代年华到大汉汉府开车也只需要5分钟吧，这个项目怎么没有人说是倒挂1000多呢？
包括现在，雷锋大道上有个叫金基芳华的项目，毛坯限价好像是8800元/平米，现在带装修卖11000元/平米。小王那天抽着鼻涕对我说，现在金基芳华主要靠我们渠道带客，我们渠道的力量是不可想象的，所以请任何人不要小看我们渠道。
我隐约知道小王在这个附近是有一套别墅的，只是不知道是在东方大院还是在天麓里面，反正我总是想象他开着奥迪Q5的时候要是鼻涕流下来了，是吸回去，还是用袖口蹭一下？这是我们的人生偶像啊，谁敢小看这些渠道呢？那些一个个杀进房地产渠道这行的，哪个不是心怀着想成为小王的梦想呢？只是贝壳找房的年度数据告诉我们，他们总共有45万多经纪人，一年的总收入是460亿元，算下来，一个人创出来的平均收入是10万多元，所以这个行业是一个最典型的二八法则行业，20%的人拿走了80%的收入，因此那些有梦想的年轻人只有付出比同行多出3倍的时候才能闯到那20%的人里面，才不会一年只有10万收入。
对于这个项目，我们其实不想说太多，因为这是个刚需者购房的天堂，户型主力面积119-130平米，这样算起来，总价在80-100万档，按首付三成算，只需要25万左右，*款贷**60万左右，月还款在3000元/平米左右，对于月收入不高的刚需客户来说压力不大的。但是总是有那些钱不多，又想太多的人对于这样的项目看不上，因此我们这篇文字来谈三个问题，第一个，什么样的区域才是有潜力的区域；第二个，为什么说要先上车；第三个，房价会下跌么？
第一部分：什么样的区域有潜力
我们就以大汉汉府这个区域为例来谈这个问题。这个区域我们以前经常叫作雷锋大道，与金星北并称，都是刚需置业望城的首选区域。现在有人说要把这个区域改个名字，就像金星北现在一般叫作月亮岛，这个区域最有代表性的是观音岩水岸，因此这里可以改名叫观音湖。
这个区域为什么一直没有发展起来？首先要说沿着雷锋大道可以很快到达汽车西站，现在已经是湘江新区综合交通枢纽了，但是由于雷锋大道本身道路比较窄，两侧的安置村又比较多，和城市的形象相去甚远，因此这里并不是购房的首选地。新城国际花都这个项目是新城地产首入长沙拿下的地，对，就是王振华那个畜生的公司，最初这里的售价只有2字头，我的一个好兄弟原来就是新城这个项目代理公司的一名策划，首开时就买在这里，首付还可以分期，只掏几万块钱就可以买一套房。后来我们一起到城东的红旗路附近上班，这哥们早上6点多就坐新城国际花都的社区班车到达西站，然后坐公交车到芙蓉区政府那里，再转车到达湖南农大附近，每天在路上的时间都要4个多小时。这个兄弟是新联康代理公司的，说起新联康的老板还是台湾的房地产人士，据说证见和我们这些爱国人士还不同，是阿扁的支持者。这些人真的都是白眼狼，来内地吃饱了喝足了，还要偷她的东西，真不是东西。不过内地的房地产初始起步时，确实是由台湾人和香港人完成启蒙的。我原来公司的领导就是一个台湾人，人很不错的，经常和我们说起自己在金门岛当兵的事儿，现在已经不知道在哪里的江湖了。
雷锋大道还有一个原因就是观音岩水库边上规划的都是别墅，水库成了私属湖泊，而且容积率都比较低，所以这个区域难以聚集人气。区域商业配套是很难成型的，新城国际花都所引以为傲的吾悦广场是在这里先搞的，但是一直没有发展起来。我曾被一个朋友几次邀请实在抹不开面子了就去他那公司坐了坐，他租了吾悦广场的一个内街门面，想给我*脑洗**买什么珍奥核酸，还鼓动我加入这个世界上最伟大的事业，我含蓄拒绝了，结果我失去了这个朋友，他再也没有邀请过我。
2020年7月31日，长沙市自然资源和规划局望城分局发布了雷锋大道边上几地块的规划调整，这块地就位于时代年华与新城国际花都之间，中粮北纬28度项目的对面，这块地将调整成为限高24米的纯商业用地。
1、将地块E06-D16-1由行政办公用地调整为商业用地；
2、将地块E06-D16-2由一类工业用地调整为商业用地；
3、将E06-D15、E06-D15-2、E06-D16-3、E06-D16-1、E06-D16-2五个地块整合为一个地块E06-D15，用地性质为商业用地，净用地面积为121276㎡)，容积率≤1.8，建筑密度≤50%，建筑限高24米，绿地率≥10%，出入口方位为东、西、南、北方。
据说这块地被日本永旺的梦乐城看上了，极有可能落址在这里。君不见倭人的梦乐城进了星沙，那个所谓的广生片区不都像疯了一样，合能、金辉都敢卖1万了，你回过头来，如果这里的梦乐城真的来了，这里的商业配套不是会有天翻地复的变化？
再说教育，大汉汉府旁边就是星城实验二小，时代年华那里还有一个长沙市一中金山桥学校，还要建一所观音岩学校，这个片区的教育配套在迅速完善。
月亮岛路上还规划有地铁10号线，未来交通出行也不是太大的问题。当然，地铁10号线的建成还有些遥远，但是你可以对比一下金星北地铁通了之后，似乎与岳麓区的距离立刻就消弥于无形了。
我们上面所说的其实都是与居民的需求所密切相关的，观音岩这里一直没有发展，就跟这些东西一直没有落实有关系，当这些东西都进入执行阶段时，我们说这些区域就是有潜力的区域。
第二部分：什么是先上车？
第二个问题，先上车的意思其实跟你自己对未来的规划密切相关，如果你想把自己的未来就放在长沙，那你一定要参与到长沙城镇化的红利中来。当你收入不高的时候，先上车就是去买一个距离城市比较近的区域，以自己能接受的价格买一套房子，压力不要太大，跟城市一起去耕耘这个城市，自然就可以享受到这个城市发展带来的红利。我现在一个同事，原来住在星沙凤凰城，每天从星沙走北二环到河西上班，早上6点半就要起床，晚上7点多才能回到家，那个是他买的第一套房子，在那里住了6年后，他在麓谷买了第二套房子，现在上班8点起床就可以了，吹着口哨，不要太潇洒。
第三部分：房价会下跌么？
第三个问题，如果你是自住的，房价其实涨幅跟你关系并不是很大，大多数人担心的是买了之后房价跌了怎么办？有人说现在土地在涨价，开发商不会亏本卖房子。大汉汉府旁边还真有个二傻子在卖房，碧桂园培文府。不能说培文府亏本，但是可以肯定的是这个楼盘的售价跟开发商预期的想卖9000以上的售价相去甚远，你想想旁边的竞品都卖6000、7000，你卖9000能卖得掉不？开发商为了活命卖一套亏一套的案例不要太多。旭辉与中南在湘潭岳塘区有个项目，现在就是在亏本卖，不卖的话连融资的钱都还不上，更别说还要养那么一大帮人了。
有些人总是想去捡这种开发商打折的漏，想捡大便宜。可是你也不想想，一旦开发商打折，一定会减成本，到时候交给你的房子不知道能不能看。
关于房价的问题，我觉得这个太宏大，我是无法说清的，我只说两点吧。
第一，有人说中国房价上涨是因为货币超发的原因，就是现在的GDP才90万亿元，而M2已经达到了200亿元，M2是GDP的1.8倍，超发的货币只能放在房地产这个蓄水池里，不然现在的通货膨胀成什么样子，老百姓的日子还能过么？这个说法是有一定的道理。但是我觉得不是货币超发导致房价上涨，而是房价上涨导致的货币超发。现在买房都是通过杠杆，如果居民投入1万亿元的首付款，实际可以从银行释放出来3万亿以上的货币，这些钱给了开发商后，开发商自然可以去买地，推高地价，又把房价推高。所以现在中央政策是要去杠杆，去了杠杆之后，挤掉泡沫会让房地产市场更健康。从现在政策对不同开发商划了3个红线，就是要把断掉货币超发的源头之一。未来一段时间货币超发失去动源，房地产市场将会出现较长时间的横盘，某些城市还会出现下跌。但是只要地方不改变土地财政方式，房价就只能被扭曲，想跌而跌不得。
第二，短期内的房价还是要看供求关系。2015年开始的棚改，拆出了大量的购房需求，改变了供求关系，才导致房价的快速上涨。我身边有朋友，本来手上已经有2套房了，根本不想买房子了，可是他在火车站附近的老房子被拆了之后，又给了房票，他只好拿着这房票去买了房子。原来长沙房价为什么那么平稳，万年不涨那种，就是因为每年进入楼市的人都是有一定比例的，一年去化2000万方是很恒定的，但是突然多出来的这些房票把市场上的房源买走之后，供不应求，自然引起房价上涨。而上海、深圳等地的湖南人由于那里房价太高买不起，又回长沙顺手买了房，更加上合肥炒房客要买空长沙，要把长沙房价炒上去，各方面因素改变了供求，房价上涨就是现在的现实。有人说，长沙的房价后面会跌不？从目前长沙现在出让土地这么精确来看，会始终把供应量控制在一个合理的空间之内，不会大批量出让土地，这也就失去了房价下跌的基础。而且现在湘潭九华、岳阳湘阴都有比长沙更便宜的房子，城市内生能力却不足，房价要跌，也是从这些区域跌起才对。