问各位一个问题：
假设有两套房子，同为高层，房A在南岸区，房B在大渡口区，两年后哪一套房的涨幅更明显？
相信不少人会选择房A。
错了。
01
上面这个“假设”和“错了”，来自一个真实案例。
2018年，重庆楼市行情的“大春天”，房价冲破万元水平，高层均价10800元/㎡，同比上涨24%。主城再也找不到5000元/㎡以下的房子。
不少二手房业主看见这波行情，纷纷“坐地起价”，造成同一位置、同一小区二手房的价格比一手房还要高。
朋友A嗅到房价持续上涨的气味，也看到一二手房价格明显倒挂的现实，当即决定在房价已经涨了一波的南岸区买套新房来投资——
保利观塘，建面约85㎡、建面单价约10000元/㎡、总价约85万。
朋友B有同样的感受，抓紧时间上车，在房价仍处于低位的大渡口区买了一套新房，准备先住一段时间，涨起来后再找机会出售变现——
融创春晖十里，建面约139㎡、单价建面约7500元/㎡、总价约105万。
两年后的现在，两套房子各自上涨了多少？
02
目前，保利观塘的二手房均价约14835元/㎡。与两年前相比，朋友A的房子单价上涨4800元/㎡，涨幅约48%。
数据来自贝壳找房
春晖十里的二手房均价约10939元/㎡。与两年前相比，朋友B的房子单价上涨约3400元/㎡，涨幅约46%。
数据来自贝壳找房
两年过去，两套房的单价涨幅只相差微弱的2%。若是看总价涨幅，两套房几乎没有差距。
朋友A的房子，在二手房市场可以挂125万左右的总价，上涨40万。
朋友B的房子，在二手房市场可以挂160万左右的总价，上涨55万。
而他们当初买房时，都是首付4成。相当于，朋友A首付34万，换了40万的回报；朋友B首付42万，换了55万的回报。
也就是说，朋友B在春晖十里买的房子比朋友A在观塘买的房子，回报还要高那么一点。
03
再问各位一个问题：
不看刚才的数据，买一套房子投资，南岸和大渡口你选哪一个？
很多人的第一反应一定是选南岸。毕竟，作为两江四岸核心区的南岸，不管是区域发展还是资源配套，都比作为中心城区的大渡口更好。房子的涨价空间，自然更有想象力。
甚至，做出选择的同时，还会对“在大渡口买房投资”这件事表示质疑——主城那么大，选大渡口投资，怕不是疯了？
既然大多数人对南岸和大渡口的区域认可度有差别，那为何南岸的观塘和大渡口的春晖十里，涨幅不相上下。难道不是应该甩开一条街吗？
问题出在小区上？我们去两个小区实地看了看。
04
保利观塘位于南岸区渝南分流道，距离最近的轨道3号线六公里站有5个车站的距离。
小区附近虽然没有大型商场和超市，但底商丰富且比较成熟，有小超市、便利店、餐馆等。离南坪商圈也比较近，开车十来分钟。
小区对面就是重庆市总队执勤第一支队，治安应该不错。
保利观塘实拍图
保利观塘实拍图
融创春晖十里位于大渡口钢城大道和兴盛路的交汇处。小区旁边有钢城大道南段公交站，可前往轨道2号线刘家坝站。
周边也没有大型商场，但走路3分钟左右有永辉超市。底商也比较成熟，生鲜店、宠物店、餐饮店等都有。距离九宫庙商圈也比较近，同样是开车十来分钟。
离小区一百多米，还有一个春晖亲子公园。
春晖十里实拍图
春晖十里实拍图
显然，两个小区在区域内的位置、各自拥有的配套、本身的条件，其实不相上下。
都在十字路口的位置，交通通达。
都离商圈比较近，开车十分钟左右就能到。
都已经比较成熟且有能为自己加分的配套，满足生活所需没有问题。
既然问题没有出在小区上，那么，在南岸的保利观塘，它的涨幅，为什么没有和大渡口的春晖十里隔开？
05
因为，重庆现阶段的价格天花板，还没有被突破。
不同市场周期下，都有对应的阶段性价格天花板。即，这个价格对于大多数人来说，是难以接受的。
以高层为例，2016年，主城区高层的建面均价约6600元/㎡、套内均价约8200元/㎡。那个时候，一套高层卖到套内一万左右的单价，对于绝大多数人是难以接受的高价。对市场而言，也是不能触碰的价格红线，因为卖不掉。
2017年，主城区高层的建面均价约8700元/㎡、套内均价约11000元/㎡。此时，绝大多数人已经能接受套内一万左右的价格，套内一万五变成新的天花板。而房价，也随着旧天花板的突破，上了一个台阶。
再直接点讲，在价格天花板的“阻隔”下，房子再怎么贵、再怎么涨，都是有上限的。那些比市场均价高的房子，实际上就是率先实现溢价的房子，提前支取了一部分甚至大部分涨价空间。在新的价格天花板到来之前，它们的涨幅会受到限制。
就像两个人一起跑步，约定在终点见。
A在前半段发力很猛，一下子冲在了B的前面。但人的力气是有限的，A到后半段所剩力气不多，跑起来就比较吃力了。而B省着用劲儿，趁着A乏力时，悄悄追上A。与A不相上下，甚至实现反超。
A和B就是房子的涨幅，终点就是那个阶段性价格天花板。
这也是为什么，低价买入总是好过高位接盘。在价格天花板没有被更新之前，低价入手的房子有更强的后发力。
但是，不是什么低价房都可以“入”。
06
一个低于市场均价的房子，能不能买，主要看两点。
1，对基本面的选择。
比如发展前景，有没有政策利好、有没有定位规划、有没有配套建设、有没有产业引入……如果房子依附的区域和板块没有前景，就缺少了催生回报的根本动力。
比如地段选择，在区域和板块里属于哪种水平的地段、占了区域和板块的哪些资源、周边成熟度怎么样……如果房子脚下的土地附着的资源不够，就会限制回报的空间。
就像中心城区的低价楼盘和主城新区的低价楼盘，你选谁？内环的低价楼盘和二环的低价楼盘，你选谁？核心地段的低价楼盘和非核心地段的低价楼盘，你选谁？答案一目了然。
2，对楼盘有选择。
以春晖十里为例，它所在的钢城大道属于大渡口城区位置、钢城大道所在的重钢滨江板块又属于大渡口重点打造方向。而小区本身，交通方便、离商圈近、底商成熟、又有公园。并且，有品牌保障。
所以，在二手房市场上，春晖十里的价格高于大渡口的区域均价、也高于周边小区的二手房售价。在大渡口，它的价格算是第一档。
如果春晖十里不是出自大品牌、位置配套和资源没有优势，它能在区域市场中凸显出来吗？答案还是一目了然。
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