编者注：年报是书写企业过去这一年最真实最好的故事书。
数据不会说谎，看似冰冷的数据才能给我们一个最可靠有趣的故事。
进入年报季，丽尔摩斯正式推出“V年报”栏目，以系列文章解读不同公司年报，力图让大家轻松读懂这一个个穿越行业周期企业的真实面目。今天推出“V年报”第二篇文章——一家被严重低估的多元化集团企业。
在中国的房地产行业，蓝光地产是一家被严重低估的企业。
总部位于成都的蓝光，和天府之国人民的性格一样，务实能干、行事稳妥。君不见，那些高杠杆、高负债激进扩张的路上从不见蓝光的身影，虽没了“黑马”刷屏，当然也就没有那些资金链危局的至暗时刻。无论外界多少喧嚣浮躁，蓝光地产一直在按照自己的步伐朝着目标坚定前行，你以为它只是盘踞四川的“山大王”，实际它早已成长为全国性强成长性房企。
随着公司迈入高成长性，一个千亿房企正在悄然崛起！
3月17日，蓝光发展发布2018年年报， 报告期内，公司房地产业务销售额855.39亿元，同比增长47%。值得一提的是，这个销售额并没有把蓝光代工代建部分算进去。基于已经形成的强大收并购投资能力，代建已成为蓝光的发力点之一，截至2018年底，蓝光发展代建总货值约319亿。若是把代建货值算进去，蓝光地产妥妥的已破千亿！
据年报，2018年蓝光归母扣非净利润大增至24.69亿元，同比增长84.80%；分红比例达35%！多年布局，蓝光发展已成长为一家高质量高回报公司，经营业绩亮眼，盈利能力显著提升。
对蓝光发展来说，它更大的想象空间其实在于完整的实业布局路线图。千亿规模的地产业务只是蓝光发展主营业务之一，并不是全部。蓝光发展早已打破地产行业边界，实施“人居蓝光+生命蓝光“的双轮驱动战略，成为房企多元化创新转型的典范样本。
目前，蓝光发展形成文旅、生命科技、现代服务业、互联网、智能、教育等多个领域的“同心多元化产业生态链”模式，这个产业链同时也会反哺地产行业。在未来的发展中，蓝光的同心产业链生态有着巨大的市场空间，如果只以地产论蓝光，就大大低估了蓝光的发展潜力。
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精准布局
实际上，观察蓝光近3年的年报，由于构建起护城河，增长率都比较高。特别是2018年，公司的加权平均净资产收益率（扣非）19.32%，创历史新高，较2017年的12.49%，增加了6.83个百分点。 同时，公司2018年净利率8.10%，较2017年5.09%，增加3.01个百分点。
伴随公司利润释放进入快轨，蓝光发展推出2018年利润分配方案，积极回馈股东：每10股派发现金红利2.60元（含税），现金分红金额7.76亿元，占归母净利润比例35%，分红金额和分红比例，皆创历史新高。
这样的高成长高质量可圈可点。高速成长的秘密*器武**藏在精准度极高的土地布局储备中。蓝光的全国化布局比较早，坚持“东进南下”、“1+3+N”战略，布局都市圈轮动区域上的价值洼地。
截至2018年末，公司累计进入城市60个，全国布局转入战略深耕阶段。总土储约2122万平米，新一线、二线、及强三线城市土储占比进一步提升。
新进福州、南宁、宁波、湖州、扬州、洛阳等城市，新增土储约1496万平方米，新增货值约1800亿元。
蓝光投资的里程中有非常重要的一笔，2013-2015年抓住了市场窗口期，卡位布局华东、华中地区的多个一二线城市，是其业绩在2016-2018年突飞猛涨的重要原因。随着2016年一线及核心二线城市市场的爆发，合肥、苏州、武汉等热点城市日后贡献了大量的销售业绩。
为了实现更快更好地向省外扩张，蓝光近年减少了公开招拍挂，转而以合作、股权收购、代工代建等多元化方式获取土地资源。通过多元化拿地，2018年蓝光新增土地资源总建筑面积约1496万平方米，平均楼面价3138元/㎡ 。
“反周期”手法精准，“东进+南下”持续优化长三角、珠三角、津京冀等城市区域布局，聚焦高价值区域。今年*会两**，政府释放出对房地产暧昧的善意，不动声色的利好已经开始在一二线城市弥漫，对充足的土储及高价值投资区域布局的蓝光来说， 未来几年锁定业绩高增长，具有较大的上升空间。
值得说明的是，蓝光的大本营——成都作为西南重镇和知名旅游城市，近年来外来人口持续流入。 2017 年 7 月出台的人才新政更是显著加快了外来人口落户速度。 2017 年成都常住人口增加 12.74 万，而户籍人口则大幅增长 36.40 万，人才新政效果立竿见影。随着成都人才政策的逐步推进以及城市风貌标签加持，未来成都户籍人口增长将获得有效支撑。这也是蓝光步入成长快车道的有力支撑。
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产品王道
如果说，布局是冲击蓝光冲击千亿的利器之一，那另一利器一定是产品 。
一家西部民营房企，在如此短的时间内晋升为全国新一线房企，离不开数次以其敏锐的嗅觉，顺应市场而为。 纵观蓝光发展历程，可以说蓝光每一次的产品进化论，都是源于对趋势的精准预判。
2018年以后，中国房地产正式进入存量时代。公司提出了“更懂生活更懂你”的品牌主张，并以“善筑中国温度”为产品主张，持续推进对芙蓉系、雍锦系、黑钻系、林肯系和长岛系等五大产品系的创新迭代。
归根结底，就是蓝光要以温度为核心，对产品和服务进行优化升级。从“懂你”出发，蓝光跨界整合建筑、科技、服务、景观、人文等资源，满足客户需求，让产品更有温度。
在5大产品体系中，蓝光结合对数万客户的需求洞察和实践经验，融合了跨行业的AI智能、物联网、远程服务的新要素，重新组合了户型、精装等常规元素，秉承建筑如何成为健康综合体的全新时代理念，已形成了由健康环境、健康智慧、健康生命、健康服务四大体系构成的新物种--健筑。未来，更多的智能化和健康的元素也将运用到蓝光的产品中。
这样始终站在人性的角度去思考客户的需求的细节，在5大产品体系中都有体现。其中，“芙蓉系”荣获“2018中国房地产精品项目品牌价值TOP10”第三名。报告期内，公司还启动了“三年优筑计划”，以“品质优、效率优、成本优”为目标,搭建完成“优筑”建造体系，推动“品质标杆行动”，带动蓝光产品品质全面提升。
公司在2018年盖洛普客户满意度调查中，实现销售服务满意度92分，达到地产行业标杆。
当你懂了用户，用户也会懂你。2018年的销售业绩就是对蓝光这5大产品体系最大的认可。
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财务稳健
我们前面提到了，蓝光就如同天府之国的人民一样，行事极为稳妥，即便它已步入快速成长通道，但财务始终安全稳健。
反映企业财务是否安全的指标之一在于其还债能力。截至2018年12月31日，公司在手现金约252亿，现金/短期债务比为1.74，流动性充足，偿债能力良好。
而反映财务是否安全的另一个重要指标是负债率。年报显示，蓝光扣除预收账款后的资产负债率为69.98%，严格控制在70%的管控目标。
这证明，虽然蓝光迈入高速发展期，但依然保持了财务的安全稳健。与此同时，蓝光融资不断改善，成本下移。
2018年，蓝光发展推进银行总对总合作持续扩容，与招商银行和民生银行达成战略合作协议，目前已建立十三家总行级的银行战略合作。这为公司规模增长和持续发展，提供了坚实的金融保障。
此外，公司积极探索融资方式创新。报告期内，公司实现境外融资突破，成功发行第一笔美元债，总体发债超百亿，直接融资助力公司平稳发展，公司融资结构及融资成本持续优化。2018年，公司整体平均融资成本7.54%。
顺畅的融资渠道与稳健的财务状况能够增强公司防范风险能力，为蓝光下一个阶段的冲刺提供了充足的底气和动力。
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同心多元化产业生态链
地产业务在向全国拓展之外，蓝光发展也在不断完善实业产业链条。
2015年，蓝光发展实现借壳上市。正式确立了以“人居蓝光+生命蓝光”为双擎驱动的战略顶层设计，人居蓝光是指“住宅开发及销售+商业开发销售及运营+现代服务业”为核心的基础产业，生命蓝光是以“3D生物打印+生物材料+生物医药”为创新支柱产业。
人居蓝光方面，除了住宅商业开发销售，现代服务业发展也很快。蓝光子公司嘉宝股份于2015 年底登陆新三板，是新三板规模体量最大的现代服务业物业企业。 2016 年度物业管理行业综合实力百强排名位列全国第 14 位。
截至2018年底，嘉宝股份已进驻60余个城市，在管项目400余个，在管面积6063万平方米，同比增长37.83%。2018年，嘉宝实现营业收入13.99亿元，同比增长43.95%；实现净利润2.89亿元，同比增长49.15%
2018年盖洛普客户满意度调查中，蓝光物业服务满意度89分，达到地产行业优秀水平。
在生命蓝光方面，生物制药和3D生物打印各有进展。2018年成都迪康药业实现营业收入10.14亿元，净利润9087亿元；需要补充说明的是，这几年，蓝光的医疗医药板块始终保持平稳增长。
蓝光英诺“3D生物打印血管”项目，推动FDA临床试验申报，正在根据审评意见，补充药学、药理毒理等相关研究资料。
另外，公司启动了子公司嘉宝股份和迪康药业的分拆H股上市计划。2019年3月，嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准。报告期内，迪康药业已完成股份改制，并加速推进H股上市计划。
一旦“3D生物打印血管”临床，将会给蓝光带来爆发式增长，未来相当可期。
除了住宅、商业地产、迪康药业、蓝光英诺、嘉宝股份，蓝光地产还有以原创IP水果侠为主题的文旅产业，教育产业，蓝裔科技（物联网和阿里展开合作，科技服务业主）等实业产业生态链。
这是一个关系到蓝光长足发展命运的“同心多元化产业生态链”，这些行业都是具备长足持续性的行业，蓝光率先将公司战略认知从产品竞争升维到产业生态链的竞争，无疑抢占了行业先发优势，在未来发展中有较强竞争力。
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战略4.0
基于公司“创享共享”的激励机制，2018年，公司跟投总投资超过4亿，其中公司董事、监事、高级管理人员投入金额9414万元。同时，公司向核心高管授予1.8亿份股票期权，占公司总股本6%，锁定公司三年利润目标，年复合增长率达50%以上。同时，基于对公司未来发展前景的信心和对公司价值的认同，公司部分董事（不含独立董事）、监事、高管人员，累计通过二级市场增持公司股票6412万元。
跟投和股权激励彰显发展信心，公司高层多年的持续增持更是对公司发展信心最直接的体现。
2019年，公司启动了战略4.0，“定位中而强，坚持规模与利润并重，实现高质量增长”。
为落实战略4.0，蓝光发展将聚焦地产主业，持续提升五大战略级核心能力。
一是投资能力，打造一流的投资体系，全方式拿地，合理保证土地供应的安全边际，聚焦新一线、二线及强三线城市；二是产品能力，持续推进产品系的标准化和迭代升级；三是营销能力，持续加强营销铁军建设，以强抓回款为核心；四是财务能力，强化资本战略，提升以全面预算为核心的财务引领能力；五是人力及组织能力，强化精英治理，强总部、强区域。蓝光发展将一以贯之地，为股东创造高回报，为客户打造好产品，为员工提供好平台。
蓝光最值得关注的是其多次把握市场脉搏，无论是战略方向、布局卡位、产品定位都有着出色的表现。对市场的精准预判和快速反应，成就了这个高速发展的企业。
“变是唯一的不变”，蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿表示，在2019年，蓝光将以新经济思维和逻辑“以变迎变”，打造五大战略级核心能力，打造资本市场绩优蓝筹。蓝光未来若能够继续延续审时夺度的能力，并加大其熟悉区域的深耕力度，提升单城市销售额，千亿业绩定能更进台阶。
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