2017年，东莞召开全市园区统筹片区联动协调发展工作会议，石碣、高埗相继被划入城区片区。

得益于主城区发展红利和置业需求外溢，石碣的楼市价值也逐渐兑现。相关资料显示，2020年石碣房价涨幅32%，排名东莞第6位。

那么问题来了，吃过一轮房价红利之后，东莞人还应该入手吗？

这一期楼哥结合石碣的区位、产业、经济、规划、楼市等因素进行分析，并给出相关的置业建议。

01 区位优势，与东城一河之隔

位置上，石碣西侧与高埗接壤，南侧与东城仅一桥之隔，石碣与主城区来回穿梭仅需10分钟车程。

连接石碣和东城的有三座大桥：石碣大桥、大王洲桥、东江大桥。

石碣依托环城北路向西可抵达水乡片区，目前镇内没有规划地铁站点，但距离东莞地铁2号线榴花公园站约2公里。

此外，石碣还设有珠三角环线高速入口，可直通广州、深圳。

整体而言，石碣的区位比高埗更有优势。高埗镇位于东莞市北部，南临万江。

截至2008年，高埗对外依靠高埗大道和北王路两条南北向道路，如果前往城区需绕道万江高埗大桥，或取道大王洲桥前往东城，甚是不便。

2017年，历时6年的梨川大桥建成通车，直到此时高埗才有“莞潢路+梨川大桥”的主城区通道。

02 全国首个电子信息产业名镇

产业方面， 石碣核心支柱产业是电子信息产业，是该镇经济增长的重要引擎。

石碣作为是全国首个“中国电子信息产业名镇”，以生产电脑、手机等各类电子元器件为主。

全国首个“中国电子信息产业名镇”。全镇现有台达、东聚、五株、盈聚等电子企业650多家，生产的电子、电脑产品达110多种，电子信息产业配套率在90%以上。

现有广东省质量监督电子信息配件检验站（东莞）、华科城智谷加速器、石碣科创中心等创新平台，以及海富产业投资基金等金融支撑体系。

复盘往年数据，石碣工业总产值从2012年的401亿，到2015年的510亿，再到2017年548.6亿，每年的增速均在8%以上，每年电子工业产值占总产值的80%以上。

但石碣很多电子企业仍徘徊在产业链中下游，面临产业结构不够合理，产品附加值不高、企业创新发展不足等问题，在多届镇政府工作报告中均有表述。

结果到了2019年，石碣全镇规模以上工业总产值为554亿，相对往年涨幅不明显。

现阶段石碣致力打造智能制造业零配件供应链，推动石碣产业实现从“传统制造”到“智能创造”的升级转变。

03 经济属于中等水平，具备发展潜力

2020年石碣镇生产总值205.3亿元，2019年为203亿元，同比增长1%，排名东莞第17位置。

规上工业增加值109.9亿元，同比增长0.9%；社会消费品零售总额54.9亿元；固定资产投资总额42.3亿元，同比增长3.5%；地方财政总财力16.8亿元；进出口总额387.4亿元，其中出口总额259.9亿元，进口总额127.5亿元。

从经济上看，石碣镇属于东莞中等水平，开发潜力和发展空间比较大。

相比之下，2020年万江的GDP为168.7亿元，排列第22位；高埗的GDP为164.27亿元，排列第23位

04 中部片区、西部片区是焦点

根据市规划局网站发布《关于东莞市石碣镇近期建设规划（2017-2020年）的批前公示》显示。

石碣划为四片区，现阶段重点建设中部综合发展和现代服务片区和西部新兴产业片区。

中部是石碣镇行政、文化、商务以及居住中心，需要完善市政基础设施和公共配套服务，打造东江生态景观和袁崇焕文化等特色元素的“一线两带四节点”城市品质提升示范工程。

“一线”是指围绕东江岸线，打造东江美景；“两带”是指石碣镇两个主要干道“崇焕路”和“滨江路”沿线一带建设成为示范道路；

“四节点”是指位于“两带”上的五个城市更新项目，包括挂影洲产城融合综合体项目、石碣旧村改造项目、光明路商圈升级项目、水南银河路连片改造区和广深科技创新走廊市级节点的水南唐洪示范区。

西部则是石碣的新兴产业增长极，规划重点打造石碣高新产业示范区域和西部重要的产业服务中心。

依托现有电子信息产业，重点培育高端新型电子产业，并强调完善产业服务配套，助力产业转型升级。

05 受城区带动，楼市红利在兑现

石碣楼市发展离不开划入城区片区的利好、主城区需求外溢及交通的通达。

加入城区大家庭后，石碣楼市迎来发展良机，这个过程诞生了卓越弥敦道、金众江悦府、中洲里程花园、美的招商东樾等住宅项目。

楼价方面，从纳入城区前的均价1万元/㎡，现在已涨到2万+水平。

据《2021年4月东莞市商品房网上签约情况》，石碣新建商品房网签均价为21783元/㎡，二手房网签价14226元/㎡。

众所周知，主城区的新房供应稀缺，购房者外溢至周边区域，而石碣正好充当了承接购买力外溢的角色。

石碣住宅标杆美的招商东樾，最后的6号住宅楼洋房均价28278.99元/㎡，不少城区置业群体争先抢购，一经推出即售罄，从此一炮而红。

目前石碣可供土地资源稀缺，土地开发强度已达到68.8%，达到深圳平均水平。

2011-2020年石碣土拍市场都不是很活跃，2014年石碣没有商住地供应， 2017-2020年仅有三宗商住地土地拍卖，其余皆以旧改和协议出让方式为主。

好消息，接下来石碣新盘供应即将恢复，那就是中海左岸东宸。

项目位于石碣大王洲桥一侧，达鑫·江滨新城二三期旁，与东城隔江相望，地理位置优越，坐享东城万达、星河城、国贸中心、汇一城、西城楼大街等5大商圈。

项目分一期开发，总占地面积约2.53万㎡，总建面约8.89万㎡，绿化率30%，容积率2.5 ，主力户型为89-119㎡三至四房。

相较于南城、东城等动辄3、4万/㎡的房价，石碣楼价要亲民不少，预计该项目热度不会低。

06 楼哥点评

石碣与南城、东城存在较大差距，楼市分化明显，这主要是区域发展不均衡，资源投入不对等造成的。

对于那些在市区工作但预算有限的朋友，石碣依旧是一个十分优质的置业板块，市场预期强烈，独特的区位保证其升值潜力。

当然，石碣各板块的价值和潜力不一，楼哥给几点建议，可做衡量标准：

1、尽量挑选政府重点投入做绿化景观的区域、这些都是比较优质地段。商圈一时半伙看不到也不用着急，因为这些会随着居民的入住，该有还是会有的。

2、石碣有着东莞镇区的通病，工厂遍地开花，阳光问政网上有很多关于各种污染、扰民、垃圾现象的投诉，那些靠近耗能高污染工厂区的房子不能碰。

3、尽量选跟东城一桥之隔的楼盘，那些地段都是江景房，景观资源较好且位置优越，跟城区房区别不大，达鑫江滨新城、美的招商东樾就是案例。

4、当然，如果预算足够，而且没有新房情节的朋友，还是要优先考虑主城区核心区的二手房，毕竟教育和相关配套已经成熟。

对于石碣的分析就到这里，楼哥还有话要说。

通货膨胀之下，2021年注定是资产大年，整个湾区房价此起彼伏，就东莞而言，楼市前景依然是值得期待的。

如果今年您有计划在东莞买房，并且对石碣中海左岸东宸这个楼盘有兴趣，请私信楼哥，我们将给您相关置业建议。