西湖文教有3个新的住宅项目，分别是中海*龙云黄**起、滨江中铁建古翠蓝庭、中冶锦绣公馆。
这3个盘均针对预算约800万级的城西高端改善人群，关注度都不低，一方面是板块好，另一方面是新房选择少。那么这3个项目摆在你眼前，笔者通过信息的全方位环比，你看完掂量掂量，谁最好？
区位介绍
是个好板块，就是有些年代感
西湖文教以学校多、学校好名声在外。这里之前是高校云集的地方，上世纪五六十年代起，杭州大学、杭州师范大学、省委*党**校、电子工程学院、商学院等50几所高等院校在这里汇集，后来这些学校大多数搬迁，马云当年就读的杭师院也成了现在杭州公馆的位置。
现如今，这里有行知、学军、十三中等赫然在列，属杭州学区的第一梯队。
文教如同杭州的发轫之地，溯源杭州高新产业的发源地——文教区的毛家桥、西斗门、华星路，构成了杭州产业集聚最初的“铁三角”。经过多年的产业聚变、人才聚集，这个“铁三角”区域不断扩大延伸。
早在钱江新城板块崛起前，这里就已经是杭州豪宅的主要根据地。但时过境迁，这里的发展达到了几近饱和，时间给这里蒙上了旧尘。二手房也因学区和成色区分出了显著价差，挂牌区间在3.8-8w不等。
除了锦绣公馆边上有次新房融信杭州公馆挂价6.8w在售，*龙云黄**起和金色蓝庭边上基本都是有年代感的老小区。*龙云黄**起隔壁的枫华府第属于保养较好的一类，目前挂牌均价4.9w，金色蓝庭边上的翠苑小区，均价不过4w。
这是一个“缺粮”已久的地段——交通便利、配套齐全、情怀浓厚、氛围十足。
基本配套
学校：行知小学、翠苑一小、翠苑二小、浙江工商大学、浙江财经大学、杭州广播电视大学、浙大西溪校区等；
交通：10号线翠柏路站（在建）、2号线学院路站、2号线古翠路站、文一路隧道、德胜快速路等；
商业：城西银泰城、铂澜大象城、物美大卖场、大悦城、远洋乐堤港等；
医疗：浙江省省立同德医院等；
其他：黄龙万科中心、杭州电子商务产业园、天堂软件园等。
3个新房项目和地铁站的直线距离都不超过1公里，无论是自驾还是公共交通出行都很方便，最能把同一地段划出高下的，就是学区。
关于学区，目前有几个可能性
*龙云黄**起
大概率是九莲小学，运气好点有可能会划进翠苑一小
古翠蓝庭
大概率翠苑二小
锦绣公馆
大概率是行知小学或翠苑一小，运气差点有可能被划进在建的文一街托管小学
＊期房无学区，学区每年都会重新划分，当前只可做猜测。
笔者心中排序：锦绣公馆>*龙云黄**起>古翠蓝庭
项目基本信息
价格预计不相上下，面临同台打擂
中海*龙云黄**起
地址：万塘路与华星路交汇处
总建面：约9万方
总户数：416户
容积率：2.3
产品类型：高层、洋房
主力户型：高层139㎡、洋房139-169㎡
均价：高层58000元/㎡（含装标5000元/㎡）
外立面：铝板、玻璃
开发商：中海地产
交付时间：预计2021年下半年
中海*龙云黄**起共规划了14幢建筑楼，4幢高层14-17F，6幢洋房7-9F，另外还有3幢办公楼和1幢自持的公租房。
地块的整体其实是凹型的，南面老的杭师大美院宿舍，据说当初由于*迁拆**难度太大，就被保留了下来，也就是上面效果图中最绿荫环抱的位置、下图沙盘图中透明玻璃位置。
自持楼幢位于项目东南角，也就是华星路与工专路交界处，中海在此处留了个心眼，为了避免“矛盾”，将公租房的出口设置在项目外围，未来入住的人们要进小区内部就要绕一下。
中铁建滨江古翠蓝庭
地址：古翠路与余杭塘路交叉口
总建面：约9.6万方
总户数：住宅411户
容积率：2.7
产品类型：高层、小高层
主力户型：高层106-139㎡、小高层120-179㎡
均价：预计小高层6w以上，高层6w以下
外立面：深灰+浅灰的铝板与玻璃
开发商：中铁建、滨江
交付时间：待定，起码也要2年
规划建设了3幢高层和3幢小高层，高层位于小区南面，自持楼幢为4#，小区大门位于古翠路一侧，未来小区出行主要依靠古翠路（另外三面交通不便）。
项目由中铁建拿地操盘，但里里外外都是滨江风，参照的就是滨江金色蓝庭。设计、景观、建设都由滨江负责，物业大概率也是。就看有多少滨粉在期待了？
建设进度&周边详情，请戳小胖往期详情文章>>>是好板块，那周边界面呢？滨江古翠蓝庭知难而上！
中冶锦绣公馆
地址：教工路与文一路交叉口往北约50米处
总建面：约8.6万方
总户数：约294户
容积率：2.61
产品类型：高层、公寓
主力户型：高层139-179㎡、公寓115-155㎡
均价：待定
外立面：铝板、玻璃
开发商：中冶
交付时间：现房销售，预计2020年
项目西面规划为5幢15-17层精装高层、东面为3幢酒店式公寓和1幢自持的服务式公寓及商业街。东区住宅区与西区中间有规划道路。整体呈夹心饼干状，前后分别为老小区、回迁房。
5幢高层对称排布，层高3.15米，受制于体量和容积率，基本无中央景观。从效果图来看，未来小区有多个大门做出口。
建设进度&周边详情，请戳小胖往期详情文章>>>翠苑现房项目入市在望！中冶锦绣公馆外立面施工如火如荼
＊3个项目体量差距不大，均带有自持，外立面主要材料一致。容积率中海*龙云黄**起最小，小区*龙云黄**起最大，外立面方面古翠蓝庭的滨江风接受度可能会更高。虽然*龙云黄**起最先入市，但交付时间上中冶锦绣公馆很可能会领先个1年，现房销售优势显著。因此笔者认为：
居住舒适度：*龙云黄**起>锦绣公馆>古翠蓝庭
外立面美观度：古翠蓝庭>*龙云黄**起>锦绣公馆
资金成本方面：锦绣公馆>*龙云黄**起≈古翠蓝庭
户型对比
*龙云黄**起
139方4室2厅2卫，四叶草户型，南北通透，独立玄关、U型厨房，三开间朝南，南向主次卧面宽3米8、3米2，客厅面宽4米2，得房率81.14%。
古翠蓝庭
125㎡4室2厅3卫设计，三开间朝南，且都带飘窗、阳台，餐客厅面宽较宽带大阳台，无明显的浪费面积。但南北不通透主卫为暗卫，采光和通风会有一定影响。
锦绣公馆
139方4室2厅2卫，全明户型，南北通透，有独立玄关、U型厨房，南向客厅开间长达6.5米，带阳台，卧室带飘窗。次卫位置较里，过道转角空间略有浪费。
＊仅古翠蓝庭有小户型，预算有限重点注意。但古翠蓝庭125方的暗卫设计令人遗憾。
笔者心中排序：*龙云黄**起>锦绣公馆>古翠蓝庭
周边界面
都定位为豪宅，可惜……
周边道路
*龙云黄**起
主要道路为西面万塘路，南面华星路。华星路一侧较多餐饮店铺。
古翠蓝庭
四周仅古翠路一条大路，其余道路皆为小路，目前主要用作停车（如图2庆隆路）
锦绣公馆
主要道路为东面的教工路和西面的翠柏东路。前者道路两旁餐饮零售店铺较多，有公交站台，出行便利，后者为双向单车道，同融信杭州公馆一道。
＊从周边道路来看，古翠蓝庭就比较吃亏了，毕竟只有一面方便通行，地铁出行最方便的是*龙云黄**起，公交出行最方便的是锦绣公馆，受文一路隧道连接德胜快速路的影响，自驾出行最可能遭堵的也是锦绣公馆。
笔者心中排序：锦绣公馆>*龙云黄**起>古翠蓝庭
周边较为老旧的点
*龙云黄**起
主要为小区南面嵌进去的杭师大美院教师宿舍，该宿舍楼基本呈开放状，*龙云黄**起部分楼幢和美院宿舍楼相邻，不仅视野效果较差，而且隐私性恐受干扰。
古翠蓝庭
项目周边皆为多层的老小区（如1990左右的翠苑三区等），老人居住较多，仅翠苑逸景湾房龄较新，为2013年左右的高层小区。
锦绣公馆
项目为保亭社区旧址所在，北面为在建的回迁安置房，南边紧挨着发展今日嘉园和文亭公寓。
＊既然定位为豪宅，那么周边界面只好说“无一不拖后腿”。
笔者心中排序：锦绣公馆>*龙云黄**起>古翠蓝庭
三足鼎立，花落谁家？
你心目中的排序如何
*龙云黄**起在11月已经和大家打过照面了，首开了1幢高层试了试行情，均价5.8w（含装标5k），户型均为139方，套均总价800万以上，交出了中签率17.5%的喜人成绩。在样板房重新装修之后，宣布12月份计划继续加推下一批房源。
排在*龙云黄**起下一位的，大概率是宣传1月初首开的古翠蓝庭，项目计划首开1#，8层小高层，面积120—179㎡，共64套房，价格预计6.3-6.5W（具体以预售证申领为准）。
现房销售的锦绣公馆大概率要等到明年金三银四，目前销售人员均已到位，现场在做外立面，项目距离达到领证标准也快了。
说到豪宅，大家心中都有一杆秤，断供已久的西湖文教，早就有不少改善群体正“嗷嗷待哺”，但已经消化完毕的预期、成熟甚至老旧的界面，也很容易劝退文教情节不严重的人们。
也许只能待到项目交付，才能用二手房的市场价格说明一切。在此之前，你猜测未来谁会更有价值感呢？