◎买进深圳（ID：buysz2020） | 深圳多姐原创
在深圳业主的世界里，“鸡血”无处不在。最近，布吉楼市也打了“鸡血”。
近日，有中介向@买进深圳爆料，布吉关的翡翠星光园，有业主涉嫌“抱团涨价”，并指出目前小区挂牌价格不稳定，建议同事不要带买家看房。
▷图源：知情人士提供
中介反映，该小区放盘房源反价现象严重，更离谱的是“约签合同四次，涨了四次”。
布吉长期以来房价跑输，但在过去的2020年，这个被调侃为“不急”的地方，跟随大市步入补涨模式，信义、石芽岭片区二手房单价已经达到7、8万。
为了“不掉队”，个别买了布吉房子的业主，心中有弯道超车的愿望。
那么这一次，蠢蠢欲动的他们是不是要来真的了？
01
“牛栏山卖茅台价”与旁边小区差价2万/平
翡翠星光园，是位于布吉关口的相貌平平的老小区，周围有大量的厂房和农民房，居住环境较为一般。但该小区交通配置还是很不错，紧挨着地铁3号线、5号线、布吉火车站和龙岗大道。
小区只有两栋高层住宅楼，全是小户型，部分房源因送面积，故使用率较高。
▷翡翠星光园俯瞰，图源链家
据相关人士透露，这段时间，翡翠星光园有个别二手房业主挂牌心态不稳，不断提价。
例如两个月前180万的单间，现在总价已经达到了200万+，而且还有加价的打算。
图源：@买进深圳与片区中介聊天截图
为了解业主的具体心态，@买进深圳以购房者的身份向多位知情人士咨询，对方透露的最新情况如下：
◎ 首先
个别业主心态不稳，导致近期小区挂牌价上涨。
@买进深圳查阅链家数据发现，近一年来，翡翠星光园小区挂牌价基本和布吉片区均价同步，从一年前的4.76万/平到目前的5.36万/平，涨幅约12%，并未出现特殊情况。
不过，从近几周的挂牌均价出现了明显的上调动作，部分房源单价接近6万/平，中介猜测或与业主心态有关。
▷数据来源：贝壳
由于近期布吉并未出相关重磅利好，因此抬价原因不明。
◎ 其次
中介表示，有几次客户看好了，业主突然反价，导致成交环节出现问题，因此建议早点下手，或转战周边其他小区。
来货比三家一下。紧挨着翡翠星光园的龙珠花园、佳兆业大都汇，目前单价都只要“3“字头，而且放盘量远高于翡翠星光园。
会不会是房源太少，业主信心爆棚？
◎第三
小区并非学区房，涨价缘由不明。不过中介也反映，并不是所有的业主都参与其中，但因房源不多，所以整体议价空间有限。
截止发稿，由于@买进深圳并未联系到小区业主，消息还有待进一步核实。
但若属实，这股尚处在萌芽状态、莫名涨价的骚动，特别是抱团获利的骚操作，在深圳房价回归理性的大环境下，默念稍安勿动。
02
布吉楼市“72变”整体价格上扬，个别业主惜售
“业主”抱团涨价，在深圳并不是第一次了，但布吉此次有此萌动，不少人却很意外。
最近一次是广州天河珠江新城业主抱团，被广州住建局严查。
“虽然比不上珠江新城的豪，但我们也有对财富自由追求的权利。”布吉的朋友这样调侃。
据@买进深圳独家获悉，去年年底，布吉某小区业主因在微信群内商议抱团涨价，导致业主群被封，至此业主也就不敢张罗了。
在居住在布吉石芽岭的朋友告诉@买进深圳，自己在布吉居住已近10年，对比周边，布吉如今的房价确实很焦虑，但因自己打算常期居住，偶尔听闻身边有“抱团”涨价的消息时，还是不会参与。
事实上，居住在布吉的人，都感同身受：这段时间来，在没有人为炒作的情况下，布吉楼市发生了微妙的变化。
◎ 首先
布吉成交倍增，整体房价较去年小幅上扬。
715楼市新政后的半年来，布吉二手房由4.5万/平上浮至接近5万/平，价格依旧比较合理。
▷图源：房天下
◎ 其次
在无人为炒作故意的情况下，部分小区价格还是出现了明显的涨幅。部分小区开始出现业主惜售情况，议价难。
以去年成交最火爆的几个小区为例：
2020年成交了469套的布吉大芬二手小区：桂芳园 （数据来源于贝壳研究院，下同） ，在半年内均价由4万涨到5万。
2020年总成交量达到422套的佳兆业可园，业主惜售情况也比较明显。
佳兆业可园，共分7期开发，是布吉关大型社区。链家显示，近期成交减少至16套，客多房少。
由于业主心态高，普遍上调价格，挂牌均价从年初的5万出头，到现在的6.3万/平，500万买不到单本证的3房了，750万以上的房子比比皆是。
另外，越小的户型单价越高。布吉关高端住宅信义金御半山一期，小户型比大户型单价高出一万多，而且几乎没有议价空间。
再看看信义金御半山2期，有业主报价已经提到了10万/平，成为布吉单价最贵的房子。
即便众所周知，该小区面积送得比较多，但数据还是比较浮夸。
◎ 第三
在部分报价虚高的情况下，购房者会自觉转向总价低、性价比高的小区。也就是说，报价虚高小区并不受捧。
“一旦发现业主报价虚高的，我们就会停止推荐该房源，并提供一些报价更低的小区作为备选。”中介表示。
另外，购房者王先生告诉@买进深圳，布吉可以选的房子大把，没必要吊在一棵树上。
03
布吉是刚需上车的天堂别让“炒房”之风蔓延
布吉，作为罗湖北外溢居住区，深圳东大门，因缺乏规划和优质配套，在港人撤退的十多年里，存在感非常低。
从房价表现来看，布吉长期跑输大势，无论行情怎么来，它都尝不到甜头。
因此民间调侃：布吉，是被深圳抛弃的孩子。
恰恰是这个原因，在港人撤退后，布吉便成了深圳刚需的天堂。
放眼整个东部，相比于房价6万+的民治/布心、7万+的坂田、8万+的红山/银湖、9万+梅林关，即便价格有所上浮，但整体单价“4”字头起的布吉，显然很有诚意。
分片区来看，布吉街、大芬均价在4万级别，布吉街、南岭、石芽岭、水径，均价在5万级别。
▷图源：中原研究中心
在这里，100万可以上车、200万买2房、300万可以拼3房，你可以感受到它对置业者满满的诚意。
在布吉街-布吉关一代，200万以内的房子有百余套。如布吉关的百合星城可以买到一房，德兴城花园可以买到两房，布吉站出口的长兴楼单房总价仅100万......
因为二手房供应量够大，长期以来，布吉都是二手房供应大区，成交也相当活跃。
今年下半年，由于种种因素，布吉更是异军突起，成为深圳楼市最亮眼的片区。
归结起来，有以下几点：
◎ 首先
去年715楼市新政，将豪宅税征收标准降低至750万，不少急于上车的刚需将目标转向低总价片区，导致二手市场成交量大幅增长。
布吉是东部的价格洼地，小户型遍地，关键是大部分还有学位，非常适合资金不多的刚需家庭上车。
◎ 第二
地铁14号线的预期和深圳东站枢纽的预期，将改善布吉的交通状况。
◎第三
头部房企加盟，布吉旧改提速，整体面貌将大大提升。
◎第四
学位房异军突起：百鸽笼、石芽岭片区受新增名校影响，对学位有要求的家庭客群的追捧。
那些看到布吉慢慢变好，也许那些想“借机涨价”的业主等了很久了，翡翠星光园，就是这一轮深圳房价上涨的缩影。
但这不应该是业主抱团涨价的理由，布吉作为深圳刚需置业的净土，也不该沦为炒房的天堂。
近日，广州珠江新城CBD的多个小区有业主抱团涨价，人民网发文怒批，广州住建局声明将严查严惩。
而深圳此前也出现过“业主抱团涨价”的个案，处理方式是：当事人被约谈，暂停该小区二手房网签，并将相关责任人列入黑名单。
过往经验告诉我们，部分房价涨幅较为明显的高价房源，将被重点监控。业主故意炒高房价一经发现，后果严重、得不偿失。
有人会说，业主有自主定价权，自己的房子卖多少钱自己说了算。
但是不要搞错，二手房市场是自由市场，最终定价权应该是市场说了算，况且这种松散的价格联盟，也并非牢不可破。
调控愈加严厉的当下，抱团涨价只是业主们的一厢情愿罢了。
当然，布吉在我们多篇文章中，都是值得推荐的市区上班族的上车区域。而且布吉并不是没有规划，但在一切美好愿景都还没有落地之前，有人就盼望着提前摘果实，这是病，得治。
更何况，在深圳西进的大势中，布吉房价天花板并不高，这也是不争的事实。END