近期频频有朋友在PLUS的粉丝群中提及一个项目，表示在黄埔文冲，35㎡复式只要40万总价即可购入。
这引起了我们的兴趣，虽然一听到复式就差不多知道是公寓项目了，但鉴于周边房价已经到了3万/㎡的水平，单价1万出头的公寓还是极具吸引力。
从来没听说过的项目，怎么一夜之间这么多中介都在推？
它凭什么卖这么便宜？
PLUS决定一探究竟。
.01
太神秘！
一个公寓，也能千人千面？
没想到我们还未到售楼部，先卡在了去售楼部的途中——身经百战的PLUS，竟然找不到项目的具体信息，甚至不知道项目的名称！
我们打了N个电话，得到的项目名称都不一样，科学城CBD、科学城花园……最后甚至有中介直接说项目位于金沙洲。
不过在庞杂的信息中，我们还是整理出两个关键词：
一是黄埔文冲，区位大概是没有问题的；其二就是“科学城”，开发商基本确定为国企科学城集团。
依据这两条线索，我们目光逐渐聚焦在了一个名为“中国软件CBD”的项目上。
从公开的土拍信息中无法找寻到地块成交信息，经过多方打探，基本确定这块地是黄埔区农村集体经济组织辖下的竞投标项目，由科城状元里（广州）投资有限公司底价竞得。
PLUS费了不少功夫才确定具体项目。
它给我的第一印象是给了中介不少佣金，不然不会如此来势汹汹、声势浩大；但可能钱也没太给够，毕竟中介的各种行为也显得太过不专业。
.02
太奇葩！
售楼部，中介多过买房客
至于中国软件CBD的具体位置，如果搭乘地铁到达文冲站后，步行至项目还需21分钟，与项目宣传的“地铁上盖”仍有一段距离。
售楼部正对的大马路上人烟稀少，不过路上停着一溜的小电驴，中介倒是随处可见。
这里插个小花絮，PLUS进入售楼部的时候，还被要求在门外登记本上签了字，当工作人员询问我是哪家中介时，场面一度十分尴尬。
具体再来看沙盘。
项目规划起点较高，道路上印着大大的“广深科技走廊”六个字，“以区块链为特色的中国软件名区”也是重点输出内容。
项目2019年底开盘，2#已售罄，目前主力在售3#和7#，每栋公寓楼下均带有底商。
据销售所言，项目公寓的日后出租对象主要会是自身所带的4万名员工，以及周边游戏谷、状元谷等高薪白领。
“以后人那么多，不愁租的。”当我问起片区内租房市场成交速度时，销售回答得很爽快。
.03
太真实！
这个公寓为啥还送软装？
具体到产品，项目主力在售34㎡单/双钥匙复式，5米层高。
34㎡双钥匙户型
34㎡单钥匙户型
有两个特殊点需要注意：
1、项目南侧为单钥匙户型，北侧为双钥匙户型。目前推出的每一栋皆是如此，一定程度上限制了买家的选择。
2、项目全屋精装交付，包括常见的厨房卫浴三角套硬装，还有电视、沙发、床铺、楼梯等软装。
当然，天上不可能掉馅饼。项目确实是全精装交付，但是不是交付给你，而是交给雅德酒店托管，三年一签。
销售表示：“等到三年过了，你可以让酒店给你换一套全新的家电，或者直接折现。”
但据我了解，从没有一家酒店能履约这么爽快，何况这还没有明文约定，只是嘴上承诺。
.04
太纠结！
这次，利润和风险一起来了！
项目有明文约定的是两份使用权合同和一份租赁合同。
第一份使用权合同是开发商转让20年使用权给你；
第二份使用权合同是开发商承诺，20年使用权到期后，无条件再给你续约20年。
而租赁合同是你与雅德集团签订，三年内由其托管你的公寓，合计租金约10万元。
上图为项目宣传图片，不代表PLUS立场！
租赁合同比较好理解，买卖公寓时常见的返租噱头。
根据我们的调查，以距离相近、户型相似的万科城市之光为例，平层租金约2800元/月，复式租金约3500元/㎡。
相比而言，凯德酒店的返租租金略低，不过优势在于这三年不用愁租。
毕竟截至发稿日，在租房平台上，整个文冲地铁站附近合计814套住房待租，租金在2000元/月以下的占比就有40%，租房市场竞争可不算小。
而针对前两份使用权合同，我们也咨询了南方福瑞德律师事务所的曹纯珂律师：
曹纯珂律师-南方福瑞德律师事务所
特派员
这种使用权公寓具体存在什么风险？
曹纯珂律师
此类房源通常比市价便宜，但是产权不受法律保护。
首先，房产的转让流通或抵押变现都受限，相当于购买者只有租赁期和使用权。
一般这种项目，开发商都会采取售后返租的商业模式吸引买家投资。
事实上，售后返租的租金收益回报比例可否持续或兑现，存在不确定性，返租期也不一定受保障。
其次，由于此类协议未依法备案，存在一房二租的风险。
最后，这类房源不能办理产权，主要原因是开发地块属于利用集体建设用地建设的项目，一般建设规划上或土地性质上会存在一定的瑕疵，开发商按国有土地合规开发的成本太大，转而采取此种使用权公寓开发的模式盘活村集体土地的价值。
当然，如果此类项目未按建设工程规划许可证进行开发或未取得建设工程规划许可证，买家与开发商签订的协议还存在被确定无效的法律风险，甚至面临政府强拆整改的风险。
特派员
那第二份使用权合同是否具有法律效力？
曹纯珂律师
《合同法》规定的租赁期限最长不得超过20年，超出部分无效。
开发商以承诺续租的条款来保证投资者的承租使用权，虽然双方承诺续租条款的效力没有问题，但承诺续租的条件如何约定不明确。
事实上开发商已一次性收取全部购房款了，买家纠结20年后的合同效力没有实际意义。
但是，依据广州市的官方文件《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的相关规定：
针对此类利用集体建设用地建设的租赁使用权公寓项目，只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。
所以，这种通过一次性签订二份使用权合同进行销售的行为属于违规的。
╮(╯▽╰)╭
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购买确实需要谨慎谨慎再谨慎
使用权公寓的实际风险不小，现在我们再具体计算一下这笔买卖是否值当。
以34㎡北向双钥匙户型为例，单价约1.48万/㎡，折后总价约50.8万，首付50%约28万（含前期五万优惠登记金）。
三年返租租金约9.1万，之后按照每月约2500元的租金计算，合计预计17年可返本。
这个租金价格可能低于实际成交价，但考虑到每年可能会有的租房空窗期，所以差值应该不大。
项目周边可参照项目有两个，中鼎·君和名城二期公寓约2.5万/㎡，万科城市之光公寓已售罄，前期售价约3万/㎡，目前二手2.8-3.5万/㎡不等。
范围再放大一些，周边二手住宅品质参差不齐，均价也覆盖了2.5-3.8万/㎡范围。
这样看下来，中国软件CBD无论是对标住宅还是公寓，价格都有不小的优势。