在分析一个城市的房地产之前，我们先来看这么几个数据。

1.成交量

成交量是一个非常关键的指标，包括二手房和一手房，成交量直接反应了市场的热度。如果成交量持续下跌，那么这个城市房价短期内是缺乏上升的动力的，因为变现被遏制，刚需不急着买，持观望态度，投资客更不买，看不到变现的希望，形成恶性循环。

成交量不断下滑的结果，就是有价无市，有价无市的结果就是地产商和业主的试探性降价，地产商的试探性降价容易被敲打，而业主的试探性降价则不容易控制。

2.存量

存量也是一个非常关键的指标，包括二手房存量和新房存量，二手房存量代表了这个城市的置换以及变现需求，这个存量如果持续上升，说明这个城市短期内房价也缺乏上升的动力，因为房子放出来的越多，买家的议价空间就越大，主动权转移到买家市场。

而新房存量，则是一个最不得了的指标，因为上层牢牢关注的是新房存量，这也是调控政策出台的重要指标，15年大放水背景就是去库存，政策全面支持购房。库存不断积压，抑制了房地产的开发需求，会引起地产业银行业的一系列问题，所以，一手住宅库存可以说是全面指导政策的核心指标。

3.价格

价格我觉得应该排在第三位，因为有了成交量数据和存量数据，价格应该就是可预测的东西了。关于价格，包括关注二手房价格和新房价格。

二手房价格包括二手房挂牌价格和二手房成交价格，二手房挂牌价格和二手房成交价格是正相关的关系，挂牌价格朝下，成交价格自然也是往下。

新房价格指的是新房成交价格，这个价格其实不能反映市场，因为新房受上层影响太大， 不能随意调价，另外，开发区域从市区转向郊区，区域不同，价格差别很大，因此价格不能反映实际的变化。

接下来具体看一下广州：

二手房成交量

二手房成交量16、17年成交量达到高位，差不多13w套，18、19年差不多10w套，总体在降，但是18、19两年的稳定成交也说明二手房市场活力尚可，没有特别严重。

新房成交量

新房成交量16年达到高位后，17、18年连年下降，目前看19年销量和18年持平，和二手房数据一样，说明目前的市场已经达到一种平衡，也就是说稳得住。

二手房存量

这是来自链家的广州二手房挂牌数量，可以看到广州的二手房这半年来增加了50%，这是一个很可怕的数据，二手房挂牌量在涨，而成交量不变，说明存量房越来越多，二手的变现便是越来越难了。也说明未来二手房的价格走势是逐渐走低的。

新房库存面积

可以看到，从2014年开始，广州新房库存面积一直减少，直到2018年1月反弹，2019年1月达到峰值。然后知道9月份库存面积回归936w平米，所以，目前库存面积有涨有跌，并没有直线上涨，但是，也可以看到936w平，不是一个小数字，这个数值达到了15年去库存前的存量。

很多人都知道现在上层对于房地产的态度很明确，房住不炒，也就是稳，稳不稳，是要看指标的，那么以上四个指标都能稳住的话，也就是上层想要看到的结果，也就是最佳的房地产环境，那么在这种情况下，上层则会什么都不做，并尽力保持这种平衡，所以，这么看来，目前看不到政策出台的迹象。

二手房挂牌价格

可以看到从18年开始，二手房挂牌价格就一路向下，这和我们上面的分析是一样的，套现需求太强，释放太快，套现就难咯，要套现，就降价。量价关系不能再明显。

二手房成交价格

成交价格自然也是开始下降，也是从18年中开始。现在放盘的势头有增无减，二手房成交价格还会继续回落。

结论

目前广州二手房市场成交量稳定，说明市场热度还是有的，但是存量不断扩大，导致二手房放盘价，成交价格一路下滑，什么时候是固定，等二手房存量市场稳定以后，基本上就是谷底了，会达到一个平衡。目前，二手房存量市场还没有见顶，因此，二手房价格短期内整体还是呈现下滑趋势。

新房市场成交量稳定，库存面积并未一直增加，而是有增有减，由于库存问题并不严重，所以，政策上出台去库存的概率还是比较小的，因此短期内不会刺激二手房市场的上涨。

综上，要买二手房的朋友可以慢慢挑。

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